ЭКСПЛУАТАЦИЯ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 26.09.94 № 1086 «о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации» контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных стандартов качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее – МКД) независимо от их принадлежности осуществляет государственная жилищная инспекция.

Органы государственной жилищной инспекции осуществляют контроль:
– за использованием жилищного фонда и придомовых территорий;
– за техническим состоянием жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в МКД и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами;
– за обоснованностью устанавливаемых нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг;
– за санитарным состоянием помещений жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в МКД в части, согласованной с соответствующими службами санитарно-эпидемиологического контроля;
– за подготовкой жилищного фонда к сезонной эксплуатации;
– за рациональным использованием в жилищном фонде топливно-энергетических ресурсов и воды;
– за соблюдением нормативного уровня и режима обеспечения населения коммунальными услугами (отопление, электро-, водо-, газоснабжение и т. д.);
– за соблюдением правил пользования жилыми помещениями, общим имуществом и придомовыми территориями;
– за соблюдением порядка и правил признания жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые;
– за наличием и соблюдением условий договоров между собственниками государственных или муниципальных объектов жилищно-коммунального хозяйства, производителями услуг и потребителями;
– за проведением конкурсов на обслуживание и капитальный ремонт домов государственного и муниципального жилищных фондов;
– за выполнением жилищно-коммунальных услуг по заявкам населения;
– за наличием в жилых домах приборов регулирования, контроля и учета энерго– и водоресурсов.

Органы государственной жилищной инспекции имеют право:
– проводить инспекционные обследования и проверки подконтрольных объектов;
– давать предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фoндa и придомовых территорий об устранении нарушений;
– давать представления об аннулировании или приостановлении действия лицензий на деятельность юридических и физических лиц при грубых нарушениях жилищного законодательства, правил и нормативов по использованию, содержанию и ремонту жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в МКД;
– выносить заключения о пригодности домов и помещений для проживания;
– вносить предложения о привлечении должностных лиц и граждан к ответственности в соответствии с КоАП РФ;
– в порядке и на условиях, устанавливаемых органами исполнительной власти республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга, применять финансовые санкции за несоблюдение нормативно-технических требований по использованию, содержанию и ремонту жилищного фонда и придомовых территорий и неисполнение предписаний об устранении выявленных недостатков;
– рассматривать дела об административных правонарушениях;
– участвовать в работе комиссий по приемке в эксплуатацию жилых зданий и их инженерных систем после проведения капитального ремонта или реконструкции.

Государственная жилищная инспекция названа в КоАП РФ (ст. 23.55) органом, имеющим право на рассмотрение административных правонарушений, предусмотренных статьями 7.21–7.23 КоАП РФ. Административными правонарушениями, отнесенными к ее компетенции, являются: нарушение правил пользования жилыми помещениями (ст. 7.21); нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (ст. 7.22); нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23).

Контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда осуществляет также каждый собственник такого фонда. Так, органы государственной власти Российской Федерации осуществляют контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации (п. 17 ст. 12); органы государственной власти субъектов РФ – за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта РФ (п. 8 ст. 13); органы местного самоуправления – за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда (п. 9 ст. 14).

2. Основные требования к жилищу в многоквартирном доме

В качестве основы для оценки жилья используют его физические, строительные и архитектурно-пространственные особенности, но главное – человеческие критерии. К ним относят восприятие среды людьми, обеспечение ресурсами, удаление продуктов жизнедеятельности и удобство управления этими процессами.

Все эти потребности объединены в понятии качества, т. е. совокупность свойств, характеризующих степень пригодности зданий к использованию по назначению и удовлетворение запросов потребителя. Комплексное понятие качества можно определить такими свойствами, как рациональность и комфортность.

В современных условиях рациональность приобретает особый смысл. Ее закладывают в основу бизнес-плана на самом раннем этапе изучения идеи проекта инвестирования строительства или реконструкции. На следующем уровне понятие рациональности разделяют на две группы свойств: экономичность и капитальность.

Экономичность является важным условием качества. В экономических требованиях содержится не только оценка первоначальных капитальных вложений – инвестиций. Их чрезмерное сокращение на капитальный ремонт или новое строительство может привести к неоправданному повышению эксплуатационных расходов – долговременных затрат на управление системами, содержание, потребление энергоресурсов и неоправданно частые ремонты. С этих позиций экономическая оценка складывается из сравнительной эффективности инвестиций и затрат на эксплуатацию.

Капитальность как средство оценки рациональности рассматривают на самом раннем этапе изучения идеи инвестирования проекта. Определяют необходимость ремонта дома или его сноса, если он не представляет историко-архитектурной ценности или возведения на этом месте нового.

Комфортность рассматривается как совокупность таких свойств, как гигиена, функциональность и безопасность.

Наиболее традиционная составляющая комфортности – гигиена, основным ее показателем является тепловлажностный режим в помещениях, но нельзя забывать о таких факторах, как экологическая чистота внутренней и наружной среды, звуковой и зрительный комфорт.

Безопасность – немаловажное условие ощущения комфортности, которое в значительной степени зависит от уверенности, что пребывание в здании не сопряжено с риском. Безопасность можно обеспечить, построив или реконструировав дом в соответствии с требованиями прочности, устойчивости, пожаро- и взрывобезопасности.

В России изданы законы о градостроительстве и жилищно-коммунальной системе. Создается система подзаконных актов, нормативно-правовых и нормативно-технических документов нескольких уровней. На верхнем – ГОСТы и СНиПы, утверждаемые Правительством РФ. На следующем – региональные строительные нормы (РСН), принимаемые субъектами федерации и органами местного самоуправления. На третьем и четвертом уровне – строительно-технологические нормы (СТН) и стандарты предприятий (СП), несущие отраслевые признаки на уровне концернов, производственных объединений и отдельных производителей продукции. Эту систему дополняют методические пособия и инструкции, поясняющие сущность норм и дающие рекомендации по проектированию, строительству (ремонтам) и эксплуатации зданий.

Помимо нормативно-технических документов очень важна и правовая база. Поскольку технические и архитектурные нормы становятся не столь жесткими, финансовые структуры могут манипулировать этим процессом, поэтому необходимы законы. Роль федеральных законов и подзаконных актов на всех уровнях управления заключается в соблюдении интересов государства и городского самоуправления, территориальных муниципалитетов и префектур, прав объединений и коллективов жителей и каждого человека.

Сертификация и лицензирование эксплуатационных и ремонтных организаций является еще одним рычагом управления качеством, цель которых во всем мире защитить этой формой разрешения на профессиональную деятельность общество от непрофессионалов.

Сертифицируют также работников организации. Проверяют их профессионализм, образовательный ценз, стаж работы по специальности, подготовку к определенному роду деятельности и адаптацию к техническому уровню и экономическим условиям, сложившимся в отрасли.

3. Экологические требования к жилищу

Экологическую чистоту среды оценивают в двух аспектах:
- рассматривают зависимость загрязнения от оборудования здания и его конструкций, неудобства, вызванные особенностями архитектурных и объемно-планировочных решений;
– исследуют негативные явления, вызванные неблагоприятным окружением застройки.

Под чистотой воздуха в помещениях подразумевается такое его загрязнение, при котором содержание примесей не превышает нормативных пределов.
Очистке воздуха в помещениях способствует воздухообмен с наружной средой, качество которого оценивается величиной кратности – отношения количества свежего воздуха, поступающего в помещение, к объему этого помещения. В жилых зданиях обычно принимают однократный воздухообмен в течение 1 часа. Кратность воздухообмена устанавливают, исходя из количества находящихся здесь людей. Для комфорта при воздухообмене необходимо 60 м3/ч чистого воздуха на человека, а повышенной комфортности – 180 м3/ч. Гигиеническими нормами установлены менее жесткие требования – 30 м3/ч на человека, что соответствует при норме заселения 10 м2 жилой площади на одного человека условию однократного воздухообмена и минимальной потребности человека в кислороде. Наиболее прост воздухообмен через форточки и окна.

Эффективность воздухообмена в помещениях зависит от аэрации застройки, т. е. проветривания улиц, дворов и других примыкающих к застройке территорий.

Аэрационный режим застройки прежде всего зависит от направления и скорости ветра. Считают, что аэрационная комфортность застройки обеспечена, если на территории гарантированы оптимальные для данного климатического района скорости ветра. Так, для средней полосы России они в пределах 1–4 м/с. Участки со скоростью ветра ниже 1 м/с относят к непроветриваемым, а больше – к зонам слишком активного продувания.

Особое внимание уделяют инсоляции помещений – облучению поверхностей прямыми солнечными лучами, поскольку солнечные лучи оказывают гигиеническое действие на внутреннюю среду и чисто психологическое тонизирующее влияние на людей. Эффект такого облучения зависит от длительности процесса, поэтому инсоляцию измеряют в часах. Продолжительность нормируют СНиПом.

Биологическое влияние внутреннего оборудования здания представляют как оценку воздействия физических факторов на организм человека. К ним относят вибрационные и электромагнитные колебания при работе машин и аппаратов, транспортировании жидкостей и энергии по трубопроводам, кабелям и другим линиям передач.

Источниками могут служить лифты и мусоропроводы, насосы и водопроводящие системы с неисправными приборами, теле- и радиоаппаратура, другие электромеханические и механические устройства.

Главной причиной вибрации является транспорт, особенно рельсовый. Так, границы вибрационного влияния проходящего поезда распространяются на 50–70 м в обе стороны от железнодорожных путей. Наиболее опасны колебания за пределами диапазона слышимых частот, т.к. их трудно выявить. В дозвуковом (менее 20 Гц) спектре они могут оказывать сильное воздействие, нарушать пространственную ориентацию, вызывать усталость, пищеварительные расстройства, головокружение и даже нарушение зрения. Колебания частотой 7–8 кГц часто оказываются причиной сердечных приступов, поскольку провоцируют явление резонанса системы кровообращения.
Термин “электромагнитное излучение” используют применительно к действию электро- и радиоволн, тепловых и инфракрасных, ультрафиолетовых, рентгеновских и космических лучей.

Внутренние источники электромагнитных полей – это телевизоры, рентгеновские аппараты, компьютеры и др. Электромагнитные поля возникают в основном от внешних источников. Если здание расположено вблизи радио- и телевизионных комплексов, локационных установок и других излучателей энергии, линий электропередач и промышленных генераторов, то оно попадает в зону действия электромагнитного поля.

Электромагнитные излучения отрицательно сказываются на здоровье людей при длительном времени пребывания в их зоне. Действие электромагнитных лучей сходно с последствиями радиационного облучения, и человек начинает болеть теми же болезнями. Для защиты от лучей (блуждающих токов) используют экраны и защитные конструкции, выполненные из специальных материалов.

Звуковой комфорт является одним из ведущих факторов, определяющих гигиеническое состояние среды обитания. Посторонние звуки действуют на нервную систему, организм плохо адаптируется к этому раздражителю, поскольку ассоциируется с опасностью.

С физиологической точки зрения звуковые волны делят на полезные и шум. Шум вызывает раздражающее действие, и предельный уровень звукового давления, длительное воздействие которого не приводит к преждевременным повреждениям органов слуха, равен 80–90 дБ. Превышение уровня звукового давления 90 дБ постепенно приводит к частичной или даже полной глухоте.

Шумовой комфорт необходим людям для нормальной деятельности. В зависимости от нее звуки делят на три группы:
1) шумы от звукового порога до уровня, не мешающего пассивному отдыху и сну, квалифицируемые как тишина;
2) шумы средней силы, не препятствующие бодрствованию и работе после частичной адаптации организма. Это основная масса звуковых сигналов;
3) сильные шумы, близкие к порогу болевого ощущения, мешающие работать и вызывающие звуковое утомление, нервозность и способные привести к глухоте.

Все большее внимание уделяется зрительному комфорту. В настоящее время складывается новое научное направление – видеоэкология, актуальность которой объясняется всеобщей урбанизацией, отдалившей человека от естественной визуальной среды и переместившей его в искусственную – городскую.
Орган зрения является основным сенсорным каналом. Через него люди получают около 80% информации, поэтому естественно стремление создать окружающую человека среду как можно менее агрессивной.

Зрительная изоляция помещений, особенно индивидуальных комнат, создает ощущение комфортности, удовлетворяет потребности в уединении, с этой целью помещения необходимо делать не только звуко-, но и зрительно огражденными.

4. Требования по безопасности жилища

Условия безопасности относят к комфортности, т.к. психологически здание не может быть удобным, если представляет собой потенциальную опасность. Неудачная планировка помещений, недостаточная прочность и огнестойкость конструкций, плохо отлаженные системы инженерного оборудования могут стать причиной несчастных случаев.

Прочность несущих конструкций и устойчивость здания играет первостепенную роль в обеспечении безопасности людей. Прочность здания зависит и от того, насколько качественно реализован проект.

Взрывобезопасность в жилых зданиях зависит от надежности инженерного оборудования. Обычно взрывается газ, утечку которого эксплуатационники не ликвидировали своевременно.

Иногда причиной взрыва является неисправное или перегруженное электротехническое оборудование. В настоящее время в домах имеется множество бытовых электроприборов, электросистемы не были рассчитаны на такие нагрузки, поэтому опасность выхода их из строя намного увеличилась.

Другой аспект безопасности – защита от проникновения в жилье посторонних лиц. Входы на лестничную клетку следует оборудовать надежными замками с электронной защитой, на входах в квартиры устанавливать массивные двери, на окнах первых этажей устраивать решетки. Нужно разрабатывать и централизованные электронные сигнализации, кабели и разводку которых закладывать при строительстве или капитальном ремонте и связывать с районными пультами оповещения. Все это рекомендуется предусматривать на стадии проекта.

Защита от насекомых и грызунов – еще одна проблема безопасности. Например, преградой для мух и комаров может служить сетка на окнах. Поэтому в конструкциях блоков необходимо предусматривать места для их установки.

Игнорирование проблемы защиты от паразитов может вызвать весьма негативные последствия. Так, устройство мусороприемников непосредственно в квартирах или на лестничных клетках приводит к размножению грызунов и насекомых. Ими заражены целые районы в городах. Необходимо выносить системы мусороудаления в специальные помещения, обеспечивать условия содержания в чистоте и проведения дезинфекции. Следует запретить выброс отходов без специальной тары, как это делается во всех цивилизованных странах.

С точки зрения безопасности важно правильно спланировать пути эвакуации из здания. Различают два вида эвакуации: нормальную и вынужденную – аварийную. Нормальная характерна спокойным течением процесса, связанного с повседневным функционированием дома, вынужденную отличает кратковременность, поскольку она вызвана возникшей опасностью и потребностью быстро покинуть здание.

Пожаробезопасность зависит не только от правильно организованных путей эвакуации, но и исправности электротехнического, газового и другого оборудования дома. Важно, насколько легко могут воспламеняться различные части здания. Пожаростойкость складывается из двух факторов: степени возгораемости и предела огнестойкости.

По степени возгораемости части здания делят на несгораемые, трудносгораемые и сгораемые. К несгораемым относят конструкции, изготовленные из неорганических материалов, к сгораемым – из органических горящих, не подвергнутых специальной обработке, повышающих их огнестойкость. Трудносгораемые части здания представляют собой сочетания несгораемых и сгораемых элементов.

Пределом огнестойкости называют продолжительность в часах действия на конструкцию огня или высоких температур до потери ею несущей способности, начала появления сквозных трещин (отверстий) или повышения температуры необогреваемых поверхностей более чем на 140°С. По огнестойкости конструктивные части зданий подразделяют на пять степеней. I степень - несгораемые, с высоким пределом огнестойкости, при частично или полностью отсутствии этого качества - степень огнестойкости от II до V.

В практике проектирования различают пожарную нагрузку помещений и пожароопасность установленного в нем оборудования. Пожарная нагрузка – это количество сгораемого материала, использованного при строительстве и находящегося в помещении в виде мебели и др. Степень пожароопасности связана с процессами, протекающими на установленном оборудовании, которые могут вызвать возгорание.

От этих характеристик зависят требуемые меры противопожарной защиты. Зоны высокой опасности выполняют в виде герметических отсеков, огражденных несгораемыми конструкциями. Их оборудуют противопожарными дверями и запасными выходами с аварийными запорами, которые снаружи открыть нельзя.
В местах большого скопления людей устанавливают системы пожарной сигнализации. Они выполняют функции обнаружения пожара, подачи сигнала тревоги и оповещения пожарной команды.

Монтируют и оборудование для тушения пожаров. Простейшими являются огнетушители. Жилые здания оснащают противопожарным водопроводом с гидрантами в каждой лестничной клетке. В комплекты гидрантов включают пожарные рукава с брандспойтами. Систему противопожарной безопасности закладывают и в планировку придомовых территорий. Обеспечивают сводный доступ к зданиям. Проезды трассируют с учетом использования пожарной техникой значительных габаритов. На территории вдоль застройки равномерно устанавливают колодцы с пожарными гидрантами. Вокруг домов запрещено размещать складские площадки.

5. Эксплуатационная надежность многоквартирных домов

5.1. Понятия и критерии надежности
Надежность – свойство изделия выполнять функции, сохраняя свои эксплуатационные показатели в заданных пределах в течение требуемого промежутка времени или наработки. Надежность в зависимости от значения изделия и условий его эксплуатации включает безотказность, долговечность, сохраняемость и ремонтопригодность изделия в целом и его частей. Надежность обеспечивает техническую возможность использования изделия по назначению в нужное время и с требуемой эффективностью. Т.е., для ограждающих и несущих конструкций зданий надежность – это свойство, обеспечивающее нормативный температурно-влажностный и комфортный режим помещений, сохраняющее при этом эксплуатационные показатели (тепло-, влаго-, воздухо-, звукозащиту) в заданных нормативных пределах, а для архитектурно-конструктивного элемента здания это еще и прочность, и декоративные функции, в течение заданного срока эксплуатации дома. При этом предполагается обеспечение для дома в целом, для всех его помещений безотказности и долговечности.

Безотказность – свойство объекта непрерывно сохранять работоспособность в течение некоторого времени. К показателям безотказности относят вероятность безотказной работы, среднюю наработку до первого отказа, наработку на отказ, интенсивность отказов, параметр потока отказов, гарантийную наработку.

Долговечность – свойство объекта сохранять работоспособность до наступления предельного состояния при установленной системе технического обслуживания и ремонтов, т. е. с возможными перерывами в работе. Показателями долговечности являются средний срок службы, срок службы до первого капитального ремонта, межремонтный срок службы. Таким образом, безотказность и долговечность – это свойство объекта сохранять работоспособность, но безотказность предусматривает непрерывную работоспособность в течение определенного времени, а долговечность – с возможными перерывами на ремонт.
Надежность жилого дома, его работоспособность обеспечиваются своевременным ремонтом.

Ремонтопригодность – свойство объекта, заключающееся в доступности и удобстве в проведении мероприятий по предупреждению и обнаружению причин возникновения отказов и повреждений, а также устранению их путем ремонта и обслуживания. К показателям относятся вероятность восстановления в заданное время, среднее время восстановления, удельная трудоемкость обслуживания и ремонтов, средняя и относительная стоимость ремонтов.

Основное назначение ограждающих конструкций зданий – разделение двух воздушных сред: наружной, где температура, влажность и радиоактивность переменны, и внутренней, где все параметры должны быть в пределах нормативно допустимых. При этом наружные стены, кровли, перекрытия выполняют еще прочностные и декоративные функции. Часто применительно к зданиям под надежностью понимают только прочностные свойства. Это глубокое заблуждение. Наружные ограждающие конструкции являются многоэлементными и многофункциональными системами, часто они более ненадежны при выполнении ограждающих функций, чем прочностных.

Надежность системы зависит от надежности составляющих ее элементов. Однако для людей, проживающих в доме, важна надежность здания в целом, а не отдельных его элементов, и надежность не только прочностная, но и эксплуатационная (включая и надежность функционирования инженерных систем).
Процесс проектирования и конструирования здания предусматривает его теоретическую надежность. В процессе изготовления обеспечивается фактическая надежность каждого конкретного элемента, что зависит от качества применяемых отдельных деталей, сборки и монтажа конструкций. После изготовления надежность следует поддерживать на необходимом уровне правильной организацией эксплуатации.

При проектировании учитывают следующие факторы, влияющие на надежность конструкций: качество и количество применяемых элементов, режим работы элементов и деталей; стандартизацию и унификацию изготовления; доступность деталей, узлов и блоков для осмотра и ремонта.

При эксплуатации на надежность здания влияют внутренние напряжения в конструкциях, не соответствующие их проектным значениям; внешние воздействия (в заданных или иных режимах); система технического обслуживания (предупредительного и систематического); квалификация персонала.

Принято считать, что эксплуатационная надежность равна произведению надежности собственно устройства (здания, машины) на надежность применения (человеческие факторы). Последнее понятие учитывает все факторы и проявляется в более или менее значительном уменьшении надежности изделия. Для снижения его отрицательного влияния определенную роль играют организационные мероприятия: подготовка и обучение обслуживающего персонала; организация на объектах сбора статистических данных об отказах конструкций; разработка специальных инструкций и методик по эксплуатации систем, их профилактике и ремонту.

Надежность зданий и отдельных конструкций обусловливается изменчивостью во времени внутренних свойств (материалов) и внешних условий (нагрузки и воздействия). Полное время эксплуатации системы или элемента можно разделить на три периода: приработки, нормальной эксплуатации, интенсивного износа.

В период приработки интенсивность отказов велика, так как возможно большое количество дефектных образцов, отказывающих один за другим. В короткий срок интенсивность отказов быстро уменьшается и становится приблизительно постоянной величиной, когда все дефектные элементы уже отказали и их отремонтировали или заменили. После периода приработки уровень интенсивности отказов становится постоянным – наступает период нормальной эксплуатации. Отказы этого периода называются внезапными. Когда время использования элементов достигает предельного значения, начинает сказываться износ – период интенсивного износа. Для жилых зданий эти три периода характерны как для здания в целом, так и для отдельных его элементов.
В приработочный период в здании возникают отказы, связанные с естественными процессами (например, осадкой), и выявляются дефекты технологического характера (изготовления, транспортирования, производства работ).

После заделки дефектных участков число отказов несколько стабилизируется, что соответствует периоду нормальной эксплуатации, который характеризуется появлением внезапных отказов. Их причиной могут быть внезапные концентрации нагрузок, представляющих случайные явления. Отказы стыков в виде протечек и промерзаний в период нормальной эксплуатации могут возникать внезапно, например, при концентрации температурных напряжений в каком-либо участке герметика и появлении вследствие этого трещины в самом герметике или в местах контакта его с бетоном.

Период интенсивного износа герметизирующего заполнения стыка характеризуется увеличением количества отказов, связанных с явлениями старения материала, снижения его упругих свойств, появления в результате трещин и нарушения адгезии к бетону.

Изменение технического состояния здания. Интенсивность изменения технического состояния эксплуатируемых жилых зданий, а, следовательно, и значения характеристик работоспособности на определенные моменты их использования в значительной мере определяются конструктивными особенностями зданий, влияние которых проявляется в их реакции отзывчивости на воздействующие при эксплуатации факторы.

Влияние факторов производственного характера (качества изготовления) сказывается в рассеивании начальных значений характеристик работоспособности и интенсивности изменения этих характеристик за период существования здания.

В процессе эксплуатации техническое состояние зданий изменяется, ухудшаются количественные характеристики работоспособности, в частности, надежность. Часто это происходит из-за изменения физических свойств материалов конструктивных элементов, в зависимости от характера сопряжений между ними, а также их размеров и форм. Этот процесс в основном носит закономерный, но иногда и случайный характер.

Другой важной причиной являются разрушение и другие виды утрат работоспособности конструктивных элементов. Чаще это является случайным, однако характер его протекания значительно отличается от первого. Если первый процесс утраты работоспособности в целом протекает, как правило, постепенно, то второй характеризуется скачкообразным, внезапным изменением технического состояния. Но в зданиях могут наблюдаться и процессы утраты работоспособности, занимающие промежуточное положение между двумя указанными. Процессы утраты работоспособности конструктивными элементами и их сопряжениями взаимно влияют друг на друга. Это обстоятельство значительно затрудняет их математическое описание.

Причины (факторы), вызывающие изменение работоспособности здания, могут быть условно разделены на две группы: внутреннего и внешнего характера.
К группе причин внутреннего характера относят: физико-химические процессы, протекающие в материалах, из которых изготовлены конструктивные элементы; нагрузки и процессы, возникающие при эксплуатации; конструктивные факторы; качество изготовления (дефекты производства).

К группе причин внешнего характера относят: климатические факторы (температура, влажность, солнечная радиация); факторы окружающей среды (ветер, пыль, наличие в атмосфере агрессивных соединений, биологические факторы), а также качество эксплуатации. К причинам внешнего характера следует отнести и воздействия, предусмотренные системой технического обслуживания и ремонта.

Наиболее существенными являются факторы, конструктивного характера. Рациональные конструктивные решения обеспечивают требуемую работоспособность всех элементов зданий за установленную длительность эксплуатации при минимальных затратах труда и средств на поддержание их работоспособности. Ошибочные же конструктивные решения могут быть причиной быстрой утраты работоспособности или разрушения отдельных конструктивных элементов.

Т.е., под надежностью жилого здания следует понимать стабильность показателей качества и эффективности его функционирования, которая зависит от надежности конструкций и систем устройств. Задача оценки надежности жилого здания сводится к установлению влияния частичных и полных отказов на качество и выходной эффект функционирования объекта. Надежность должна характеризоваться таким показателем, который является определяющим и составной частью оценки использования объекта. Функционирование жилого дома должно удовлетворять не только техническим, но и изменяющимся социальным и экономическим требованиям. Поэтому определяющим показателем надежности жилого здания является его оптимальный срок службы.

Надежность можно понимать как сохранение качества во времени. При низком качестве построенных зданий и сооружений неизбежно возникают дополнительные расходы материалов, труда и денежных средств на переделки и ликвидацию брака. Дополнительные затраты времени на устранение дефектов и усиление конструкций удлиняют сроки строительства и задерживают сдачу объектов в эксплуатацию.

Основной вопрос анализа надежности конструкций и зданий - регламентация и нормирование всех характеристик. Задача состоит в создании условий, при которых действительная надежность возведенных зданий соответствовала бы заложенной в проекте теоретической надежности.

5.2 Периоды эксплуатации многоквартирных домов
5.2.1. Начальный период эксплуатации МКД, их приработка.

Общая оценка начальных отказов. Первый период существования здания (включая процесс строительства) характеризуется взаимной приработкой элементов, релаксацией напряжений, осадочными явлениями, вызванными изменениями и нагрузками на основания, и деформациями ползучести в материалах. Характерной чертой при этом является возможность накопления дефектов-отказов.

Эксплуатационная безотказность в период приработки характеризуется:
– относительным числом элементов, потерявших эксплуатационное свойство;
– математическим ожиданием наработки элемента до первого отказа, определяющего среднестатистическую продолжительность сохранения эксплуатационных свойств;
– продолжительностью периода приработки, в течение которого затраты на устранение отказов вызваны низким качеством строительно-монтажных работ.

Важным фактором, влияющим на надежность железобетонных конструкций, является качество изготовления изделий.
На период приработки приходится большая часть начальных эксплуатационных отказов: протечки через швы и трещины в стенах и кровлях; промерзания швов и панелей; повышенная воздухопроницаемость и нарушение температурного режима помещений; нарушение защитного слоя панелей и т. п.

Фактические осадки зданий, начальные изменения в основаниях фундаментов составляют обычно 15–20% и только в отдельных случаях доходят до 70–80% расчетных. При проектировании этих домов расчетные осадки в подавляющем большинстве меньше предельно допустимых по нормам.

Жесткостные характеристики здания являются одними из важнейших параметров при расчете крупнопанельного здания на неравномерные осадки основания. Жесткость оказывает большое влияние на усилия, возникающие в здании при искривлении, а следовательно, и на напряжения в конструктивных элементах, и на характер взаимодействия здания с основанием.

Из анализа следует, что крупнопанельное здание обладает максимальной жесткостью после возведения и в начальный период после строительных осадок. При этом осадка здания происходит достаточно равномерно.

5.2.2. Период нормальной эксплуатации зданий
Изменения прочности и деформативности конструкций. По окончании приработки конструкций и элементов зданий, после заделки дефектных участков, в период нормальной эксплуатации количество отказов снижается и стабилизируется. Основными деформациями этого периода являются внезапные деформации, связанные с условиями работы и эксплуатации элементов. Их причиной могут быть неожиданные концентрации нагрузок, ползучесть материалов (узлов), неудовлетворительная эксплуатация, температурно-влажностные воздействия, неправильное выполнение ремонтных работ.

Изменение эксплуатационных свойств ограждающих конструкций. Обследования эксплуатируемых жилых зданий с разными сроками службы в различных климатических зонах показали определенную стабилизацию эксплуатационных свойств ограждающих конструкций в период нормальной эксплуатации после проведения ремонта в период приработки. Вероятность появления дефектных панелей на северном и южном фасадах составляли 12–16%, на восточном и западном – 50–62%.

Исследования влияния влажностного режима наружных ограждений на их теплозащитные свойства в зданиях, эксплуатировавшихся более 10 лет, показывают, что влажность кирпича в стенах, расположенных с южной стороны здания, на 3% меньше, чем в стенах, расположенных с северной стороны.

Влияние на повреждения кровли оказывают температурно-усадочные деформации бетона (приблизительно 45% общего числа повреждений). Среди этих повреждений приблизительно 2/3 относится к несущим железобетонным конструкциям верхних этажей зданий с плоскими крышами, тогда как приблизительно 1/3 разрушений приходится на конструкции верхних этажей под плохо изолированными и плохо вентилируемыми чердаками. Большая часть этих повреждений объясняется недостаточным количеством продольной арматуры или слишком большим расстоянием между температурными швами. Трещины особенно вредны для парапетов, поскольку в них просачивается вода за слой гидроизоляции.

Аварии и повреждения. В период нормальной эксплуатации здания возможно появление различных аварийных ситуаций и нагрузок, вызванных стихийными воздействиями (землетрясением, ураганами, наводнениями), взрывами, механическими повреждениями, неправильным производством работ вблизи здания. Во всех этих случаях наступает полное или частичное разрушение конструкций как накопление необратимых деформаций. Аварии, связанные с недостаточным учетом изменения свойств грунтов оснований зданий в период эксплуатации, неправильной оценкой грунтов, ошибками при проектировании и строительстве фундаментов, – относительно распространенное явление. Хотя по мере накопления опыта количество их уменьшается.

Что касается построенных и нормально эксплуатируемых зданий, то особенно часто наблюдаются аварии или серьезные повреждения при пристройках к ним новых; при производстве в непосредственной близости от них земляных работ. Здесь часто может быть два варианта деформаций: наложение дополнительных нагрузок на существующее основание фундаментов от пристройки новых на уровне существующих; выпирание грунта из-под существующих фундаментов в результате выполнения рядом со зданием земляных работ.

Еще одной причиной повреждения эксплуатируемых зданий являются неисправности водопроводящих сетей и, как следствие, размыв грунтов оснований. Известно много случаев аварий из-за неисправности поливочных устройств, разрушения канализации, поступления поверхностных вод под здания вследствие неправильной вертикальной планировки участка.

Аварии кирпичных стен эксплуатируемых зданий в большинстве случаев вызваны низким качеством кирпича, раствора или кладки. Большое количество аварийных ситуаций возникает весной, в период оттаивания кирпичной кладки, выполненной методом замораживания.

Обрушения покрытий, ферм, перекрытий в большинстве случаев связаны с неправильным или недостаточным опиранием их на стены или прогоны, что встречается в практике строительства и эксплуатации. Незначительные дефекты конструкций, допущенные строителями, в сочетании с другими отступлениями, вызывающими перегрузки при эксплуатации, являются частыми причинами аварий перекрытий.

Основные причины разрушения железобетонных конструкций – неправильное армирование конструкций или смещение арматуры в рабочем сечении при бетонировании и низкое (непроектное) качество бетона.

5.2.3. Система технической эксплуатации многоквартирных домов
Жилое здание требует постоянного обслуживания, ремонта или восстановления. Комплекс мероприятий, обеспечивающих функционирование здания по назначению, составляют понятие эксплуатация.

Система технической эксплуатации здания (ТЭЗ) – это совокупность средств, материалов, изделий для функционирования зданий в заданных режимах, а также исполнителей и документации, устанавливающей технические условия, правила и взаимодействия, необходимые для эффективного использования.

При этом функционирование здания – непосредственное использование здания (объекта) по назначению, выполнение им заданных функций. Следует отличать понятие “эксплуатация”, которое относится к объекту, в т. ч. и к зданиям, расходующим в процессе использования свой ресурс, от понятия “потребление”, относящегося к изделиям, сырью, материалам и т. п., которые в процессе использования расходуются сами. Параметры и условия, определяющие функционирования здания, регламентируются нормами.

Основной составной частью системы ТЭЗ является система технического обслуживания и ремонта (ТОиР).

В процессе эксплуатации любого здания внезапные и постепенные отказы приводят к необходимости ликвидации их последствий. После комплекса мероприятий по техническому обслуживанию работоспособность зданий восстанавливается. Время между соседними отказами является лишь незначительной частью технического ресурса, который определяется общей длительностью эксплуатации здания до его полной амортизации или до признания его полностью непригодным к дальнейшей эксплуатации.

Все действия, направленные на восстановление здания, можно обобщить понятием «обслуживание», это: выявление дефектов конструкций и оборудования, замена и ремонт элементов здания. При этом каждый отказ нуждается в участии обслуживающего персонала.

В реальных условиях эксплуатации будут оказывать влияние не только внезапные (аварийные) отказы отдельных элементов зданий и сооружений, но и отказы из-за физического старения, особенно если срок функционирования сооружения сравним со сроком службы отдельных элементов.

На эффективность технической эксплуатации здания отрицательно влияют: большая разнотипность зданий, затрудняющая выполнение ремонтных работ; сложность объемно-планировочных и конструктивных решений зданий, затрудняющая использование современных средств механизации работ; недостаточное технологическое обеспечение процессов технического обслуживания и ремонта (отсутствие запасных деталей, материалов, инструментов и оборудования, утрата или отсутствие технической документации); нарушение принципа кратной или равной изнашиваемости элементов конструкций; недоучет специфики ремонтных работ, стесненности мест производства работ.
Самостоятельное значение в жизненном цикле зданий имеют модернизация, реконструкция, реставрация, аварийное восстановление. В отличие от работ ТЭЗ, которые проводятся постоянно и обязательно, выполнение этих мероприятий зависит от большого количества условий (социально-экономический, конъюнктурных, природно-экономических и др.).

Модернизация – приведение здания в соответствие современным требованиям проживания, эксплуатации. При модернизации могут улучшиться планировочные решения, устанавливаться новое инженерное оборудование. Мероприятия модернизации направлены на снижение морального износа.

Реконструкция – изменение технико-экономических показателей (количества и качества квартир, изменение строительного объема, площади и т. д.), изменение назначения.

Реставрация – комплекс мероприятий, обеспечивающий восстановление утраченного исторического и архитектурного облика здания.

Аварийно-восстановительные работы – восстановление зданий после стихийных и техногенных повреждений и аварий. Это: ремонт и восстановление поврежденных, но сохранившихся зданий (или частей), восстановление поврежденных знаний для временного их использования с последующим сносом, расчистка территорий от завалов, снос зданий, не подлежащих восстановлению, устройство временных транзитных инженерных систем, обеспечивающих функционирование сохранившихся объектов.

6. Техническое обслуживание многоквартирных домов

Техническое обслуживание здания – комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров (режимов) работы его технических устройств. В него входят: ежегодная наладка инженерного оборудования, осмотры и подготовка к сезонной эксплуатации, выполнение заявок населения. Объем этих работ не всегда поддается точному планированию, поскольку возникновение мелких отказов носит случайный характер. В отличие от планово-предупредительного характера капитального и текущего профилактического ремонтов, техническое обслуживание здания выполняется, как правило, по необходимости.

Сложность технического обслуживания здания заключается в организации постоянных наблюдений, фиксации возникающих дефектов, диагностике причин и установлении рациональных методов устранения. Особую значимость для эксплуатации зданий представляют следующие основные работы по техническому обслуживанию:
– поддержание в жилых помещениях температурно-влажностного режима, который подразделяется на сухой нормальный, влажный и мокрый и зависит от относительной влажности воздуха. Большинство материалов конструкций всегда содержат влагу. Ее количество зависит, прежде всего, от принятых конструктивных решений, климатических условий и режима эксплуатации. Даже незначительные колебания температуры и влажности, которые вызывают увлажнение и высыхание поверхностей конструкций, приводят к их преждевременным износам.

Предупредительные мероприятия по поддержанию в зданиях нормального температурно-влажностного режима заключаются в обеспечении исправности ограждающих конструкций, поддержании требуемой температуры внутри помещений и в достаточной вентиляции.

В зданиях с переувлажненными конструкциями стен и совмещенными невентилируемыми покрытиями наблюдается миграция избыточной влаги во внутрь помещения (при работе отопительных приборов) и наружу (в летнее время, когда температура наружного воздуха выше, чем в помещениях). Все это приводит к нарушении микро-климата в помещениях:
– защита от переувлажнения внешних частей здания, которые подвергаются увлажнению парами воздуха, дождем и талыми водами. Атмосферная влага может проникать в конструкции здания через неисправные кровли, водоотводящие устройства, стыки элементов зданий и отмостки.

При этом грунтовая влага поднимается вверх по каменным стенам и при отсутствии надежной изоляции может подняться до второго этажа здания и выше. Проникновение в конструкцию влаги и периодическое изменение ее содержания приводят к снижению прочности и постепенному ослаблению структуры каменной кладки. Образование трещин характерно для элементов, имеющих избыточную строительную влагу. Разрушение наружных слоев ограждающих конструкций ускоряется при чередовании положительных и отрицательных температур, вызывающих замерзание влаги в материале. С повышением влажности ухудшаются теплозащитные качества конструкций. В ряде случаев это приводит к промерзанию стен, потолков. Нередко причиной протечек, особенно плоских крыш, является наличие минимальных уклонов 1–1,5%, образование обратных уклонов, а также нарушение мест сопряжений. Для защиты конструкций от воздействия влаги необходимо:
1) содержать в исправном состоянии все устройства для отвода атмосферных и талых вод: водосточные трубы, ендовы, карнизы, сливы и т. п., а также гидроизоляцию фундаментов и стен подвалов, принимать меры для защиты ограждающих и несущих конструкций от грунтовой влаги;
2) содержать в исправном состоянии и своевременно возобновлять защитные элементы штукатурок, облицовок, кровель, лакокрасочных покрытий и т. п.;
3) своевременно удалять снег с крыш зданий, не допускать скопления снега у стен зданий;
4) обеспечивать исправность стен, покрытий, оконных и дверных заполнителей;
5) не допускать непосредственно у наружных стен складирования производственного сырья и отходов, особенно гигроскопичных материалов (хлопка, шерсти, – порошкообразных материалов и т. п.), а также размещения громоздкого оборудования с большими поверхностями, затрудняющими свободную циркуляцию воздуха у стен;
6) возобновлять имеющийся пароводоизоляционный слой на поверхности стен по мере необходимости, но не реже чем через 4–6 лет.

– предохранение конструкций от перегрузок путем пересчета конструкций и установления возможности размещения нового оборудования без усиления, с разгрузочными площадками или с усилением конструкций. Как правило, решение этих вопросов следует поручать проектным организациям. В ряде случаев изменение габаритов оборудования требует устройства проемов в стенах, что может привести к перераспределению нагрузок.

6.1. Система технического осмотра жилых зданий.
Техническое обслуживание зданий должно включать работы по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности или исправности, наладке и регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации здания или объекта в целом и его элементов и систем, а также по обеспечению санитарно-гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории, т.е.

1. Работы, выполняемые при проведении осмотров отдельных элементов и помещений:
– устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации (смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение сгонов, устранение засоров, регулировка смывных бачков, крепление санитарно-технических приборов, прочистка сифонов, притирка пробочных кранов в смесителях, набивка сальников, смена поплавка шара, замена резиновых прокладок у колокола и шарового клапана, установка ограничителей – дроссельных шайб, очистка бачка от известковых отложений и др., укрепление расшатавшихся приборов в местах их присоединения к трубопроводу, укрепление трубопроводов;
– устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции и др.; замена стальных радиаторов при течи, разборка, осмотр и очистка грязевиков воздухосборников, вантузов, компенсаторов регулирующих кранов, вентилей, задвижек; очистка от накипи запорной арматуры и др.; укрепление расшатавшихся приборов в местах их присоединения к трубопроводу, укрепление трубопроводов);
– проветривание колодцев;
– проверка исправности канализационных вытяжек, наличия тяги в дымо-вентиляционных каналах, заземления ванн;
– мелкий ремонт печей и очагов (укрепление дверок, предтопочных листков и др.);
– прочистка канализационного лежака;
– промазка суриковой замазкой свищей, участков гребней стальной кровли и др.;
– проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов;
– проверка заземления оборудования (насосы, щитовые вентиляторы);
– протирка и смена перегоревших электролампочек на лестничных клетках, технических подпольях и чердаках;
– устранение мелких неисправностей электропроводки;
– смена штепсельных розеток и выключателей.

2. Работы, выполняемые при подготовке зданий к эксплуатации в весенне-летний период:
– укрепление водосточных труб, колен и воронок;
– расконсервирование и ремонт поливочной системы;
– снятие пружин на входных дверях;
– консервация системы центрального отопления;
– ремонт оборудования детских и спортивных площадок;
– ремонт просевших отмосток, тротуаров, пешеходных дорожек;
– устройство дополнительной сети поливочных систем;
– укрепление флагодержателей;
– консервация передвижных общественных туалетов (очистка, дезинфекция, промывка оборудования, подкраска, разгрузка рессор, регулировка оборудования);
– работы по раскрытию продухов в цоколях и вентиляции чердаков;
– осмотр кровель фасадов и полов в подвалах.

3. Работы, выполняемые при подготовке зданий к эксплуатации в осенне-зимний период:
– утепление оконных и балконных проемов;
– замена разбитых стекол окон, стеклоблоков и балконных дверей;
– утепление входных дверей и квартиры;
– ремонт и утепление чердачных перекрытий, трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях;
– укрепление и ремонт парапетных ограждений;
– остекление и закрытие чердачных слуховых окон;
– изготовление новых или ремонт существующих ходовых досок и переходных мостиков на чердаках, в подвалах;
– ремонт, регулировка и испытание систем водоснабжения и центрального отопления;
– ремонт печей и кухонных очагов;
– ремонт и утепление бойлеров;
– ремонт, утепление и прочистка дымовентиляционных каналов;
– замена разбитых стеклоблоков, стекол окон, входных дверей и дверей вспомогательных помещений;
– консервация поливочных систем;
– укрепление флагодержателей, номерных знаков;
– заделка продухов в цоколях зданий;
– ремонт и утепление наружных водоразборных кранов и колонок;
– ремонт и постановка пружин на входных дверях,
– ремонт и укрепление входных дверей.

4. Прочие работы:
– регулировка и наладка систем центрального отопления и вентиляции в период ее опробования;
– очистка и промывка водопроводных баков;
– промывка системы центрального отопления;
– регулировка и наладка систем автоматического управления инженерным оборудованием;
– подготовка зданий к праздникам;
– прочистка колодцев;
– подготовка систем водостоков к сезонной эксплуатации;
– удаление с крыш снега и наледей;
– очистка кровли от мусора, грязи, листьев.

Контроль за техническим состоянием зданий и объектов следует осуществлять путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики.

Плановые осмотры подразделяют на общие и частичные. При общих осмотрах контролируют техническое состояние здания или объекта в целом, его систем и внешнего благоустройства, при частичных осмотрах – техническое состояние отдельных конструкций помещений, элементов внешнего благоустройства.

Неплановые осмотры должны проводиться после землетрясений, селевых потоков, ливней, ураганных ветров, сильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, которые могут вызвать повреждения отдельных элементов зданий и объектов, после аварий в системах тепло-, водо-, энергоснабжения и при выявлении деформаций оснований.

Общие осмотры проводят два раза в год: весной и осенью. При весеннем осмотре проверяют готовность здания или объекта к эксплуатации в весенне-летний период, устанавливают объемы работ по подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период и уточняют объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта в год проведения осмотра.

При осеннем осмотре проверяют готовность здания или объекта к эксплуатации в осенне-зимний период и уточняют объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта следующего года.

При общих осмотрах осуществляют контроль за выполнением нанимателями и арендаторами условий договоров найма и аренды.

Периодичность проведения осмотров регламентируется нормами (табл. 1).
Таблица 1 Периодичность проведения осмотров

Элементы и помещения здания	Периодичность осмотров, мес.	Примечания
Крыши	3–6
Деревянные конструкции и столярные изделия	6–12
Каменные конструкции	12
Железобетонные конструкции	12
Панели полносборных зданий и межпанельные стыки	12
Стальные закладные детали без антикоррозийной защиты в полносборных зданиях	Через 10 лет после начала эксплуатации, затем через каждые 3 года	Осмотры проводятся путем вскрытия 5-6 узлов
Стальные закладные детали с антикоррозийной защитой	Через 15 лет, затем через каждые 3 года
Печи, кухонные очаги, дымоходы, дымовые трубы	3	Осмотр и прочистка проводятся перед началом и в течение отопительного сезона
Газоходы	3
Вентиляционные каналы	12
То же, в помещениях, где установлены газовые приборы	3
Внутренняя и наружная отделка	6–12
Полы	12
Перила и ограждающие решетки на окнах лестничных клеток	6
Системы водопровода, канализации, горячего водоснабжения	3–6
Системы центрального отопления: – в квартирах и основных функциональных помещениях – на чердаках, в подвалах (подпольях), на лестницах	3–6 2	Осмотр проводится в отопительный период
Тепловые вводы, котлы и котельное оборудование	2
Мусоропроводы	Ежемесячно
Электрооборудование: – открытая электропроводка; – скрытая электропроводка и электропроводка в стальных трубах; – кухонные электроплиты; – светильники во вспомогательных помещениях (на лестницах, в вестибюлях и пр.).	3 6 6 3
Системы дымоудаления и пожаротушения	Ежемесячно
Домофоны	То же
Внутридомовые сети, оборудование и пульты управления ОДС	3
Электрооборудование домовых отопительных котельных и бойлерных, мастерских, водоподкачки фекальных и дренажных насосов	2
Жилые и подсобные помещения квартир: лестницы, тамбуры, вестибюли, подвалы, чердаки и прочие вспомогательные помещения	12

При проведении частичных осмотров должны устраняться неисправности, для которых достаточно времени, отводимого на осмотр.

Общие осмотры жилых зданий осуществляют комиссии в составе представителей жилищно-эксплуатационных организаций и домовых комитетов (представителей правлений товариществ собственников жилья, жилищно-строительных кооперативов). В необходимых случаях могут быть привлечены специалисты-эксперты и представители ремонтно-строительных организаций. Частичные осмотры жилых зданий проводят работники жилищно-эксплуатационных организаций.

Результаты осмотров отражают в документах по учету технического состояния здания или объекта (журналах учета технического состояния, специальных карточках и др.). В них должны содержаться: оценка технического состояния здания или объекта и его элементов, выявленные неисправности, места их нахождения, причины, вызвавшие эти неисправности, а также сведения о выполнении при осмотрах ремонтов.

Обобщенные сведения о состоянии здания или объекта должны ежегодно отражаться в его техническом паспорте.
В жилищно-эксплуатационных организациях следует вести учет заявок проживающих и арендаторов на устранение неисправностей элементов жилых зданий.

Для централизованного управления инженерными системами и оборудованием зданий (лифтами, системами отопления, горячего водоснабжения, отопительными котельными, бойлерными, центральными тепловыми пунктами, элеваторными узлами, системами пожаротушения и дымоудаления, освещением лестничных клеток и др.), а также для учета заявок на устранение неисправностей элементов здания следует создавать диспетчерские службы, оснащенные современными техническими средствами автоматического контроля и управления.

В составе затрат на техническое обслуживание должно предусматриваться отчисление средств для выполнения аварийных работ. Для централизованного исправления неисправностей и аварий, возникающих в жилищном фонде, работают городские аварийно-технические службы. Следует обеспечивать взаимодействие аварийной и диспетчерской (объединенной диспетчерской) служб, выполняющих текущий ремонт.

Генеральный подрядчик в течение 2-годичного срока с момента сдачи в эксплуатацию законченных строительством или после капитального ремонта зданий (объектов) обязан гарантировать качество строительных (ремонтно-строительных) работ и за свой счет устранять допущенные по его вине дефекты и недоделки. По объектам коммунального и социально-культурного назначения недоделки устраняются в сроки, установленные соответствующими органами отраслевого управления.

7. Годовой план управления многоквартирным домом

В основе любой эффективной деятельности планирование. В плане управления ставится конкретная цель и устанавливаются сроки, в которые будут выполняться мероприятия по ее достижению. При этом отслеживается эффективность деятельности лиц, которые управляют домом, по различным показателям, например:
• выполняются ли установленные планом мероприятия (сравниваем план и факт);
• соблюдаются ли сроки выполнения мероприятий и т. д.
Если выявляются отклонения от плана, то их анализ позволяет корректировать либо цель, либо сроки, либо обращает внимание на те риски, которые изначально не были учтены.

Годовой план необходим для того, чтобы и собственники, и лица, управляющие МКД (ТСЖ, УО), правильно понимали общие цели и задачи, которые собираются достичь при совместных усилиях, для этого ТСЖ и УО готовят проект плана управления, а собственники помещений его утверждают. В результате поправок и обсуждений возникает общая для них цель.

Годовой план управления многоквартирным домом – план реализации мероприятий (действий), направленных на управление МКД, в рамках календарного года с указанием стоимости мероприятий, ответственных за их выполнение и рисков при их осуществлении, а также конечного результата деятельности.

При разработке годового плана управления домом необходимо определить:
1) конкретные мероприятия или действия в текущем году для управляющего МКД (возможно и собственников помещений) для нормального функционирования дома, предоставления всех необходимых услуг, создания собственникам и нанимателям помещений благоприятных и комфортных условий проживания;
2) стоимость каждого мероприятия или действия, заложенного в плане (бюджет мероприятия или действия);
3) сроки выполнения мероприятий (действий);
4) лица, ответственные за качественное и своевременное выполнение указанных в плане мероприятий (действий);
5) планируемый результат каждого мероприятия или действия.

Процесс составления годового плана включает последовательные мероприятия.
Этап 1. Составление перечня всех работ, исходя из технического состояния дома и в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда.

Данный этап складывается из мероприятий:
1) осмотр дома и составление акта осмотра его технического состояния;
2) составление перечня обязательных периодических и регулярных работ, установленных Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (постановление № 170);
3) анализ всех неисполненных предписаний надзорных органов (например, Государственной жилищной инспекции);
4) составление общего перечня всех необходимых в доме работ.

Осмотр технического состояния дома и составление акта осмотра первоначально осуществляется при принятии дома в управление, например на этапе создания ТСЖ, заключения договора управления с управляющей организацией.
Порядок проведения осмотра технического состояния определен Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (постановление № 170).

Для проведения осмотра дома и составления заключения, создается специальная комиссия из специалистов из обслуживающей жилой дом организации, (например, ЖЭУ, управляющей организации или Комитета городского хозяйства), а также в нее могут быть включены представители правления ТСЖ или ЖСК и жильцов.

Общие осмотры технического состояния дома должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).

Периодичность плановых и частичных осмотров Постановлением № 170 установлена рекомендательно и определяется обслуживающей организацией самостоятельно. Но при этом осмотры технического состояния дома должны производиться не реже, чем раз в 5 лет.

По результатам осмотра составляется акт технического состояния дома. Следует отметить, что акт технического состояния первоначально основывается на данных технической инвентаризации, проведенной при подготовке технического паспорта дома. То есть, основные элементы общего имущества (конструкции, сети и т. п.) должны совпадать с данными паспорта.

Помимо осмотра технического состояния дома и определения проблемных зон на данном этапе предполагается ознакомление с перечнем регулярных и периодических работ в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, направленных на обеспечение технической, пожарной, санитарной безопасности проживания, которые устанавливают примерный рекомендательный перечень работ по текущему содержанию и обслуживанию жилья, определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда.

Этап 2. Определение перечня мероприятий.
В соответствии с актом осмотра технического состояния дома, Правилами технической эксплуатации жилищного фонда (постановление № 170), функциями обслуживающей компании и пожеланиями собственников помещений определяется полный перечень мероприятий, необходимых для эксплуатации дома.
В перечень включаются мероприятия, предусмотренные правилами и нормами технической эксплуатации, а также необходимые для исполнения в ближайший год, исходя из технического состояния дома.

Этап 3. Определение стоимости мероприятий.
Для определения необходимой на эксплуатацию дома суммы необходимо рассчитать стоимость всех мероприятий. Осуществить это можно двумя способами:
– путем самостоятельного составления смет, калькуляций;
– путем запроса стоимости у подрядчиков, обслуживающих организаций.

Первый способ требует профессиональной подготовки в области составления смет и знания расценок на услуги и работы, а также дополнительного программного обеспечения (например: программа “Гранд-Смета”).

Второй способ более удобный в осуществлении. Составляется полный перечень мероприятий в виде таблицы, и данный список направляется подрядным организациям, которые указывают стоимость услуг, работ, материалов, и отсылают его обратно, т.о., вся информация аккумулируется, выбирается наиболее приемлемый вариант, о результатам данного этапа определяется затратная часть на содержание и ремонт МКД.

Этап 4. Определение источников финансирования. Составление доходной части бюджета. Для финансирования работ и услуг по содержанию и ремонту дома необходимо определить источники финансирования, которые могут быть следующими.

1. Средства от разрешенной предпринимательской деятельности (для ТСЖ).
Согласно ЖК РФ, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью, в частности такими ее видами, как сдача в аренду, внаем части общего имущества в МКД (ст. 152 ЖК РФ).
Доход от такой деятельности на основании решения общего собрания членов ТСЖ используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества (ст. 151 ЖК РФ).

2. Средства собственников помещений в доме. Их можно разделить на систематические и разовые платежи. Систематических платежи, это:
– средства от собственников жилья и нанимателей, а также собственников нежилых помещений в соответствии с договорами управления МКД и найма;
– арендная плата, поступающая от сдачи в аренду нежилых помещений.
Разовые платежи вносятся на основании решения общего собрания и направляются на выполнение однократных действий (оформление стендов и т. п.).

Размер платы за жилое помещение в МКД в соответствии с ЖК РФ определяется общим собранием собственников помещений на основании предложений управляющей организации (или ТСЖ) с учетом реального состояния дома.

Аккумулирование денежных средств на ремонт жилья может осуществляться несколькими способами:
а) накопительные субсчета;
б) специальные накопительные счета в банках;
в) объединение средств в рамках управляющих организаций и ассоциаций ТСЖ;
г) специальные накопительные (восстановительные) фонды;
д) система жилищных строительных сбережений;
е) страхование счетов.

Этап 5. Уточнение плана мероприятий на год.
После определения суммы бюджета необходимо, в случае нехватки денег сократить перечень мероприятий. Для этого мероприятия необходимо проранжировать по различным параметрам.

Для ранжирования строится таблица, где указываются мероприятия, а также параметры для оценки. Параметры оценки могут быть любыми, их количество также не ограничено. В данном примере параметры: важность (значимость запланированного мероприятия для содержания дома), срочность (близость крайнего срока исполнения) и его необходимость (предусмотрено к выполнению различными нормативными актами). Далее каждое мероприятие оценивается по шкале от 1 до 10 по выбранным параметрам. Шкала также может быть любая удобная (например, от 1 до 100, от 9 до 1 и т. д.), важен сам принцип ранжирования. Выставленные баллы суммируются.

Ранжирование мероприятий

Мероприятие	Важность	Срочность	Необходимость	Итого
1	8	10	4	22
2	10	3	6	19

После ранжирования составляется таблица, в которой указываются мероприятия по убыванию суммы баллов. Мероприятия с высшим баллом указываются в начале таблицы, менее срочные – в конце. Также проставляется стоимость каждого мероприятия. Стоимости суммируются и сравниваются с доходной частью бюджета.

Определение перечня мероприятий

исходя из доходной части бюджета на год:

	Мероприятие	Балл	Стоимость	Сумма
1	Ремонт крыши	30	Определяется по данным этапа 3	-
2	-	28		(1+2)
3	-	25		(1+2+3)
4	-	21		(1+2+3+4)
5	-	18		(1+2+3+4+5)
6	-	13		(1+2+3+4+5+6)= доходная часть бюджета
7	-	12		-
8	-	9		-
9>	-	8		-
10	-	6		-
11	-	2		-

При достижении суммы равной доходной части ставится черта, и все мероприятия за чертой, отсекаются. Если у мероприятий под чертой высокой балл по сумме оценок, необходимо провести дополнительные мероприятия по изысканию средств. Либо провести дополнительный анализ мероприятий, попавших в список принятых к исполнению; возможно, произвести переоценку их по различным параметрам.

Этап 6. План действий по реализации мероприятий:
1. Каждое мероприятие разбивается на составляющие его действия, по принципам:
– взаимной исключительности – все аспекты мероприятия разделены и четко определены;
– совместного исчерпывания – все действия следуют одно за другим (именно одно за другим), и при этом учтены все аспекты мероприятия.
2. По каждому действию определяется срок и период исполнения, стоимость работ (если необходимо).
Детализация мероприятий позволяет, исходя из его содержания, более точно определить стоимость, временные рамки осуществления, ответственных за каждое действие, что повышает вероятность исполнения каждого мероприятия.

Этап 7. Определение ответственных за реализацию действий, мероприятий:
1) действия и/или мероприятия могут быть выполнены:
– собственными силами жильцов (например, проведение субботников, ремонт подъезда, отработка долгов за жилищно-коммунальные услуги);
– нанятыми организацией, осуществляющей управление и эксплуатацию дома, сотрудниками;
– привлеченными по гражданско-правовым договорам работниками, подрядными организациями.
2) для каждого действия, мероприятия для гарантии достижения результатов, определенных годовым планом, назначается ответственное лицо:
– производящее работы;
– организующее работы;
– контролирующее качество и ход выполнения работ.

Этап 8. Определение рисков.
Как и при исполнении любой деятельности, при осуществлении годового плана управления возможно возникновение различного типа рисков. Для эффективной организации работы рисками необходимо управлять.

Риск – неопределенность, связанная с возможностью возникновения в ходе осуществления мероприятий неблагоприятных ситуаций и последствий.

Под управлением рисками понимают совокупность методов анализа и нейтрализации факторов риска.
Управление рисками включает следующие процессы:
– выявление и идентификация предполагаемых рисков;
– анализ и оценка рисков;
– выбор методов управления рисками, построение сценарного плана, в котором описываются мероприятия по управлению рисками;
– применение выбранных методов управления рисками;
– реагирование на наступление рискового события;
– разработка и реализация мер снижения рисков;
– контроль, анализ и оценка действий по снижению рисков и выработка решений.

При выполнении годового плана возможны следующие типичные виды рисков:
1) финансово-экономические:
• риск изменения цены продукции или услуги;
• риски возникновения непредвиденных расходов и снижения доходов;
• инвестиционные риски;
2) природно-климатические: риск воздействия стихии (например, из-за дождливого лета могут нарушиться сроки ремонта крыши);
3) производственные (организационно-технологические):
• ошибки в организации производства, нарушение заранее определенной технологии;
• риски неисполнения договоров (контрактов) организациями-подрядчиками;
4) риски несоблюдения запланированных сроков;
5) имущественные риски:
• риск, связанный с потерей имущества в результате стихийных бедствий;
• риск, связанный с потерей имущества вследствие действий злоумышленников;
• риск утраты или повреждения имущества из-за аварийной ситуации;
• риск, связанный с отчуждением имущества в результате действий органов власти и других собственников;
6) риск законодательных изменений – непредвиденное изменение законодательного регулирования хозяйственной деятельности и др.

Существуют различные методы управления рисками. Наиболее универсальными методами являются:
1) разработка подробного плана с четкой и выверенной последовательностью действий;
2) строгий контроль над реализацией плана;
3) составление сценарного плана с указанием возможных рисков, методов их предотвращения, реагирования в случае наступления и снижения негативных последствий наступления рискового случая;
4) создание при планировании резервов времени и финансовых средств.

Сценарный план управления рисками прописывается в особом разделе годового плана.
После реализации всех последовательных этапов составляется непосредственно годовой план управления многоквартирным домом (табл. 10).

Годовой план при исполнении может изменяться, мероприятия могут передвигаться по срокам, при возникновении непредвиденных доходов и расходов количество запланированных действий может увеличиваться или уменьшаться.

Составление годового плана позволяет эффективно распределить ресурсы для исполнения запланированных мероприятий (рис. 12). Кроме того, это делает прозрачной отчетность. При отчете в конце года перед общим собранием собственников можно достаточно четко показать, на что были потрачены средства, рассчитать стоимость квадратного метра.

После рассмотрения процесса планирования рассмотрим

8. Вопросы организации предоставления жилищно-коммунальных услуг.

8.1. Годовой план управления многоквартирным домом

№ п/п	Мероприятие, действие	Стоимость мероприятия, действия (руб.)	Сроки исполнения	Сценарий управления рисками	Ответствен-ные лица	Планируемый результат
1	Мероприятие: теплоизоляция труб в подвале	100 000	23 июня – 27 сентября	–	Иванов И.И. (орг. и контроль) ООО "ЖКХ" (исп.)	Экономия тепловой энергии на 5%. Экономический эффект – руб.
1.1	Действие: закупить материалы	26 000	23 июня – 3 июля	Риск увеличения стоимости.Действие: привлечение средств с накопительного счета, увеличение срока до 10 июля	Иванов И.И.	Закупка материалов высокого качества, в пределах спеты затрат
1.2	Действие	-	-	-	-	-
2	Мероприятие	-	-	-	-	-

8.2. Планирование и проведение ремонтов
Ремонт здания – комплекс организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа. Подразделяется на: текущий ремонт (ТР) – для восстановления исправности (работоспособности) конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей; капитальный ремонт (КР) – для восстановления ресурса здания с изменением при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Надежность зданий в процессе их эксплуатации по мере ухудшения состояния отдельных элементов, узлов или зданий в целом может быть обеспечена путем профилактических ремонтов. Основная задача такой профилактики – не восстановление или замена отказавших элементов, а предупреждение отказов. Система планово-предупредительного ремонта (ППР) состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых главным образом зависят от сроков службы и видов материалов и конструкций зданий.

Невыполнение своевременного ремонта конструкций приводит к усиленному износу и резкому увеличению его стоимости. Например, перенос капитального ремонта типового панельного пятиэтажного дома на 3–4 года после истечения нормативных сроков увеличивает его стоимость на 18–21%.

Рекомендуемая нормативными документами периодичность ремонтов указана в нижеперечисленной таблице

Группа жилых зданий по капитальности	Периодичность ремонтов, годы
	текущего при общем износе здания, %		капитального
	до 60	более 60
1	3–5	2–4	18–25
2,3	3–5	2–4	15–20
4,5	3-5	2-3	12-15
6,7	3-4	2	9-12
8	3-4	2	Нецелесообразен

Нормы регламентируют среднюю продолжительность эксплуатации без ремонта.

Виды жилых зданий по материалам основных конструкций	Продолжительность эффективной комплектации, годы, до постановки на ремонт
	текущий	капитальный
Полносборные крупнопанельные, крупноблочные, со стенами из кирпича, естественного камня и т. п. с железобетонными перекрытиями при нормальных условиях эксплуатации (жилые лома, а также здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений)	3–5	15–20
Со стенами из кирпича, естественного камня и т. п. с деревянными перекрытиями; деревянные, со стенами из прочих материалов при нормальных условиях эксплуатации (жилые дома и здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений)	2–3	10–15

Текущий ремонт должен проводится с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта.

Текущий ремонт должен выполняться по пятилетним (с распределением заданий по годам) и годовым планам.

Годовые планы (с распределением заданий по кварталам) должны составляться в уточнение пятилетних с учетом результатов осмотров, разработанной сметно-технической документации на текущий ремонт, мероприятий по подготовке зданий и объектов к эксплуатации в сезонных условиях.

Приемка законченного текущего ремонта объекта коммунального или социально-культурного назначения должна осуществляться комиссией в составе представителей жилищно-эксплуатационной, ремонтно-строительной (при выполнении работ подрядным способом) организаций, а также домового комитета (правления ЖСК, органа управления жилищном хозяйством организации или предприятий министерств и ведомств).

Капитальный ремонт включает устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При экономической целесообразности возможна модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

Таблица 3. Укрупненные нормативы продолжительности текущего ремонта жилых домов

Вид текущего ремонта	Единица измерения	Продолжительность, дн
Плановый	1000 кв. м общей площади	22
Подготовка к эксплуатации в весенне-летний период (с учетом наладочных работ)	1000 кв. м обшей площади	5
Подготовка к эксплуатации в зимний период	1000 кв. м общей площади	8

8.3. Перечень работ, относящихся к текущему ремонту
1. Фундаменты.
Устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входов в подвалы.

2. Стены и фасады.
Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.

3. Перекрытия.
Частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин;
укрепление и окраска.

4. Крыши.
Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антилерирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.

5. Оконные и дверные заполнения.
Смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнении.

6. Межквартирные перегородки.
Усиление, смена, заделка отдельных участков.

7. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей.
Восстановление или замена отдельных участков и элементов.

8. Полы.
Замена, восстановление отдельных участков.

9. Печи и очаги.
Работы по устранению неисправностей.

10. Внутренняя отделка.
Восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в – подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах.

11. Центральное отопление.
Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные.

12. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение. Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях.

13. Электроснабжение и электротехнические устройства.
Установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит.

14. Вентиляция.
Замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая собственно вентиляторы и их электроприводы.

15. Мусоропроводы.
Восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств.

16. Специальные общедомовые технические устройства. Замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств, выполняемые специализированными предприятиями по договору подряда с собственником (уполномоченным им органом) либо с организацией, обслуживающей жилищный фонд, по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо соответствующими отраслевыми министерствами (ведомствами) и согласованными государственными надзорными органами.

17. Внешнее благоустройство.
Ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников.

8.4. Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда
1. Обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).

2. Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).

3. Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир; устройства дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширения жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшения инсоляции жилых помещений, ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь); замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных; полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в т. ч с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металле пластика и т. д., и запретом на установку стальных труб); установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение;
ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети; установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок). Ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%.

4. Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнении с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров);

5. Замена внутриквартальных инженерных сетей.

6. Установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей).

7. Переустройство невентилируемых совмещенных крыш.

8. Авторский надзор проектных организаций за проведением капитального -ремонта жилых зданий с полной или частичной заменой перекрытий и перепланировкой.

9. Технический надзор в случаях, когда в органах местного самоуправления, организациях, созданы подразделения по техническому надзору за капитальным ремонтом жилищного фонда.

10. Ремонт встроенных помещений в зданиях.
На капитальный ремонт должны ставится, как правило, здание (объект) в целом или его часть (секция, несколько секций). При необходимости может производится капитальный ремонт отдельных элементов здания или объекта, а также внешнего благоустройства.

При реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:
– изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований – их частичная разборка;
– повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);
– улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.
При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.

В городах с застройкой, включающей значительное число зданий и объектов, требующих капитального ремонта или реконструкции, следует планировать проведение их групповым методом (независимо от ведомственной принадлежности) с одновременным охватом ремонтными работами групп зданий различного назначения в пределах градостроительного образования (жилого квартала, жилого района и т. д.).

Плановые сроки начала и окончания капитального ремонта и реконструкции зданий (объектов) осуществляются на основе сметных или договорных цен. Договорная цена каждого объекта ремонта и реконструкции определяется на основе сметы, составляемой по установленным соответственно для капитального ремонта и реконструкции ценам, нормам, тарифом и расценкам с учетом научно-технического уровня, эффективности, качества, сроков выполнения работ и других факторов. В сметах необходимо предусматривать накладные расходы, плановые накопления, прочие работы и затраты.

В сметной документации должен предусматриваться резерв средств на непредвиденные работы и агрегаты, распределяемый на две части: 1) предназначенную для оплаты дополнительных работ, вызванных уточнением проектных решений в ходе производства ремонта или реконструкции (резерв заказчика); 2) предназначенную для возмещения дополнительных затрат, возникающих в ходе ремонта или реконструкции при изменении способов производства работ против принятых в сметных нормах и расценках (резерв подрядчика).

За итогом смет должны указываться возвратные суммы – стоимость материалов от разборки конструкций и демонтажа инженерного и технического оборудования, определяемая исходя из нормативного выхода пригодных для повторного использования материалов и изделий на объектах ремонта и в соответствии с Инструкцией по повторному использованию изделий, оборудования и материалов в жилищно-коммунальном хозяйстве.

Разработка проектно-сметной документации на капитальный ремонт и реконструкцию зданий (объектов) должна предусматривать:
– проведение технического обследования, определение физического и морального износа объектов проектирования;
– составление проектно-сметной документации для всех проектных решений по перепланировке, функциональному переназначению помещений, замене конструкций, инженерных систем или устройству их вновь, благоустройству территорий и другим аналогичным работам;
– технико-экономическое обоснование капитального ремонта и реконструкции;
– разработку проекта организации капитального ремонта и реконструкции и проекта производства работ, который разрабатывается подрядной организацией.

Утверждение и переутверждение проектно-сметной документации на капитальный ремонт и реконструкцию должны осуществляться владельцем.

Эффективность капитального ремонта и реконструкции зданий или объектов определяется сопоставлением получаемых экономических и социальных результатов с затратами, необходимыми для их достижения. При этом экономические результаты должны выражаться в устранении физического износа и экономии эксплуатационных расходов, а при реконструкции также в увеличении площади, объема предоставляемых услуг, пропускной способности и т. п.

Социальные результаты должны выражаться в улучшении жилищных условий населения, условий работы обслуживающего персонала, повышении качества и увеличении объема услуг.

При выполнении капитального ремонта и реконструкции должны соблюдаться действующие правила организации, производства и приемки ремонтно-строительных работ, правила техники безопасности и противопожарной техники.

Организационные формы управления ремонтно-строительным производством, методы планирования производственно-хозяйственной деятельности ремонтно-строительных организаций, принципы хозяйственного расчета, формы и методы организации производства, труда, материально-технического снабжения, учета и отчетности в ремонтно-строительных организациях должны устанавливаться аналогично капитальному строительству с учетом специфики ремонтно-строительного производства.

Расчеты за выполненные работы по капитальному ремонту и реконструкции должны осуществляться за полностью законченные и сданные заказчику объекты или комплексы работ, предусмотренные договором порядка и учтенные годовыми планами.

По объектам коммунального и социально-культурного назначения допускается также осуществлять расчеты за технологические этапы.

Расчеты заказчиков с проектными организациями за разработку проектно-сметной документации должны осуществляться в порядке, предусмотренном Положением о договорах на создание научно-технической продукции.

Приемка жилых зданий после капитального ремонта и реконструкции производится в порядке, установленном Правилами приемки в эксплуатацию жилых зданий после капитального ремонта и аналогичными правилами по приемке объектов коммунального и социально-культурного назначения.

9. Организация предоставления коммунальных услуг

Одним из важнейших направлений деятельности организаций, осуществляющих управление многоквартирным домом, является обеспечение собственников помещений и граждан, проживающих в доме, качественными коммунальными ресурсами в необходимом объеме.

Под коммунальными ресурсами следует понимать следующие ресурсы:
– холодная вода;
– горячая вода;
– электрическая энергия;
– газ, бытовой газ в баллонах;
– тепловая энергия, твердое топливо.

Федеральным законом от 30.12.04 № 210-ФЗ “Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса”, который вступил в силу только с 1 января 2006 г., управляющие организации и ТСЖ были названы потребителями товаров и услуг организаций коммунального комплекса в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов.

В настоящее время действуют Правила предоставления коммунальных услуг, утв. постановлением Правительства от 23 мая 2006 года № 307 (далее – постановление № 307), которые довершили формирование общей картины по обеспечению граждан коммунальными услугами. Данные Правила устанавливают основные понятия, используемые при предоставлении коммунальных услуг.

Исполнитель – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Исполнителем может быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений – иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы.

Потребитель – гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Ресурсоснабжающая организация – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов.

Коммунальные услуги – деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях.

Предоставление коммунальных услуг осуществляется на основе договоров, порядок заключения которых следующий.
1. Составление заявления о заключении договора с приложением необходимых документов.
2. Получение в энергоснабжающей организации проекта договора.
3. Заключение договора на условиях энергоснабжающей организации либо написание протокола разногласий на договор.
4. Согласование разногласий.
5. Подписание договора.

9.1. При возникновении разногласий по представленному договору (оферте) может быть составлен протокол разногласий

Если протокол разногласий не подписывается противоположной стороной в представленной редакции, то на него составляется протокол согласования разногласий.

ПРОТОКОЛ РАЗНОГЛАСИЙ

к договору _______________________ № ___ от «___»_______2000_ г.

г. __________________                                                     «___»________200__ г.

Редакция «Поставщика»	Редакция «Абонента»	Обоснование

Поставщик		Абонент
___________________ ___________________     М.П.		___________________ ___________________     М.П.

в первую зиму эксплуатации домов-новостроек (особенно при низких температурах наружного воздуха) необходимо поддерживать температуру в квартире Протокол согласования разногласий

ПРОТОКОЛ СОГЛАСОВАНИЯ РАЗНОГЛАСИЙ
к договору _______________________ № ___ от «___»_______2000_ г.

г. __________________                                                     «___»________200__ г.

Редакция «Поставщика»	Редакция «Абонента»	Согласованная редакция

Поставщик		Абонент
___________________ ___________________     М.П.		___________________ ___________________     М.П.

При недостижении соглашения разногласия, возникшие при заключении договора, подлежат передаче на рассмотрение суда на основании статей 445, 446 ГК РФ. В таком случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

9.2. Заключение договоров на предоставление коммунальных услуг может осуществляться следующими способами.
Первый способ. Когда управляющие организации, ТСЖ, ЖК или ЖСК приобретают коммунальные ресурсы у ресурсоснабжающих организаций, а не производят сами.

В данном случае налаживается система взаимоотношений “население – лицо, управляющее домом – ресурсоснабжающая организация”, которая основывается на договорах купли-продажи либо управления и предоставления услуг.

Договор купли-продажи (поставки) коммунальных ресурсов. По этому договору управляющая организация, ТСЖ, ЖК либо ЖСК (являясь при этом потребителями коммунальных ресурсов) заключает договор с ресурсоснабжающей организацией (поставщиком коммунальных ресурсов) на продажу коммунальных услуг. Сторонами договора соответственно являются ресурсоснабжающая организация и потребитель. Содержание договора поставки составляет права и обязанности его сторон. Помимо норм, содержащихся в ГК РФ, к указанным отношениям применяются специальные нормативные акты. Например, такие как Федеральный закон от 14 апреля 1995 года № 41-ФЗ “О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации”, Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1999 года, Федеральный закон “О газоснабжении в Российской Федерации” от 31 марта 1999 года № 69-ФЗ и др.

Следует обратить внимание на то, что предварительная оплата коммунальных услуг управляющей организацией, ТСЖ, ЖК либо ЖСК ресурсоснабжающей организации не допускается (п. 2 Порядка расчета за электрическую, тепловую энергию и природный газ, утвержденного постановлением Правительства РФ от 4 апреля 2000 года № 294).

Договор управления (если способ управления – управление управляющей организацией) или договор предоставления коммунальных услуг с не членами ТСЖ. Передача коммунальных ресурсов населению может происходить по различным основаниям, зависящим от выбранного способа управления домом. В частности, управляющая организация предоставляет коммунальные услуги по договору управления, в котором предусмотрена эта ее обязанность. ТСЖ предоставляет коммунальные услуги собственникам помещений, не являющимся членами ТСЖ, по договору предоставления коммунальных услуг. Если собственник помещения является членом ТСЖ, ЖК, предоставление ему коммунальных услуг осуществляется в соответствии с уставом ТСЖ, ЖК и специального договора не требуется.

2. Исполнитель (управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК) производит услуги самостоятельно.
Если управляющие организации или ТСЖ производят самостоятельно коммунальные ресурсы и предоставляют эти услуги населению, то в системе отношений будет отсутствовать ресурсоснабжающая организация, продающая готовые коммунальные ресурсы. А предоставление населению коммунальных услуг будет осуществляться по основаниям, указанным для способа 1.

3. При непосредственном управлении многоквартирным домом каждый собственник помещения заключает договор о приобретении холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также о водоотведении непосредственно с соответствующей ресурсоснабжающей организацией.

В этом случае ресурсоснабжающая организация несет ответственность за режим и качество подачи холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также водоотведения на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом обслуживание внутридомовых инженерных систем осуществляется специализированной организацией, привлекаемой по договору собственниками помещений в многоквартирном доме, или указанными собственниками самостоятельно.

Условия договора о приобретении коммунальных ресурсов и водоотведении (приеме (сбросе) сточных вод), заключаемого с ресурсоснабжающими организациями с целью обеспечения потребителя коммунальными услугами, не должны противоречить Правилам предоставления коммунальных услуг и иным нормативным правовым актам Российской Федерации (постановление № 307).

10. Техническое обслуживание и содержание помещений в многоквартирных домах

10.1. Содержание квартир
В соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории собственники и наниматели обязаны:
– обеспечивать сохранность жилых помещений, бережно относиться к жилому дому и жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, соблюдать правила пожарной безопасности. При обнаружении неисправностей в квартире немедленно принимать возможные меры к их устранению и в необходимых случаях сообщать о них в эксплуатирующие организации или в соответствующую аварийную службу;
– использовать жилое помещение по прямому назначению; переустройство и перепланировка жилого и подсобного помещений, переоборудования балконов и лоджий, перестановка, либо установка дополнительного санитарно-технического оборудования могут производится только в порядке, установленном федеральным законом и местным органом исполнительной власти. За самовольное переустройство, переоборудование, перепланировку предусмотрены меры административной ответственности;
– соблюдать санитарно-гигиенические правила, содержать в чистоте и порядке жилые и подсобные помещения, балконы и лоджии, своевременно производить текущий ремонт жилых и подсобных помещений. Запрещается хранить в жилых помещениях и местах общего пользования вещества и предметы, загрязняющие воздух, а также загромождать коридоры, проходы, лестничные клетки, запасные выходы и другие места общего пользования.
Жилищная организация, в соответствии с правилами и нормами эксплуатации жилищного фонда обязана:
– систематически проводить осмотр жилых домов и жилых помещений, профилактическое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них;
– своевременно производить капитальный и текущий ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них;
– своевременно проводить подготовку жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, к сезонной эксплуатации.

Повреждения жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, происшедшие по вине жильцов, исправляются силами собственника (или нанимателя) или эксплуатирующей организацией за их счет.

Собственники и наниматели обязаны производить за свой счет текущий ремонт занимаемых ими жилых помещений и мест общего пользования в квартире: побелку, окраску и оклейку стен, потолков, дверей, окраску полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, замену оконных и дверных приборов, а также ремонт внутриквартирной электропроводки. По согласованию с управляющей организацией наниматель может производить за свой счет замену санитарно-технического и иного оборудования.

Во время осмотра жилых и вспомогательных помещений квартир, особенно первого и верхнего этажа, необходимо обращать внимание на состояние поверхностей ограждающих конструкций и санитарно-технических устройств, установить причины ухудшения температурно-влажностного режима и воздухообмена помещений (снижение и резкие колебания температуры, влажности воздуха, выпадение конденсата на поверхностях, отсыревание стен и потолков, загазованность воздуха помещений, герметичность притворов входных дверей в квартиру, неисправности инженерного оборудования и т. п.).

Температура и влажность воздуха, а также воздухообмен в различных помещениях жилых зданий должны соответствовать расчетным по СНиП 2.08.01 – 89. Для улучшения температурно-влажностного режима помещений на 2 °С выше расчетной. Колебания температуры внутреннего воздуха помещений зимой в течение суток не должно быть более ±1,5 ° С.

Относительная влажность воздуха в жилых помещениях в зимний период должна быть в пределах 40–60%. Для поддержания надлежащего качества воздуха, предотвращения появления сырости необходимо систематически проветривать помещения квартир (в т. ч. и до заселения дома, когда конструкции содержат повышенную влажность). Меры по устранению сырости в помещениях жилых зданий принимают после определения причины ее возникновения и оценки состояния увлажненных конструкций.
В числе мероприятий, намечаемых для просушки сырых помещений, могут быть: восстановление герметичности стыков между отсыревшими стеновыми панелями, заделка трещин в стенах и их гидрофобизация, ремонт кровли над помещениями, где имеются протечки; устройство дополнительной теплоизоляции промерзающих стен; ремонт водоотводящих устройств или ремонт карнизных свесов, просушка отсыревших конструктивных элементов, запрет стирки и сушки белья в жилых помещениях и др.
При постоянной сырости низа стен первого этажа необходимо проверить правильность отвода атмосферных вод от здания и состояние гидроизоляции стен. Вопрос о защите здания от проникновения грунтовой влаги решается проектной организацией на основании обследования.

При наличии конденсата на трубах водопровода и канализации в санузлах надо полностью открыть жалюзи вентиляционных отверстий, чаще проветривать помещения квартиры (особенно кухни) и улучшать вентиляцию санузлов и кухонь установкой и вытяжных отверстиях вентиляторов. В случае необходимости употребляют трубопроводы.

После выявления причин понижения температуры воздуха в помещении, температуры поверхности стен, пола, цокольного, чердачного перекрытия (покрытия) следует усилить теплоизолирующую способность соответствующих конструктивных элементов, отрегулировать или отремонтировать систему отопления, просушить отсыревшие стены или перекрытия (покрытия).

Если в квартирах наблюдается постоянная значительная сухость воздуха, на радиаторах устанавливают резервуары с водой, разбрызгиватели или воздухоохладители различных типов.

Перегрев отдельных помещений квартир в летнее время уменьшают установкой на окнах жалюзийных решеток, легких козырьков и т. п., на нижних этажах – посадкой перед окнами зеленых насаждений.

Результаты проведенного осмотра оформляются актами, в случае необходимости жильцам выдается предписание на выполнение конкретных работ в соответствии с договором, составляются опись и график работ, выполняемый эксплуатирующей организацией. При последующем очередном осмотре производится проверка выполненных работ.

При периодических осмотрах квартир и зданий выявляются дефекты и повреждения конструктивных элементов, инженерного оборудования, отделочных покрытий, снижающие сроки их службы и создающие ненормальные условия проживания (протечки, промерзания, избыточное воздухопроницание, нарушение режимов функционирования инженерных систем и т. п.), подлежащие устранению при текущем и капитальном ремонте здания. Устанавливаются основания для признания жилых домов и жилых помещений непригодными для постоянного проживания (значительный физический износ, серьезные повреждения, санитарно-гигиенические условия и дефекты планировки и внутреннего благоустройства по утвержденным в установленном порядке перечням). Для зданий, у которых не истек гарантийный срок эксплуатации, результаты осмотров кладутся в основу претензионно-исковой работы собственника (по поручению собственника – эксплуатирующей организации) по устранению строительным подрядчиком выявленных дефектов элементов здания.

10.2. Техническое обслуживание и содержание подвалов
Помещения подвала и технического подполья должны быть чистыми и сухими, иметь освещение, плотные, запираемые на замок двери (ключи хранятся в жилищно-эксплуатационной организации, диспетчерской). Если через подвал проходят транзитные инженерные коммуникации, необходимо обеспечить доступ к ним в любое время суток представителям соответствующих служб коммунального хозяйства для постоянного наблюдения, периодического ремонта и регулирования. В местах перехода над инженерными коммуникациями должны быть оборудованы стационарные переходные мостики.

При эксплуатации подвалов и технических подполий характерными являются следующие недостатки:
– неудовлетворительное состояние водоотводящих лотков и отмостки, трещины в плоскости примыкания отмостки к наружным стенам;
– бездействующие (засоренные) дренажные системы;
– повышенная влажность воздуха, возникающая вследствие недостаточного количества или неисправности вентиляционных устройств;
– образование конденсата на трубопроводах и их коррозия из-за разрушения теплоизоляционного защитного слоя или недостаточной его толщины;
– просадки опор под санитарно-техническими коммуникациями;
– просадки фундаментов под несущими стенами или под опорами стоек (столбов);
– коррозия защитных трубок, настилов и коробок электропроводки.

Перед просмотром фундаментов и стен подвала необходимо ознакомиться с документацией, содержащей сведения о грунтах основания и глубине грунтовых вод, планами прокладки инженерных систем и дренажей, расположенных на придомовой территории.
В неотапливаемых подвалах и технических подпольях должны поддерживаться температура воздуха не ниже 5 °С, относительная влажность не более 65% с обеспечением не менее, чем однократного воздухообмена. В отапливаемых подвалах температура и относительная влажность воздуха, а также кратность воздухообмена обеспечиваются в зависимости от характера использования помещений. Подвалы и технические подполья должны проветриваться регулярно в течение всего года с помощью вытяжных каналов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе или других устройств.

В зданиях с теплыми полами на первом этаже продухи в цоколе должны быть открыты круглый год. При холодных полах продухи открывают при наступлении теплых и сухих дней и закрывают с наступлением холодной и сырой погоды. Зимой, за исключением сухих и неморозных дней, подполье не проветривают.

Источниками увлажнения подвала может служить влага, поступающая через приямки, отмостку, цоколь здания, места пересечения трубопроводов со стенами подвала.

Стены приямков должны возвышаться над тротуаром или отмосткой на 10–15 см. Поверхности стен и пола приямков должны быть без трещин, пол приямка должен иметь уклон от здания с устройством для отвода воды из приямка.

Отмостки вокруг здания должны иметь уклон от здания не менее 0,02, на отмостки против водосточных труб (выпусков внутреннего водоотвода) должны быть устроены и содержаться в исправном состоянии водоотводящие лотки.

Цоколь здания должен быть защищен от увлажнения и промерзания, так как эти воздействия приводят к его разрушению. В кирпичных зданиях это достигается устройством цементных откосов, металлических покрытий, облицовкой естественным или искусственным камнем.

Температурно-влажностный режим помещений подвала и технического подполья обеспечивается также приведением в исправное состояние теплоизоляции перекрытий над ними, цокольных панелей, а также теплоизоляции трубопроводов.

При проведении технического обслуживания подвалов выполняют работы по герметизации швов между цокольными панелями, заделке трещин в конструкциях подвала, восстановлению защитного слоя бетонных конструкций; очищают и покрывают антикоррозионными составами сварные соединения и закладные детали, металлические кронштейны и подвески, другие металлические детали.

В случае обнаружения признаков неравномерной осадки здания или силового повреждения несущих конструкций необходимо установить маяки на трещины и принять охранные меры по укреплению деформированных конструкций.

Для определения причин и способов устранения выявленных повреждений необходимо получить заключение специализированной проектной организации.

Устанавливать в подвалах и подпольях дополнительный фундамент под оборудование, увеличивать высоту подвальных помещений за счет понижения отметки пола без утвержденного проекта, устраивать склады горючих и взрывоопасных материалов, а также размещать другие хозяйственные склады, если вход в эти помещения осуществляется из общих лестничных клеток, не допускается.

Не допускается откачивать воду из подвала, если с водой вымываются частицы грунта.

10.3. Техническое обслуживание и содержание чердаков
Чердачное помещение представляет собой пространство между поверхностью покрытия (крыши), наружными стенами и перекрытиями верхнего этажа. В практике строительства жилых домов применялись:
– совмещенные невентилируемые крыши – бесчердачные крыши, у которых несущая часть покрытия и перекрытия верхнего этажа совмещена;
– совмещенные вентилируемые крыши – бесчердачные крыши, у которых между несущим покрытием и перекрытием верхнего этажа расположен слой утеплителя, вентилируемого через подкарнизные продухи;
– конструкции крыш с холодным чердаком – чердачное пространство вентилируется наружным воздухом через отверстия во фризовых панелях, слуховые окна, вентиляционные отверстия в парапетах и коньковой части. Кровельное покрытие не утепляется, чердачное покрытие утепляется;
– конструкции крыш с теплым чердаком – чердачное пространство крыши используется в качестве сборной вентиляционной камеры, обогреваемой воздухом вытяжкой вентиляции, поэтому к его ограждающим конструкциям предъявляются требования по теплозащите.

Конструктивные особенности чердаков накладывают определенные требования к их содержанию в процессе эксплуатации.
Состояние стальных закладных деталей, особенно обеспечивающих крепление карнизных элементов к стенам или перекрытию, определяют при выявлении косвенных признаков коррозии (ржавые подтеки, деформации и др.) путем выборочных вскрытий узлов.
При эксплуатации холодных чердачных помещений необходимо обеспечить температурно-влажностный режим, исключающий конденсацию влаги на ограждающих конструкциях, образование сосулек на свесах кровли. Такой режим может быть обеспечен, если температура воздуха в холодном чердачном помещении не выше, чем на 2 °С температуры наружного воздуха.

Засыпка чердачных перекрытий должна быть в сухом рыхлом состоянии. Зазоры в плитном утеплителе тщательно заделываются. Толщину утеплителя по периметру у стен здания и у слуховых окон увеличивают.

Для предотвращения поступления теплого воздуха с лестничной клетки, двери и люки чердачных помещений должны быть утеплены и иметь плотные притворы.

Проветривание чердаков является наилучшим способом снижения воздействия солнечной радиации (перегрева воздуха и строительных конструкций чердака в жаркое время года) и устранения конденсата на элементах крыши и кровли от водяных паров, проникающих зимой через чердачное перекрытие из помещений верхнего этажа. Вместе с тем, слуховые окна в чердаках, располагаемые обычно в один ряд на высоте 1–1,2 м от уровня чердачного перекрытия, недостаточно обеспечивают проветривание помещения (особенно при воздухонепроницаемых кровлях). Для правильной организации движения воздуха устраивают приточные (прикарнизные) и вытяжные (приконьковые) продухи, защищенные от попадания дождя и задувания снега. Требуемый воздухообмен обеспечивается расчетом: площадь живого сечения вентиляционных приточных и вытяжных отверстий в чердачных крышах должна быть не менее 1/150–1/250 площади чердачного перекрытия.

Дополнительными мерами по устранению обледенения поверхности крыш и ее водоотводящих устройств является уменьшение воздействия солнечной радиации на кровлю (для этого рекомендуется применять покрасочные материалы светлых тонов), а также придача ее поверхности гидрофобных свойств, позволяющих снизить сцепление воды или льда с покрытием кровли.
Жалюзийные решетки слуховых окон и другие вентиляционные отверстия должны быть открыты зимой и летом для постоянного проветривания чердачного помещения.

В чердачных помещениях необходимо соблюдать чистоту и порядок, обеспечивать сохранность конструкции и находящегося в помещении оборудования. Чердачное помещение оборудует ходовыми досками и приставными лестницами для выхода на крышу. Запрещается занимать чердачные помещения под мастерские, использовать их в качестве складского помещения для хранения строительных материалов, оборудования или бытовых предметов.

Несущие деревянные конструкции в чердачных помещениях периодически подвергают антисептической и антипиренной обработкам в соответствии с паспортами на применяемые защитные составы.

При периодических осмотрах холодных чердаков контролируют состояние:
– несущих конструкций (отсутствие защитного слоя бетона до арматуры, коррозия закладных деталей, трещины и прогибы железобетонных конструкций; нарушения соединений и сопряжении стропил, прогиб стропильных ног, обрешетки или других деревянных элементов);
– кровельного покрытия (вздутия, разрывы и пробоины, разрушение покровного и защитного слоев рулонных кровель; повреждения или смещения отдельных элементов, неплотности в местах сопряжении с выступающими над крышей конструкциями, ослабление креплений элементов кровель к обрешетке для кровель из штучных элементов); водоотводящих устройств;
– парапетов, балюстрад.

Обнаруженные повреждения устраняются при подготовке к сезонной эксплуатации или при очередном ремонте.
При эксплуатации теплых чердачных помещений необходимо поддерживать такую температуру воздуха на чердаке, чтобы на конструкциях, ограждающих теплый чердак, не выпадал конденсат и соблюдались санитарные нормы перепада между температурой воздуха в жилых помещениях верхнего этажа и температурой нижней поверхности чердачного перекрытия. Снижение температуры воздуха в помещении теплого чердака ниже 12 °С не допускается.

Для исключения нарушений в работе вентиляционной системы зданий все двери и люки входов и выходов на чердак, а также в межсекционных перегородках должны быть надежно закрыты. Для этого на них предусматривается установка специальных запирающих устройств, исключающих их открытие посторонними лицами.

Освещение чердачного помещения должно быть обеспеченно в любое время суток, для чего электропроводка чердака подключается к сети аварийного электроосвещения через понижающий трансформатор 220/36 В.

При периодических осмотрах теплых чердаков следует обращать внимание на состояние:
– железобетонных элементов крыш (местные разрушения железобетонных элементов, коррозию стальных связей и т. д.);
– стыков между кровельными элементами;
– мест примыкания кровельного покрытия (рулонного и безрулонного), а также кровельных панелей к выступающим конструкциям и инженерному оборудованию;
– водосборных лотков и приемных воронок внутреннего водостока. В случае обнаружения загрязнения чердачного покрытия его необходимо очищать, особенно водосборные лотки и водоприемные воронки. Очистку от снега допускается производить только деревянными лопатами.

Размещать внутри теплого чердака консоли и механизмы для подвески ремонтных люлек не допускается. Их рекомендуется устанавливать на покрытие чердака, которое рассчитывается на дополнительную нагрузку. Запрещается использование карнизных свесов кровельных панелей для подвешивания люлек при ремонтных работах. Для подвески люлек на крыше устанавливаются консольные балки, расположение и опирание балок определяется проектом и требованиями СНиП “Техника безопасности в строительстве”.

Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и предомовой территории запрещают устанавливать на крышах домов без разрешения жилищно-эксплуатационной организации индивидуальные антенны для телевизора.

Ключи от входных дверей и люков на чердаки должны храниться в диспетчерской службе эксплуатационной организации. Рекомендуется оставлять дубликат ключа у жильцов квартир верхнего этажа.

Находиться в чердачном помещении и на крыше разрешается только сотрудникам эксплуатационной организации, непосредственно занятым техническим надзором и ремонтными работами.

10.4. Техническое обслуживание и содержание лестничных клеток
Обязанность обеспечивать надлежащее состояние подъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток возлагается на управляющую жилищным фондом организацию. Использование лестничных клеток, а также площадок под первым маршем лестницы для размещения мастерских, кладовых не допускается. Под маршами лестниц в первом и цокольным этажах допускается устройство только помещений для узлов управления центрального отопления, водомерных узлов электрощитков, ограждаемых несгораемыми перегородками.

Жители обязаны соблюдать чистоту и порядок указанных помещений. Запрещается хранить в местах общего пользования вещества и предметы, загрязняющие воздух, а также загромождать коридоры, проходы, лестничные клетки, запасные выходы.

Температура в лестничных клетках в зимнее время должна поддерживаться не ниже 16 °С. Для этого необходимо обеспечить плотное закрытие входных дверей: в притворах размещают упругие уплотняющие прокладки, на дверях устанавливают самозакрывающие устройства (доводчики).

Лестничные клетки регулярно проветривают через открывающиеся остекленные проемы (форточки, фрамуги, створки), а также вентиляционные каналы и шахты.

Дополнительными мерами по обеспечению нормативного температурно-влажностного режима на лестничных клетках являются: повышение теплозащиты лестничной клетки путем устройства двойного тамбура с отапливаемым вторым отсеком, утепление входных дверей и оконных заполнений, устройства эффективной воздушной системы отопления.

К лестничным клеткам как к эвакуационным путям предъявляются определенные требования по пожарной безопасности и освещенности, которые необходимо соблюдать в период эксплуатации здания. Лоджии, используемые в качестве переходных через воздушную зону при незадымляемых лестничных клетках, должны быть открытыми, без остекления. Лестничные клетки и лифтовые холлы должны быть отделены от помещений любого назначения и поэтажных коридоров дверями, оборудованными закрывателями, с уплотнением в притворах и не должны иметь запоров, препятствующих их открыванию без ключа. Не допускается установка в лестничных клетках дополнительного оборудования, уменьшающего нормативную ширину прохода по лестничным площадкам и маршам. Входы из лестничных клеток на чердак или кровлю должны соответствовать второму типу противопожарных преград.

Лестничные клетки должны быть освещены через окна в наружных стенах каждого этажа, кроме случаев, установленных нормами проектирования жилых зданий. С наступлением темноты включают освещение лестничных клеток. Освещенность искусственным светом должна приниматься в помещениях по нормам для уровня пола, лестничных ступеней (первая цифра – люминисцентные лампы, вторая – лампы накаливания): лестничные клетки жилых зданий – 10(3) лк; лифтовые и поэтажные холлы жилых зданий – 20(7) лк; вестибюли жилых зданий – 30(10) лк.

При осмотрах лестничных клеток необходимо контролировать состояние лестниц (коррозия металлических косоуров, стальных закладных деталей, повышенные прогибы площадок и маршей, неплотное примыкание площадок и маршей к стенам, трещины, выбоины в площадках и ступенях, ослабление креплений ограждений, поручней и предохранительных сеток, повреждения перил); стен лестничных клеток (основное внимание уделяется стенам с дымовентиляционными каналами, участкам с заделанными инженерными коммуникациями, стенам мокрых помещений); оконных и дверных коробок и заполнении, а также оборудования, расположенного внутри лестничных клеток.

При обнаружении трещин и прогибов конструктивных элементов устанавливают наблюдения за динамикой их изменения и принимают соответствующие меры по предотвращению их развития.

11. Техническое обслуживание инженерного оборудования многоквартирных домов

11.1. Техническое обслуживание и ремонт систем отопления
Эксплуатация систем отопления жилых зданий должна обеспечивать:
– поддержание расчетной (требуемой по нормам) температуры воздуха в отапливаемых помещениях по СНиП 2.08.01 – 89*;
– герметичность системы;
– уровень шума в пределах, допустимых нормами (30–35 дБ).

Поддержание расчетной температуры воздуха в отапливаемых помещениях обеспечивается регулированием параметров теплоносителя: температурой и давлением теплоносителя на входе и выходе из системы отопления в зависимости от наружной температуры воздуха, гидравлической характеристики системы отопления и тепловой сети.

Предельное рабочее давление в системе отопления не должно превышать: при установке чугунных радиаторов – 0,6 МПа (6 кгс/см2). со стальными отопительными приборами – 1 МПа (10 кгс/см2). Система отопления должна быть герметична во всем диапазоне давлений.

Различают следующие ступени регулирования:
– центральное – в источнике теплоснабжения;
– групповое – в ЦТП (для группы зданий);
– общедомовое – ИТП (на все здание или пофасадное);
– индивидуальное – на нагревательных приборах в помещении.

В современных системах отопления широко используются различные схемы автоматизации их работы. Нормы проектирования требуют предусматривать установку приборов регулирования, контроля и учета расхода теплоты для каждой квартиры, а отопительных приборов устанавливать регулирующую арматуру (как правило, автоматические терморегуляторы).

К основным задачам технического обслуживания и ремонта систем отопления относятся также экономия теплоты и обеспечение исправного состояния элементов системы.

Техническое обслуживание системы отопления включает контроль за ее работой и устранение неисправностей. В начале отопительного сезона составляется график обхода систем, который включает следующие работы:
– детальный осмотр разводящих трубопроводов – не реже одного раза в месяц:
– детальный осмотр наиболее ответственных элементов системы (насосы, магистральная запорная арматура, контрольно-измерительная аппаратура, автоматические устройства) – не реже одного раза в неделю;
– удаление воздуха из систем отопления через воздухосборник или воздухо-выпускные краны на отопительных приборах при падении давления на подающем трубопроводе ниже уровня статического давления данной системы, а также после ее наладки;
– контроль за температурой и давлением теплоносителя;
– пополнение смазки подшипников насосов;
– промывка грязевиков, необходимость которой определяется по перепаду давлений на манометрах до и после грязевиков;
– осмотр внутриквартирных устройств и устройств в технических подпольях, чердаках, лестничных клетках – два раза в отопительный период; при этом осмотре нанимателям жилых помещений разъясняются правила по энергосбережению и устанавливаются факты самовольного переоборудования элементов систем отопления;
– восстановление поврежденной тепловой изоляции трубопроводов и арматуры, находящихся в неотапливаемых помещениях;
– проверка работоспособности задвижек и вентилей (проводится закрытие их регулирующих устройств до отказа с последующим открытием в прежнее положение) – два раза в месяц;
– осмотр технического состояния теплового пункта, оборудованного средствами автоматического регулирования, и проверка поддержания заданных параметров теплоносителя – не реже одного раза в сутки и т. п.

При осмотрах немедленно устраняют все видимые утечки воды, проводят ремонт или замену неисправной запорной или регулирующей арматуры. Время отключения всей системы или отдельных ее участков при устранении утечек воды или других неисправностей устанавливают в зависимости от температуры наружного воздуха длительностью до 2-х часов при расчетной температуре наружного воздуха. При отрицательной температуре наружного воздуха, если прекратилась циркуляция воды в системе отопления и температура воды снизилась до + 5 °С, необходимо производить опорожнения системы отопления.

Неполадки, которые не оказывают существенного влияния на работу отопления и не могут быть устранены немедленно, отмечаются в дефектных ведомостях, включаются в план текущего или капитального ремонтов и устраняются в летнее время при подготовке к следующему отопительному периоду.

План текущего и капитального ремонтов системы отопления включает собственно ремонт и замену отдельных элементов системы с ревизией запорно-регулирующей арматуры, а также промывку, гидравлические испытания, пробный пуск и наладочные работы. Графики проведения этих работ согласовывается с теплоснабжающей организацией, проводящей аналогичные работы на тепловых сетях и источниках теплоснабжения.

При ремонте пришедшие в негодность нагревательные приборы, трубопроводы, запорно-регулирующая арматура, воздуховыпускные устройства и другое оборудование, теплоизоляция заменяются в соответствии с проектом или рекомендациями наладочной организации.

В процессе ремонта системы проверяют и восстанавливают крепления всего оборудования, обеспечивают требуемые уклоны оборудования, производят чистку и ремонт насосов, снимают и сдают на проверку контрольно-измерительные приборы.

Снятие задвижек для внутреннего осмотра и ремонта (шабрения дисков, проверки плотности колец, опрессовки) проводят не реже одного раза в три года; проверку плотности закрытия и смену сальниковых уплотнителей регулировочных кранов на нагревательных приборах – не реже одного раза в год; замену уплотняющих прокладок фланцевых соединений – не реже одного раза в пять лет. Настройку, чистку и ремонт автоматических регуляторов проводят согласно инструкции завода-изготовителя.

После окончания ремонта, а также отопительного сезона для удаления с внутренней поверхности трубопроводов различных отложений, грязи и окалины из системы проводят ее промывку гидравлическим или гидропневматическим способами, Гидравлическая промывка предусматривает создание скорости водопроводной воды, в 3–5 раз превышающей эксплуатационную. Для этого в низшей точке системы (промываемого участка) устанавливают штуцер, через который по шлангу сбрасывают воду в канализацию. В некоторых случаях для увеличения скорости воды используют сетевые или циркуляционные насосы. Применение воды со сжатым воздухом (гидропневматическая промывка) более эффективно, так как за счет высокой турбулентности движения лучше взрыхляются и выносятся из системы отложения. Применяется также химический способ промывки, который заключается в присоединении к системе специальной установки, имеющей емкость для химического раствора, способного растворять коррозионно-накипные отложения на внутренней поверхности трубопроводов и отопительных приборов при циркуляции по замкнутому контуру. Состав химического раствора подбирается специально по составу отложений на отбираемых из трубопроводов вырезках.

При ежегодной гидропневматической промывке ограничиваются промывкой группы от двух до пяти стояков. После приемки новой системы в эксплуатацию или после капитального ремонта промывку проводят в несколько этапов: продувают сжатым воздухом каждый стояк снизу вверх, проводят промывку каждого стояка и разводящих трубопроводов. Промывку производят до полной осветленности удаляемой водовоздушной смеси, после чего система должна быть наполнена сетевой водой (или водой из котельной). Держать систему отопления опорожненной не допускается.

Гидравлические испытания проводят после промывки системы отопления. С их помощью проверяют плотность трубопроводов и соединений. Перед гидравлическими испытаниями отделяют испытываемые тепловой пункт и систему отопления от тепловой сети стальными заглушками толщенной не менее 3 мм, устанавливаемыми после вводных задвижек. Проверяют открытие всей запорной и регулирующей арматуры в контуре испытываемой системы, в т. ч. краны у нагревательных приборов. Заполняют систему водой из городского водопровода через обратный трубопровод теплового пункта при открытых воздушных кранах, которые закрываются после появления в них воды. Системы отопления со стальными радиаторами (панельные нагревательные приборы, стальные штампованные радиаторы) следует заполнять только сетевой водой. Если давление в водопроводе ниже статического давления в системе, то системы заполняют при помощи насоса. Затем производят пробную опрессовку системы рабочем давлением и устраняют замеченные недостатки.

Гидравлические испытания производят на давление, равное 1,25 рабочего давления теплоносителя. В основном давление в системе создается за счет фактического давления воды в городском водопроводе. В отдельных случаях давление обеспечивается гидропрессом. Система отопления считается выдержавшей испытания, если не обнаружено видимой утечки воды и падение давления по контрольному манометру через пять минут не превышает 0,02 МПа. До включения в эксплуатацию система отопления опорожняется от водопроводной воды, которой производилась опрессовка, и заполняется очищенной водой из тепловой сети.

Пробный пуск системы отопления производят после ее опрессовки и промывки с доведением температуры теплоносителя до 80–85 °С, при этом удаляется воздух из системы и проверяется прогрев всех отопительных приборов.

Наладка системы отопления включает проверку и регулировку распределения воды по стоякам и этажам, при которой измеряются температурные перепады в стояках и температуры на подводках и в средней части приборов в помещениях: при работе в квартирах определяют также температуры воздуха в помещениях и на лестничных клетках, относительную влажность воздуха в жилых комнатах.

Регулировку производят с помощью вентилей или кранов, установленных на стояках и подводках к приборам. В отдельных случаях регулировку можно выполнить только с помощью дроссельных диафрагм.

Мероприятия по устранению шумов, проникающих в жилые помещения от работающего оборудования, заключаются в регулярной замене (один раз в три года) мягких вставок и виброизолирующих прокладок носов.

При выполнении работ технического обслуживания и ремонта систем отопления жилых домов рекомендуется вести следующую документацию:
– журнал регистрации работы системы отопления, в который ежедневно заносятся показания контрольно-измерительных приборов, установленных в тепловом пункте;
– паспорт системы отопления, в котором приводятся технические характеристики системы, схемы размещения основных узлов и стояков;
– инструкции по пуску, регулировке и опорожнению системы отопления;
– указываются порядок технического обслуживания системы, температурный режим в отапливаемых помещениях, методы и способы регулирования теплоотдачи, средства и порядок связи с диспетчером теплоснабжающей организации и аварийными службами;
– журнал заявок на устранение неисправностей.

Для экономии расхода тепловой энергии, топлива и воды необходимо применять средства автоматического регулирования и контроля за работой системы давления теплоносителя, уменьшать тепловые потери в жилых зданиях через ограждающие конструкции, поддерживать тепловую изоляцию трубопроводов в исправном состоянии.

11.2. Техническое обслуживание и ремонт систем холодного и горячего водоснабжения и водоотведения
В современных жилых зданиях предусматривается хозяйственно-питьевое, противопожарное и горячее водоснабжение, а также канализация и водостоки.

Эксплуатация системы водоснабжения здания должна обеспечивать бесперебойную подачу питьевой воды всем потребителям при условии соответствия напора на вводе нормативному.

Эксплуатация системы горячего водоснабжения должна обеспечивать бесперебойную подачу горячей воды расчетной температуры во все санитарные приборы дома.

Температура воды, подаваемой к водоразборным точкам (кранам, смесителям), должна быть не менее 60 °С в открытых системах горячего водоснабжения и не менее 50 °С – в закрытых. Температура воды в системе горячего водоснабжения поддерживается за счет автоматического регулятора, установка которого обязательна. Температура воды на выходе из водоподогревателя системы горячего водоснабжения должна выбираться из условия обеспечения нормируемой температуры в водоразборных точках, но не более 75 °С.

Эксплуатация системы внутридомовой хозяйственно-фекальной (бытовой) канализации должна обеспечить бесперебойный отвод хозяйственных вод от кухонных моек и раковин, умывальников, ванн и душевых, а также фекальных вод от унитазов. Отвод канализационных стоков должен происходить без образования подпоров и засоров.

Водостоки (наружные и внутренние) должны быстро удалять атмосферные осадки в виде дождевых или талых вод с кровли здания.
В процессе эксплуатации систем трубопроводы, водоразборная и трубопроводная арматура, соединения должны быть герметичными.

Уровень шума работающих систем не должен превышать установленного нормами.

Трубопроводная, водоразборная и смесительная арматура для систем хозяйственно-питьевого водопровода должна выдерживать рабочее давление 0,6 МПа (6 кгс/кв. см). Арматура для отдельных противопожарных систем и хозяйственно-противопожарного водопровода – не более 1 МПа. Канализационные трубопроводы, фасонные части, стыковые соединения, ревизии, прочистки должны быть герметичны при давлении 0,1 МПа. Учитывая возможность засорения и переполнения водостоков, они рассчитываются как напорные трубопроводы на давление, выдерживающее гидростатический напор.

Равномерное распределение воды по зданию обеспечивают установкой поквартирных регуляторов расхода или давления воды на ответвлениях от стояков после вентилей или установкой диафрагмы, дросселирующих шайб перед водоразборной арматурой. Если же гарантируемый напор не достаточен в часы наибольшего водопотребления (а в другие часы суток напор выше требуемого для здания) или постоянная работа повышающих давление насосов нецелесообразна, применяют системы с водонапорном баком.

Нормы проектирования требуют предусматривать для вновь строящихся, реконструируемых и капитально-ремонтируемых зданий приборы измерения водопотребления – счетчики холодной и горячей воды. Счетчики устанавливают на вводах трубопровода холодного и горячего водоснабжения в каждое здание, в каждую квартиру жилых зданий и на ответвлениях трубопроводов во встроенные или пристроенные помещения к жилым зданиям. Счетчики горячей воды устанавливают на подающем и циркуляционном трубопроводах горячего водоснабжения (при двухтрубных сетях) с установкой обратного клапана на циркуляционном трубопроводе.

К основным задачам эксплуатации систем водоснабжения и водоотведения жилых зданий относится бесперебойная подача воды в квартиры и бесперебойная работа канализационной сети, снижение утечек воды и нерационального ее использования, обеспечение исправности элементов системы.

Достигаются эти задачи проведением работ технического обслуживания, текущего и капитального ремонтов. Техническое обслуживание включает периодические осмотры для устранения мелких неисправностей:
– действия автоматических регуляторов температуры и давления – не реже одного раза в месяц;
– состояния насосного и связанного с ним оборудования – перед пуском насосов, а при работе насосов не реже одного раза в сутки;
– состояния внутриквартирных устройств холодного и горячего снабжения, канализации и водоотвода, а также устройств в неотапливаемых помещениях – два раза в год;
– работоспособности основных задвижек и вентилей, предназначенных для отключения и регулирования систем водоснабжения – два раза в месяц.

При техническом обслуживании выполняют заявки жильцов по устранению неисправностей (засоры систем, устранение течей, укрепление приборов, замена запорной арматуры и т. п.). В процессе осмотров уточняются объемы работ по текущему ремонту, а также определяются неисправности и повреждения, устранение которых требует проведения капитального ремонта.

После завершения работ по подготовке систем к сезонной эксплуатации, а также после капитального ремонта систем проводят их гидравлические испытания, пуск и, при необходимости, наладку и регулировку.

Гидравлические испытания и пуск в эксплуатацию системы холодного водоснабжения производят при температуре в помещениях не ниже 5 °С. Испытания проводят после наполнения системы при закрытых вентилях на подводках к смывным бачкам и водоразборным кранам после проверки их исправности и выпуска воздуха через арматуру, расположенную в верхних точках стояков. Давление в водопроводе создают гидравлическим прессом. Смонтированный трубопровод испытывают в течение десяти минут на давление, равное рабочему, плюс 0,5 МПа, но не более 1 МПа. Падение давления за время испытания не должно превышать 0,05 МПа.

Водоподогреватели системы горячего водоснабжения проверяют на плотность не реже одного раза в год под давлением водопровода или теплосети, а также подвергают гидравлическим испытаниям, которые проводят отдельно от испытания на прочность и герметичность трубопроводов. Системы горячего водоснабжения после ремонта испытывают на давление, равное 1,25 рабочего, но не выше 1 МПа и не ниже 0,75 МПа. Результаты испытаний водопроводной системы считаются удовлетворительными, если отсутствуют запотевания, течи, разрывы во фланцевых соединениях, сварных швах, арматуре и падение давления за 10 минут не превысило 0,05 МПа.

Для оценки эффективности работы канализации и внутренних водостоков инструментальной проверке подлежат параметры, влияющие на гидравлический режим системы: уклоны трубопроводов, вертикальность стояков, высота вытяжной части канализационного стояка над кровлей.

В эксплуатируемых зданиях испытание внутренних водосточных сетей производят наполнением их водой при закрытых выпусках до уровня наивысшей водосточной воронки. Продолжительность испытания составляет 10 минут, при этом утечка воды не допускается.

При испытании системы канализации проверяют действие санитарных приборов и сливных устройств. Испытания систем канализации наполнением водой практикуется редко, так как связанно с необходимостью в эксплуатируемом здании устанавливать в ревизии временные заглушки, перегораживающие стояки. При производстве строительных работ такие испытания производят путем заполнения водой смонтированной сети на высоту этажа и составлением соответствующего акта на скрытые работы.

После испытаний на прочность и герметичность системы холодного и горячего водоснабжения промывают от отложений и грязи. Здесь, как и для систем отопления, применяют гидравлическую гидропневматическую промывку.

Для систем водоотведения и внутреннего водостока основной неисправностью являются засоры гидрозатворов и трубопроводов. Засоры ликвидируются прокачкой воды с помощью вантуза, прочисткой ершами, проволокой или электрифицированными прочистными инструментами, а также использованием химических составов, растворяющих отложения. Причиной неисправности могут быть обмерзания или ледяные пробки в трубопроводах канализации и внутреннего водостока. Промерзание верхней части канализационного стояка может привести к “срыву” водяного затвора в квартирах верхних этажей, а в квартиpax нижних этажей, наоборот, произойдет выдавливание воды из затвора в приборы.

Пуск систем водоснабжения заключается в заполнении их водой. Пуск системы канализации осуществляется после пуска системы водоснабжения.

Регулирование системы холодного снабжения заключается в установлении нормативных давлений перед водоразборной арматурой и расхода через нее. Для определения свободного напора при водоразборе в сетях горячего или холодного водоснабжения необходимо в самой удаленной от ввода по ходу воды квартире верхнего этажа в штуцер для присоединения смесителя ванны установить контрольный манометр (или использовать накидной манометр), открыть кран у мойки и установить расход воды 0,12 л/с. Последовательно открывать краны на нижележащих этажах и по водомеру на вводе установить на всех участках сети расчетные расходы воды согласно проекту. В часы максимального водопотребления замерить давление воды на верхнем этаже, которая является свободным напором. Если давление на вводе в момент замера будет выше гарантированного давления, то полученный свободный напор необходимо уменьшить на разницу давления на вводе и гарантированного давления. Свободный напор при гарантированном давлении должен быть не менее 0,03 МПа. Если свободный напор при гарантированном давлении получится меньше 0,02 МПа, то это означает, что имеются сужения сечения труб или при ремонте диаметры некоторых участков сети занижены против проектных.

Смесительная арматура должна исключать переток воды из горячего в холодный водопровод (и наоборот) и обеспечивать плавное регулирование температуры воды. Для нормальной работы смесителей разность давления на подводках холодной и горячей воды не должна превышать 0,01 МПа.

Для водопровода горячей воды проводят также регулирование температурного режима. Измерение температуры горячей воды производят в наиболее удаленных от теплового пункта квартирах (при нижней разводке в квартирах верхних этажей дальних стояков) и для сравнения – в квартирах первого и среднего этажей. Температуру измеряют в режиме циркуляции с помощью термометра на изливе водоразборных приборов с использованием сосуда вместимостью 2 л. Перед измерением спускают воду из квартирной подводки в течение 10 секунд. Отсчеты берутся после погружения термометра через 30 секунд. При значительных отклонениях температуры воды проводится регулировка циркуляции с помощью регуляторов температуры на водонагревателе, циркуляционных стояках и магистралях, а также регуляторов давления.

Проверка прогреваемости полотенцесушителей осуществляется в циркуляционном режиме, при этом с помощью термощупа определяется температура поверхности в средней части полотенцесушителя. Следует иметь ввиду, что из-за остывания воды при ее циркуляции в системе, а также учитывая допускаемые нормы различия циркуляционных расходов по стоякам или секционным узлам, температуры поверхности полотенцесушителей на различных этажах и стояках будут отличаться друг от друга. Максимальное различие не должно составлять 10 °С.

Отключение системы горячего водоснабжения для ремонта должно производиться на срок не более двух недель. Допускается увеличивать срок отключения системы в пределах до 25 календарных дней по решению местной администрации.

Жилищно-эксплуатационные организации должны обеспечивать устранение сверхнормативных шумов и вибрации в помещениях от работы систем водоснабжения и водоотведения. Шум возникает при высоких скоростях движения воды (больше, чем расчетная) в суженных сечениях, например при засорах в трубопроводах; в местах наплыва металла при засорах в трубопроводах; в местах наплыва металла при сварке труб; в резьбовых и фланцевых соединениях, когда уплотнительный материал выступает внутрь трубопровода. Вибрация возникает в незакрепленных к строительным конструкциям трубопроводах; в насосных установках при отсутствии гибких вставок на всасывающей и нагнетательной линиях, нарушении центровки валов двигателя и насоса; в кранах и смесителях при изнашивании или неправильной установке уплотняющих прокладок. Шумы устраняются при техническом обслуживании или ремонте систем водоснабжения и водоотведения.

Жилищно-эксплуатационные организации должны иметь техническую (проектную) документацию на системы водоснабжения и водоотведения, включая аксонометрическую схему сетей с указанием диаметров труб, и ведомости-спецификации на установленное оборудование, водозаборную и водоразборную арматуру, поэтажные планы с указанием типов и марок оборудования, приборов и арматуры.

При эксплуатации необходимо обеспечить освещение водомерного узла и поддержание в зимнее время температуры в нем не ниже 4 °С. Вход в помещение водомерного узла посторонних лиц не допускается.

Экономия ресурсов в системах холодного и горячего водоснабжения зданий достигается организацией учета расхода воды, путем установки контрольно-измерительных приборов, прежде всего водосчетчиков. Их установка позволяет принимать меры по устранению потерь воды, в первую очередь утечек и нерационального использования воды.

При определении очередности постановки на текущий или капитальный ремонт зданий следует учитывать состояние внутридомовых сетей по фактическому уровню потери воды в них.

Одним из основных показателей в этом случае является удельный часовой ночной расход воды (с 1.00 до 5.00 ч.). При удельном часовом ночном расходе менее 2 л/ч-чел. эксплуатацию внутреннего водопровода следует оценивать как удовлетворительную.
Потери тепловой энергии в системе горячего водоснабжения жилого дома могут быть уменьшены за счет эффективной тепловой изоляции трубопроводов.

11.3. Техническое обслуживание и ремонт систем вентиляции
Вследствие длительного отопительного периода на большей части Российской Федерации особое значение для обеспечения микроклимата жилых помещений имеет вентиляция помещений. В жилых зданиях предусматривается, как правило, вентиляция с естественным побуждением. Кратность воздухообмена или количество удаляемого воздуха из помещений должны соответствовать расчетным параметрам, которые устанавливаются нормами и правилами проектирования жилых зданий.

Естественная вентиляция должна обеспечивать удаление из помещений при t наружного воздуха 5°С и ниже и t внутреннего воздуха, нормируемого для холодного периода года – как за счет поступления воздуха через открываемые проемы в окнах, так и за счет перераспределения воздуха из других помещений квартиры. Самовольное переустройство вентиляционных коробов (блоков) в квартирах запрещается.

Осмотр системы вентиляции производится ежегодно: проверяется проходимость каналов, состояние вытяжных решеток, герметичность чердачных коробов и шахт, состояние шиберов, дроссель-клапанов в вытяжных шахтах, зонтов над шахтами и дефлекторов, кратность воздухообмена отдельных помещений.

Проверка и очистка каналов ведется с помощью трубоочистного шара, шаблона или стального ерша с грузом. Проходимость каналов-спутников проверяется по наличии в них тяги. Целесообразно на каналах, расположенных выше крыши (чердачного перекрытия), иметь поквартирную маркировку.

Недостаточность воздухообмена в помещении может быть из-за малой естественной тяги, повышенного сопротивления воздушных каналов. Для повышения эффективности вентиляции и использования ветрового давления на вытяжные шахты могут быть установлены дефлекторы. На входные отверстия вентиляционных каналов в помещениях могут быть установлены осевые вентиляторы.

Для теплых чердаков важно обеспечить герметичность его наружных ограждений (стены, перекрытия, покрытия, входные двери, межсекционные двери).

Повышенное сопротивление каналов и шахт может быть вызвано засорами и загрязнением оголовков, обледенением выходных отверстий вытяжных шахт, разрушением оголовков.

Результаты обследования оформляют актом. Повреждения устраняют по мере их выявления.

11.4. Техническое обслуживание и ремонт систем электрооборудования
Эксплуатация электрооборудования жилых зданий должна производиться в соответствии с действующими “Правилами технической эксплуатации электроустановок потребителей”, “Правилами техники безопасности при эксплуатации электроустановок потребителей”.

Сеть внутридомового электроснабжения начинается непосредственно с вводного устройства, куда от трансформаторных подстанций подходят кабели, и включает:
– шкафы вводных и вводно-распределительных устройств - от входных зажимов питающих кабелей или вводных изоляторов в здания при питании воздушными линиями электропередачи с установленной в них аппаратурой защиты, контроля и управления;
– внутридомовое электрооборудование и внутридомовые электрические сети питания электроприемников общедомовых потребителей;
– внутридомовые электрические сети питания электроприемников жилых квартир до входных зажимов квартирных счетчиков электрической энергии;
– этажные щитки и шкафы, в т. ч. слаботочные, с установленными в них аппаратами защиты и управления, а также электроустановочными изделиями и квартирными счетчиками энергии;
– осветительные установки общедомовых помещений с коммутационной и автоматической аппаратурой их управления, включая светильники, установленные на лестничных клетках, поэтажных коридорах, лифтовых холлах, у мусоропроводов и мусоросборников, в подвалах и технических подпольях, чердаках, подсобных помещениях и встроенных в здание помещениях;
– силовые и осветительные установки насосных, встроенных котельных, бойлерных;
– электрические установки систем дымоудаления, пожарной сигнализации и противопожарного оборудования, грузовых и пассажирских лифтов, автоматические запирающиеся устройства дверей;
– кухонные стационарные электрические плиты;
– электрическую проводку и бытовое электрооборудование в квартирах.

Ответственность за техническое состояние, эксплуатацию электрической проводки и бытового электрооборудования в квартирах, за технику безопасности при пользовании электрической энергией возлагается на жителей, проживающих в этих квартирах.

Квартирные счетчики электроэнергии обслуживаются энергоснабжающей организацией.

За техническое состояние остального внутридомового электрооборудования, а также за сети и осветительные установки придомовой территории (пешеходные дорожки, игровые площадки и т. д.) ответственность несет собственник жилого дома, который организует эксплуатацию через жилищно-эксплуатационную или специализированную организацию. При этом ответственность за состояние и обслуживание электроустановок между потребителями и энергоснабжающей организацией определяется их балансовой принадлежностью и фиксируются в прилагаемом к договору акте, а между подрядными организациями, осуществляемыми обслуживание отдельных элементов внутридомового электрооборудования, – в договорах с заказчиком.

По степени обеспечения надежности электроснабжения все электроприемники жилых зданий подразделяются на три группы, т.е. электроприемники, допускающие следующие перерывы в электроснабжении:
1) только на время действия устройств автоматического включения резерва;
2) на 1 ч., т. е. на время, необходимое для включения резервного питания силами персонала;
3) на время ремонта или замены поврежденного элемента сети на срок до 1 сут.

Отнесение электроприемников к каждой категории определяется этажностью жилых домов и назначением электрооборудования. Категорийность электроприемников определяет схемы вводно-распределительных устройств и внутридомовых сетей.

Эксплуатирующая организация должна вести техническую документацию:
– исполнительные чертежи и схемы электроснабжения жилого здания со спецификацией электрооборудования, электроконструкций, установленных светильников, электроустановочных изделий, защитной аппаратуры и электромонтажных изделий, а также марки и сечения проводов кабелей, примененных на отдельных участках внутридомовой электрической сети;
– трассы прохождения скрытых электропроводок по всем помещениям, включая помещения квартир;
– паспорта на установленное в общедомовых помещениях силовое электрооборудование с протоколами его испытаний;
– инструкции по обслуживанию электроустановок и установок инженерного оборудования.

По окончании монтажных работ при новом строительстве или после капитального ремонта для проверки качества работ и приемки электрооборудования назначается сначала рабочая, затем государственная комиссии. Акты приемки передаются заказчику и эксплуатирующей организации, приложением к которым, кроме перечисленных выше документов, являются акты на скрытые работы, приемо-сдаточные испытания, стендовые проверки средств автоматизации, протоколы испытаний заземляющих устройств и измерений сопротивления электропроводки и электрооборудования. Включение жилого дома на постоянное электроснабжение производится после получения соответствующего разрешения энергонадзора.

Для обеспечения нормальной безаварийной работы силовых и осветительных установок, рационального расходования электроэнергии выполняется их техническое обслуживание и планово-предупредительные ремонты. Сроки осмотров и обслуживания электрооборудования жилых домов устанавливаются ежегодными графиками в соответствии с приведенной в таблице периодичностью.

Вид оборудования и работ	Расчетное кол-во осмотров в год
Элементы внутридомового электрооборудования (внутриквартирные электросети, общедомовые электрические сети и этажные щетки, электросети в технических подвалах и на чердаках, ВРУ и вводные шкафы), радио– и телеустройства на чердаках и лестничных клетках	2
Электродвигатели с подтяжкой контактов и заземляющих зажимов 4 Светильники с заменой сгоревших ламп (и/или стартеров) и чисткой светильников	4
Радио– и телеустройства на кровлях	4
Обслуживание станционарных электроплит (осмотр, измерение электропотенциала корпуса электроплиты и величины сопротивления изоляции плиты и питающего кабеля)	2
Измерение тока по фазам питающих линий, а также проверка величины напряжения в разных точках сети в часы максимальной нагрузки	1
Измерение сопротивления изоляции отдельных участков электрической сети	1 раз в три года
Измерение полного сопротивления цепи “фаза-нуль”внутридомовых сетей	1 раз в три года
Испытание заземляющих устройств	1

В графиках осмотров технологического оборудования, в состав которого входит электродвигатель, может быть предусмотрено большее расчетное количество осмотров. Тогда периодичность осмотров электрооборудования следует принимать по графикам осмотров технологического оборудования, например электрооборудования тепловых пунктов и бойлерных – 1 раз в месяц, водоподкачек – 2 раза в месяц.

При проведении осмотров в жилых квартирах проверяется выполнение жильцами правил пользования электроэнергией и электробезопасности, обращая особое внимание на разрешение жилищно-эксплуатационной и энергоснабжающей организаций на установку непредусмотренного проектом дома электрооборудования (стационарные электроплиты, электроводонагреватели и т. п.) и самовольного подключения потребителей к электрощитам жилых домов.

Кроме плановых осмотров электрооборудования производят внеочередные осмотры после стихийных бедствий или техногенных воздействий.

Все установленные неисправности немедленно исправляются или фиксируются в журнале осмотров для включения в план текущего или капитального ремонтов. При выявлении неисправностей, угрожающих целостности электрооборудования зданий или системы внешнего электроснабжения, безопасности людей, пожарной безопасности, неисправное оборудование или участок сети немедленно отключаются до устранения неисправности. Об авариях в системе внутридомового электроснабжения, связанных с отключением питающих линий, поражением людей электрическим током, необходимо сообщать в энергоснабжающую организацию.
Текущий ремонт электрооборудования производят с его разборкой и заменой части его изношенных элементов, деталей и узлов.
Капитальный ремонт электрооборудования зданий проводят с целью восстановления его первоначальных характеристик, для обеспечения возможности населению пользоваться современными бытовыми электроприборами. Капитальный ремонт проводится, как правило, с заменой всех или части элементов сети внутридомового электрооборудования с соблюдением существующих норм и правил.

Техническое обслуживание и ремонт специального электрооборудования жилых домов (стационарные электрические плиты, приборы централизованного электроотопления, электроводонагреватели, электрооборудование пассажирских и грузовых лифтов) производят в соответствии с ПТЭ и ПТБ и инструкциями заводов-изготовителей.

Персонал, обслуживающий электрооборудование, должен пройти производственное обучение по правилам технической эксплуатации и правилам техники безопасности.

При проведении ремонтных работ в жилищном фонде широко используют электрофицированный инструмент и оборудование (трансформаторы, электронагревательное оборудование, уборочные и циклевальные машины, подъемно-транспортное оборудование и др.). На условия их подключения и использования существуют определенные требования по электробезопасности, вытекающие из степени опасности поражения людей электрическим током при обслуживании электрооборудования жилого дома или при работе с электроинструментом, среди которых выделяют помещения с повышенной опасностью (наличие сырости, токопроводящих полов, высокой температуры; возможность, например, одновременного прикосновения к металлическим частям оборудования, соединенным с землей, и к металлическим корпусам электрооборудования, которые могут быть под напряжением); особо опасные помещения (относительная влажность близка к 100%, влага на поверхности конструкций, химически активная среда); помещения без повышенной опасности.

В зависимости от степени безопасности помещений используют защитные меры: малые напряжения, разделяющие трансформаторы, двойную изоляцию, выравнивание потенциалов, устройства защитного отключения, заземление, зануление, защитные средства и предохранительные приспособления, блокировки.

Для обеспечения безопасности работ проводят технические и организационные мероприятия.

К техническим мероприятиям, обеспечивающим безопасность работ, относят:
- полное или частное отключение на месте работы и меры, исключающие подачу к нему напряжения; установку ограждений, вывешивание предупредительных плакатов; проверку отсутствия напряжения на участке работы и наложение на токоведущие части временных заземлений, предварительно присоединенных к заземляющему устройству;

К организационным мероприятиям относят: оформление задания (наряда) на производство работ; допуск к работе; надзор во время работы; оформление перерывов и окончание работ.

11.5. Техническое обслуживание и ремонт систем газоснабжения
Система газоснабжения жилых домов осуществляется согласно проекта и должна соответствовать требованиям СНиП 2. 04. 08-87*, СНиП 3. 05. 02-88, “Правил безопасности в газовом хозяйстве”.

Эксплуатацию внутридомового газового оборудования (ВДГО) выполняют специализированные организации газового хозяйства.
В состав технической эксплуатации ВДГО входят приемка в эксплуатацию законченной строительством или капитальным ремонтом системы газоснабжения; подключение и пуск; техническое обслуживание, регулировка и ремонт; контроль за состоянием вентиляционных и дымовых каналов.

Приемка в эксплуатацию ВДГО осуществляет комиссия в составе заказчика, подрядчика и предприятия газового хозяйства.

Представители комиссии проверяют представленную подрядчиком исполнительно-техническую документацию:
– комплекс рабочих чертежей газоснабжения здания с утвержденными в установленном порядке изменениями в них;
– строительный паспорт на внутридомовой газопровод;
– акты проверки технического состояния дымоходов и вентиляционных каналов и, при необходимости, акты технического состояния газовых приборов.

Комиссия проверяет соответствие помещений установленным требованиям. Например, технические подполья, в которых прокладываются газопроводы, должны удовлетворять следующим требованиям:
– высота подполья должна быть не менее 1,8 м;
– открывающиеся окна должны обеспечивать сквозное проветривание;
– перекрытие должно быть несгораемым и газонепроницаемым;
– должны быть предусмотрены два обособленных выхода, при этом подполье не должно сообщаться с лестничными клетками, из которых есть входы в жилые квартиры или расположенные в доме коммунально-бытовые предприятия;
– электровыключатели должны находиться снаружи у входа в подполье.

Существуют также требования к помещениям жилых домов, где располагаются водонагреватели и отопительные агрегаты в зависимости от их мощности: к высоте и объему помещения, режимам воздухообмена и наличию вентиляционных устройств, естественного освещения, огнестойкости ограждающих конструкций.

Приемочная комиссия одновременно с проверкой исполнительно-технической документации и строительных паспортов производит осмотр смонтированного газового оборудования, проверяет прочность крепления трубопроводов, аппаратов и арматуры, комплектность приборов. Комиссия имеет право проверить любые участки газопроводов и качество стыков просвечиванием или вырезкой для механических испытаний, а также производить повторное испытание газового оборудования на прочность и плотность. По результатам приемки ВДГО составляется акт приемки установленной формы, на основании которого газовое оборудование передается заказчику.

Подключение газа осуществляется персоналом организации газового хозяйства в присутствии представителей заказчика и монтажной организации и заключается в наполнении газопровода газом с одновременным удалением из него воздуха и в продувке квартирной разводки. Газ необходимо подключать в присутствии жильцов с проведением инструктажа по безопасному пользованию газовыми приборами.

Предприятие газового хозяйства должно извещать жилищно-эксплутационную организацию о пуске газа не позднее, чем за три дня, которая, в свою очередь, не позднее, чем за два дня оповещает проживающих о необходимости присутствия в квартирах.

Основным видом технического обслуживания ВДГО жилых домов является планово-предупредительный ремонт, который выполняется для обеспечения безопасной эксплуатации, восстановления полного или частичного ресурса ВДГО с заменой или восстановлением составных частей ограниченной номенклатуры с периодическим контролем технического состояния.

Обнаруженные в межремонтные периоды дефекты и неисправности газового оборудования устраняют газовые службы по заявкам абонентов газа, после чего проверяют отремонтированное оборудование. В последнее время часто отказываются от проведения регламентных работ, газовые службы ограничиваются ремонтом оборудования по заявкам. Это позволяет сократить численность эксплуатационного персонала и, как следствие, стоимость обслуживания, но снижает безопасность эксплуатации ВДГО.

Периодичность планово-предупредительного ремонта (ППР) устанавливается предприятиями газового хозяйства с учетом сложившейся системы газоснабжения, технического состояния ВДГО и конкретных условий эксплуатации. ППР ВДГО производится по годовым и месячным планам, в состав работ при ППР всех видов газовых аппаратов и газопроводов обязательно входят работы:
– визуальная проверка соответствия установки бытовых газовых аппаратов, приборов, газопроводов и помещений требованиям норм и правил;
– проверка работоспособности кранов, устанавливаемых на вводе в дом, газопроводах и на газовых аппаратах;
– осмотр ВДГО и проверка состояния соединительных металлических труб у бытовых, газовых аппаратов с отводом продуктов сгорания в дымоход, наличия тяги в дымовых и вентиляционных каналах до и после включения аппарата, соответствия диаметров сопел виду и давлению сжигаемого газа, санитарно-гигиенического состояния горелок аппаратов, автоматических устройств газового оборудования;
– проверка на герметичность с помощью мыльной эмульсии газовых коммуникаций от запорных устройств аппаратов до форсунок;
– проверка герметичности газового оборудования от ввода газопровода в здание до кранов на спусках к приборам опрессовкой воздухом или газом давлением 5 кПа (500 мм вод. ст.). При этом допустимое падение давления в течение 5 минут не должно превышать 0,2 кПа;
– визуальная по виду пламени регулировка процесса сжигания газа, при этом горелки аппаратов должны обеспечивать полное сгорание газа и устойчивость пламени.
Дополнительно при ППР бытовых газовых плит проверяют:
– работу автоматики безопасности, прекращающей подачу газа в горелку при погасании пламени;
– надежность крепления и работоспособность всех элементов (дверка шкафа, вертел, решетка стола, ручки кранов и т. д.).
При ППР газовых водонагревателей проточного типа:
– проверяется плотность прилегания змеевика к стенам огневой камеры, отсутствие появления капель или течи воды в теплообменнике, горизонтальность установки огневой поверхности основной горелки, автоматика, работа водоподогревателя;
– контролируется и регулируется процесс сжигания газа и состояние основной и запальной горелок;
– проверяется плотность водопроводящих коммуникаций рабочим давлением воды при закрытых кранах водоразбора, при этом течи и капли воды не допускаются.

При ППР емкостных водонагревателей дополнительно производят очистку завихрителя (удлинителя потока) от сажи и других загрязнений.

При ППР бытовых газифицированных печей дополнительно производят внешний осмотр и проверяют:
– отсутствие зазоров в кладке печи и в месте присоединения фронтального листа горелки к рамке, расположенной в кладке печи;
– наличие стабилизатора тяги у печей, оборудованных горелочным устройством непрерывного действия;
– свободный вход шибера в направляющих, величину хода, а также наличие в шибере отверстия диаметром не менее 15 мм и тяги в топливнике печи.

При ППР индивидуальных баллонных установок сжиженного газа, кроме основного перечня работ, проверяют давление сжиженного газа перед аппаратом при всех работающих горелках аппаратов и после прекращения подачи газа ко всем горелкам.
В процессе проведения ППР все обнаруженные дефекты и повреждения устраняют. Заменяют или ремонтируют вышедшие из строя узлы и детали бытовых газовых аппаратов и приборов, производят очистку горелок от загрязнений, наладку и регулировку автоматических устройств газового оборудования, замена печных газогорелочных устройств при отсутствии у них автоматики безопасности.

Самовольно установленное или непригодное газовое оборудование, аппараты с отводом продуктов сгорания в дымоходы, в которых отсутствует тяга, должны отключаться до предоставления в газовое хозяйство со стороны собственника, балансодержателя дома или управляющей домом компании актов об исправности дымоходов и приборов, или разрешения газовых хозяйств на установку газового прибора или аппарата. Эксплуатация систем газоснабжения домов не допускается и при угрожающем состоянии отдельных элементов здания (осадки фундамента, повреждения несущих или ограждающих конструкций).

В случае необходимости предприятия газового хозяйства выдают предписания собственникам (балансодержателям) жилых домов или арендаторам с перечнем мероприятий и сроков выполнения:
– проверка и ремонт домовых и вентиляционных каналов с предоставлением соответствующего акта;
– устройство вентиляции и освещения подвальных и других помещений;
– очистка газопроводов и запорных устройств от загрязнений, ржавчины и их покраска;
– замена или ремонт вентиля холодной воды перед водонагревательными или отопительными аппаратами;
– обеспечение установленных разрывов между газопроводами и другими коммуникациями и сооружениями;
– устранение других нарушений, препятствующих безопасной эксплуатации газовой аппаратуры.

При несоблюдении сроков, указанных в письменных предписаниях, предприятия газового хозяйства имеют право отключения системы, о чем, за исключением случаев аварий и пожаров, предприятия газового хозяйства предупреждают жилищно-эксплуатационную организацию и собственника за двое суток. Отключение следует производить в присутствии взрослых лиц, проживающих в квартире, и подтверждать письменным уведомлением газоснабжающей организации или оформлением на месте не позднее следующего дня после отключения.

Собственники и организации, эксплуатирующие здания, обеспечивают выполнение работ, связанных с безопасностью эксплуатации систем газоснабжения. При эксплуатации технических подполий и подвалов жилых домов проводят систематическую проверку наличия запаса газа, контроль за работой систем вентиляции и освещения, состоянием электропроводки; обеспечивают свободный вход персонала предприятия газового хозяйства в помещения и доступность осмотра газопровода; уплотняют вводы в здание всех подземных коммуникаций. По остальным помещениям, где установлены газовые приборы, обеспечивается соблюдение требований к их техническому и санитарному состоянию, сохранность газопроводов, своевременность утепления мест газопровода, где возможно замерзание газа, исправность окон, дверей, контроль за выполнением правил пользования газом и газовыми приборами.

Важным условием является содержание в технически исправном состоянии дымоходов от газового оборудования и вентиляционных каналов от газифицированных помещений в соответствии с действующими “Правилами безопасности в газовом хозяйстве”. На все дымовые и вентиляционные каналы должны быть исполнительные чертежи. В целях обеспечения нормальной тяги дымовые и вентиляционные каналы выводят выше крыши здания. Во всех случаях высота трубы над прилегающей частью крыши должна быть не менее 0,5 м. Оголовок относительно крыши и близко расположенных сооружений и деревьев должен быть расположен так, чтобы дымоход находился вне зоны ветрового подпора.

После каждого ремонта дымоходы и вентиляционные каналы проверяют и прочищают, независимо от срока предыдущей их проверки.

Требуемые расходы воздуха для газовых приборов указаны в документации на эти приборы.

Все работы по эксплуатации систем газоснабжения должны выполняться с соблюдением “Правил безопасности в газовом хозяйстве”. Запрещается отогревать газовые стояки открытым огнем, загромождать места расположения газовых колодцев, пользоваться открытым огнем или электричеством при обнаружении запаха газа в помещениях, и т. п.
Работы должны производиться обученным и аттестованным персоналом.

11.6. Техническое обслуживание и ремонт специального оборудования
Техническое обслуживание и ремонт специального оборудования зданий - лифтов, систем противопожарной автоматики и дымоудаления, кодовых замков, домофонов и т. д. – выполняют, как правило, специализированные организации.

Автоматизированная система противопожарной защиты зданий повышенной этажности предназначена для автоматического обнаружения пожара, подачи сигнала о его возникновении, защиты людей во время пожара и обеспечения его тушения. Систему устанавливают, как правило, на каждую секцию здания. Основные ее элементы:
– автоматические устройства обнаружения пожара и передачи сигнала о его возникновении и неисправности систем на диспетчерский пункт (автоматические пожарные извещатели, приемные станции, линии связи);
– оборудование систем противодымной защиты путей эвакуации (вытяжные вентиляторы, вентиляторы подпора воздуха, этажные дымовые клапаны, приемные клапаны);
– оборудование системы внутреннего противопожарного водоснабжения (пожарный водопровод, пожарные насосы, электрозадвижки, пожарные краны с рукавами и стволами и др.);
– устройства автоматического, дистанционного и местного управления оборудованием системы противодымной защиты и внутреннего противопожарного водоснабжения (щиты управления, промежуточные реле, пакетные переключатели, магнитные пускатели и пр.).

Системы противопожарной защиты зданий или отдельные их элементы (технологическая и электрическая схемы, оборудования, изделия и т. п. ) должны соответствовать требованиям действующих СНиПов, ТУ, ГОСТов и других нормативных документов. Данные работы, в зависимости от их объема, можно проводить при капитальном ремонте зданий.

Системой противопожарной защиты предусмотрено выполнение следующих операций в случае возникновения пожара в секции здания:
– сигнализация (световая и звуковая) о возникновении пожара с указанием этажа, на котором произошло загорание;
– включение в работу вентиляторов дымоудаления и подпора воздуха (в зданиях коридорного типа – во все лифтовые шахты и лестничные клетки – одновременно);
– открытие клапана дымоудаления на том этаже и в той секции здания, где возник пожар;
– открытие приточных клапанов в системах подпора воздуха;
– сигнализация о неисправности системы с указанием этажа или места, где возникла неисправность;
– передача раздельных сигналов о возникновении пожара и включении системы противопожарной защиты, общей неисправности и состоянии линий связи на центральный диспетчерский пункт.

В секции здания с первого до последнего этажа предусмотрен с выходом наружу вытяжной канал, который соединен при помощи специальных проемов (окон) с коридорами всех этажей. В проеме вытяжного канала каждого этажа установлен клапан дымоудаления, оборудованный электроприводом. Электрощит предназначен для местного управления этажным клапаном дымоудаления.

В верхней части канала на уровне технического этажа или чердака в помещении размещен центробежный вытяжной вентилятор с устройством факельного выброса. Здесь же установлен электрощит для местного управления вытяжным вентилятором.
В помещении чердака размещен вентилятор подпора, которым через приемный клапан и воздуховод подается воздух в лифтовую шахту и лестничную клетку. Местное управление вентилятором подпора и приемным клапаном осуществляется с электрощита.
В каждой секции здания предусмотрена незадымляемая лестничная клетка, предназначенная для безопасной эвакуации людей из здания при пожаре.

Автоматические пожарные извещатели следует устанавливать в каждой квартире на потолках прихожих над входными дверями в жилые комнаты и кухню. На каждом этаже все извещатели включаются последовательно в луч.

Для дистанционного включения системы противодымной защиты и пожарных насосов предусмотрены кнопки, устанавливаемые в шкафах пожарных кранов, которые включаются. в схему управления независимо от автоматических пожарных извещателей. Эти кнопки должны быть оборудованы защитным устройством и иметь соответствующие обозначения.

Щит управления оборудованием системы противопожарной защиты размещен в специально выделенном помещении первого этажа здания.

Питание электрооборудования систем противопожарной защиты осуществляется от щита электропитания. Предусмотрен также выносной щиток пожарной сигнализации (световой и звуковой), устанавливаемый при входе в секцию на фасаде здания или вестибюле.

В случае возникновения в какой-либо квартире очага пожара срабатывает соответствующий автоматический пожарный извещатель, от него электрический сигнал поступает в приемную станцию, фиксируется срабатыванием соответствующего лучевого комплекта с указанием этажа, на котором сработал извещатель. При срабатывании извещателя в приемной станции соответствующих устройств включается световая и звуковая сигнализация. Одновременно подаются команды на включение оборудования противодымной защиты. При этом открывается клапан дымоудаления того этажа, где возник пожар; включаются в работу вытяжной вентилятор, вентиляторы подпора и приемные клапаны вентилятора подпора. Проникающий из квартиры в коридор дым принудительно удаляется наружу через этажный дымовой клапан и вытяжную шахту. При помощи вентилятора подпора создается избыточное давление воздуха в лифтовой шахте, препятствующее проникновению дыма на другие этажи здания.

При нажатии кнопок дистанционного пуска системы, установленных в коридоре каждого этажа здания в нише пожарного крана, производится включение в работу оборудования системы противодымной защиты пожарных насосов, а также местное опробование работы отдельных видов оборудования производится. Кнопки местного управления оборудованием расположены в зоне размещения самого оборудования.

При автоматическом и дистанционном включении в работу системы противопожарной защиты, а также при возникновении неисправностях в линиях связи (обрыв или замыкание), кроме местной приемной станции, соответствующие сигналы передаются и на ЦДП (пульт ОДС, объединенной диспетчерской службы) с указанием причины “пожар” или “неисправность”.

В зданиях до 16 этажей, как правило, предусматривают объединенную хозяйственно-питьевую и противопожарную водопроводную сеть. Если напор в наружной водопроводной сети недостаточен, устанавливают насосы, обеспечивающие хозяйственные нужды, и специальные пожарные насосы (рабочий и резервный) с ручным дистанционным или автоматическим управлением, работающие при тушении пожара.

На обводной линии водопроводного ввода устанавливают электрифицированные задвижки, которые открываются одновременно с включением в работу пожарного насоса.

В проектах жилых зданий повышенной этажности обычно предусматривают два режима включения пожарных насосов: дистанционный и местный.

При дистанционном режиме насос включают в работу нажатием любой из этажных кнопок, установленных в шкафах пожарных кранов. Местное опробование пожарных насосов может быть осуществлено пакетным переключателем, расположенным на местном щите управления насосами.

В зависимости от этажности зданий, технологических требований и местных условий применяют различные схемы внутреннего противопожарного водоснабжения.

Насосные установки внутреннего противопожарного водоснабжения можно устанавливать как индивидуально для каждого здания, так и для группы высотных зданий (объединенные насосные станции).

В многоэтажных зданиях (как правило, в 17 этажей и более) сети хозяйственно-питьевого и противопожарного водопровода проектируют самостоятельными с делением на вертикальные зоны. Для каждой зоны предусматривают насосы-повысители.

В соответствии с требованиями СНиП 11-30-76 “Внутренний водопровод и канализация зданий” для обеспечения надежности работы системы внутреннего противопожарного водоснабжения в здании более 16 этажей предусматривают возможность подключения к общему стояку пожарного водопровода напорной линии от пожарной машины.

При отказе в работе пожарных насосов (нарушение электроснабжения, выход из строя насосов и пр.) подача воды в систему противопожарного водопровода может осуществляться через напорную линию насосов пожарной машины.

Техническое обслуживание лифтов включает комплекс работ, предназначенных для поддержания лифтового оборудования в исправном состоянии при подготовке и использовании по назначению, при хранении и транспортировании.

По назначению обслуживание бывает ежемесячное (ЕС); периодическое (сменное) (ТО); при хранении.

Ежемесячное техническое обслуживание лифтов, подключенных к пульту объединенной диспетчерской системы, производят не реже 1 раза в сутки.

При ежесменном техническом обслуживании лифтов проверяют исправность автоматических и неавтоматических замков, запирающих устройств дверей шахты на всех этажах, исправность дверных контактов кабины и подпольных контактов, действие кнопки “стоп”, точность установки кабины на этажах, освещенность шахты, кабины и этажных площадок, работу световой и звуковой сигнализации, состояние ограждений шахты и кабины, наличие правил пользования лифтом, предупредительных и указательных надписей. Визуально определяют исправность работы электродвигателя главного провода лифта, аппаратуры на панели управления, а также надежность запора машинного и блочного помещения.

Периодическое техническое обслуживание является основным в планово-предупредительной системе.

Основная задача планово-предупредительного обслуживания - снижение интенсивного изнашивания деталей, выявление и предупреждение отказов и неисправностей за счет своевременного выполнения контрольных, смазочных, регулировочных и крепежных работ.

Периодическое техническое обслуживание лифтов подразделяют на внутримесячные ТО-1 - не реже одного раза в 15 дней; месячные ТО-2 - не реже одного раза в месяц, и полугодовые ТО-3 - не реже одного раза в 6 месяцев.

Виды работ по техническому обслуживанию лифтов должны определяться на стадии их разработки и уточняться по результатам испытаний с учетом опыта их эксплуатации. Периодичность проведения технического обслуживания лифтов может быть выражена в машино-часах работы, количестве включений и пробеге кабины. Под машино-часом понимают часовую продолжительность работы лифта непосредственно по назначению, то же самое относится и для количества включений и пробега кабины.

Правильная организация технического обслуживания лифтов позволяет:
– повысить надежность работы узлов и лифта в целом;
– предупредить прогрессирующий износ и продлить ресурс узлов и лифта;
– своевременно и качественно подготовить и провести ремонтные работы;
– снизить эксплуатационные расходы за счет уменьшения числа аварийных отказов, продления межремонтных сроков службы узлов и лифта в целом и снижения издержек на ремонт.

Оптимальные сроки проведения технического обслуживания обусловливаются многими объективными причинами, в первую очередь разбросом ресурса деталей, поскольку продолжительность работы каждой детали – случайная величина (со своими законами и параметрами распределений), охарактеризовать которую можно только путем наблюдения за совокупностью аналогичных деталей конкретной модели лифта.

Если удалось определить оптимальный срок замены, установленный, например, по минимуму удельных затрат, то второй вопрос – как установить минимальные сроки технического обслуживания для лифта в целом, поскольку замена каждой детали в отдельности может оказаться экономически невыгодной, так как это часто требует разборки агрегата, например, редуктора, проведения других сложных работ. Поэтому при разработке сроков проведения технического обслуживания необходимо учитывать вероятную наработку каждого элемента в зависимости от режима работы лифта, числа включений, машинного времени, пробега кабины, загрузки кабины и других факторов.

Плановые ремонты лифтов по системе ППР подразделяют на текущий – малый (М), средний (С) и капитальный (К), которые проводятся в соответствии с планом-графиком в объеме, предусмотренном для каждого вида ремонта. Проведение работ по ремонту лифта практически приурочивается к очередному полному техническому освидетельствованию лифта, которое проводится не реже одного раза в 12 месяцев.

Текущий (малый) ремонт включает частичную разборку механизмов, маркировку, очистку и ревизию деталей, определение степени износа, замену быстроизнашивающихся деталей, смену уплотнителей, проверку креплений, зазоров.

При среднем ремонте осуществляют частичную разборку узлов, капитальный ремонт отдельных узлов и деталей, все работы, входящие в объем малого ремонта. По объему средний ремонт занимает промежуточное место между малым (текущим) и капитальным.

Капитальный ремонт включает следующие работы: полную разборку отдельных агрегатов и маркировку деталей; очистку и промывку деталей и их разбраковку; замену или исправление базовых (основных) деталей и узлов; полную замену или восстановление изношенных деталей; окраску лифта.

На малый (текущий), средний и капитальный ремонт лифтов разрабатывают технические условия с изложением технических требований к строительной части лифта, материалам, обработке (разборке) и сборке деталей, узлов. Разрабатывают также требования к подъемному механизму (лебедке), кабине, противовесу, направляющим, дверям шахты и кабины, ограничителю скорости, ловителям, электрооборудованию, окраске лифтового оборудования. Излагаются методы испытаний узлов и лифта в целом. На основе технических условий разрабатывают прейскурант цен, технологические карты на ремонт узлов и деталей, агрегатов, а также лифта в целом.

11.7. Автоматизация управления инженерным оборудованием. Диспетчерское обслуживание
Для своевременного устранения отказов оборудования, выполнения аварийных непредвиденных работ и заявок населения, а также для оперативного управления процессом технической эксплуатации жилых зданий в жилищном хозяйстве функционирует сеть аварийных и диспетчерских служб.

Основу системы составляет входящий и выходящий потоки вызовов (заявок).

Рассмотрим процесс поступления, приема и обработки информации в ОДС.

Поток включает сообщения от датчиков, установленных на инженерном оборудовании; переговорных устройств, находящихся в подъездах жилых домов и лифтах; по городскому телефону. Поток вызовов х1 можно разделить на две части: одна носит информационный характер, другой содержит информацию о возникших аварийных состояниях и неисправностях на контролируемом инженерном оборудовании. Первичный поток вызовов классифицирует диспетчер в течение рабочей смены. Поток вызовов х2 содержит информацию о неисправностях оборудования, для ремонта которого привлекают дежурный персонал различных специальностей (сантехников, электриков, электромехаников по лифтам и т. д.), а также используют для выполнения ремонтных работ необходимое оборудование, запасные части, инструменты и т. д. Следовательно, х1 > х2, т. е. поток вызовов больше потока заявок на обслуживание.

Обеспечение четкого функционирования ОДС зависит от ряда условий:
– величина информационного потока х1 не должна превышать допустимой нагрузки на одного диспетчера ОДС, иначе говоря, возможности диспетчерского персонала по восприятию поступающего на пульт потока вызовов;
– если принять, что образование очереди при поступлении потока вызовов не допускается, то х1 в основном зависит от площади территории микрорайона S обслуживаемой ОДС и численности контролируемого инженерного оборудования.

В ОДС должно быть столько дежурного персонала различных специальностей, сколько необходимо для выполнения работ в нормативные сроки при минимальной очереди на обслуживание.

Интенсивность поступления вызовов (заявок) к диспетчеру можно условно разбить на четыре периода: первый – с 6 до 12–13 ч.; второй – с 12–13 до 15–16 ч.; третий – с 15–16 до 23 ч. и четвертый с 23 до 6 ч утра.

В течение первого периода число поступающих к диспетчеру вызовов возрастает, что связано с началом пользования коммунальными услугами и проверкой технических средств связи персоналом ОДС. Во второй период интенсивность поступления сигналов резко падает. В вечернее время (третий период) поступление заявок возрастает. Во время четвертого периода вызовы к диспетчеру носят эпизодический характер, однако требуют особого внимания, так как в основном могут быть связаны с необходимостью ликвидации серьезных аварий и неисправностью.

Объединенные диспетчерские системы (ОДС) микрорайонов не только обеспечивают возможность жителям сообщать диспетчеру о проблемах, возникающих в доме, но и позволяют с диспетчерского пульта контролировать технологические параметры инженерных систем и оборудования.

12. Контроль качества жилищно-коммунальных услуг является неотъемлемой частью процесса управления.

Качество выполнения жилищно-коммунальных услуг поставщиков контролирует организация, осуществляющая управление МКД (управляющая организация, ТСЖ, ЖК, СПК, собственники) по заключенным договорам с участием потребителей услуг – собственников помещений и нанимателей дома. Также собственники могут осуществлять контроль самостоятельно.

Качество предоставляемых услуг и выполняемых работ должно соответствовать требованиям собственников помещений, Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам (постановление № 307, постановление № 170), требованиям государственных стандартов, условиям заключенных договоров и иной документации согласно действующему законодательству.
Учет непредоставления жилищно-коммунальных услуг или предоставления услуг ненадлежащего качества осуществляется следующим образом.

1. Собственник (наниматель) помещения (далее – Потребитель уведомляет аварийно-диспетчерскую службу Исполнителя (ТСЖ, управляющая организация) либо иную службу, указанную Исполнителем.

2. Данное сообщение Потребителя может быть в устной (по телефону) или письменной форме, при этом он сообщает свои фамилию, имя, отчество, точный адрес проживания и вид непредоставления жилищной/коммунальной услуги или предоставления услуги ненадлежащего качества.

3. Сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязательно осуществляет регистрацию сообщения и информирует Потребителя о лице, принявшем заявку (фамилия, имя, отчество), регистрационном номере заявки и времени ее приема.

4. Если сотруднику аварийно-диспетчерской службы известны причины непредоставления жилищно-коммунальных услуг либо предоставления жилищно-коммунальных услуг ненадлежащего качества, он обязан немедленно сообщить о них Потребителю и сделать об этом отметку в журнале регистрации заявок, что будет основанием для признания Исполнителем факта непредоставления жилищных/коммунальных услуг или предоставления услуг ненадлежащего качества.

5. Если сотруднику аварийно-диспетчерской службы не известны причины непредоставления услуг или предоставления услуг ненадлежащего качества, он обязан согласовать с потребителем точное время и дату установления факта непредоставления услуг или проверки качества предоставления жилищно-коммунальных услуг.

6. По результатам проверки составляется акт непредоставления жилищно-коммунальных услуг или предоставления услуг ненадлежащего качества, который подписывается Потребителем (или его представителем) и Исполнителем (или его представителем) в 2-х экземплярах, один из которых передается Потребителю (или его представителю), другой остается у Исполнителя.

В этом акте указывается:
– нарушения параметров качества;
– время и дата начала непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества

Этот акт является основанием для перерасчета размера платы за жилищные/коммунальные услуги, а также для уплаты Исполнителем неустойки за нарушение своих обязательств в размере, установленном законодательством и договором.

Датой начала непредоставления жилищных/коммунальных услуг или предоставления жилищных/коммунальных услуг ненадлежащего качества считается:
• время подачи Потребителем в аварийно-диспетчерскую службу заявки;
• время, указанное в акте, составленном Исполнителем, в случае выявления им факта предоставления жилищных/коммунальных услуг ненадлежащего качества;
• время начала предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, зафиксированное коллективным (общедомовым), общим (квартирным) или индивидуальным прибором учета – в случае фиксации приборами учета.

7. Если Потребитель (или его представитель) и Исполнитель (или его представитель) не смогли прийти к общему решению, то акт не составляется, а определяется Потребителем и Исполнителем новая дата и место оценки качества предоставления жилищных/коммунальных услуг. В этом случае приглашается представитель государственной жилищной инспекции и представитель общественного объединения потребителей. По результатам повторной оценки составляется акт непредоставления жилищных (коммунальных услуг или предоставления жилищных) коммунальных услуг ненадлежащего качества, который подписывается Потребителем (или его представителем) и Исполнителем (или его представителем). Наряду с данными лицами акт может быть подписан представителем жилищной инспекции и представителем общественного объединения потребителей.

8. В случае причинения Исполнителем или третьими лицами ущерба жизни (здоровью) и/или имуществу Потребителя или совместно проживающим с ним лиц, общему имуществу собственников помещений в МКД Исполнитель (или его представитель) и Потребитель (или его представитель) составляют и подписывают акт, в котором фиксируется факт причинения ущерба. Акт должен быть составлен Исполнителем и подписан его уполномоченным представителем не позднее чем через 12 часов с момента обращения Потребителя в аварийно-диспетчерскую службу. В случае невозможности подписания акта Потребителем (или его представителем) он должен быть подписан двумя очевидцами. Акт составляется в 2-х экземплярах, один передается Потребителю (или его представителю), второй остается у исполнителя.

9. Период предоставления жилищно-коммунальных услуг ненадлежащего качества считается оконченным:
а) со дня подписания Потребителем (или его представителем) акта об устранении недостатков предоставления жилищно-коммунальных услуг;
б) с момента возобновления предоставления коммунальных услуг надлежащего качества, зафиксированного соответствующим прибором учета.

За нарушения качества и порядка предоставления жилищно-коммунальных услуг Исполнитель несет ответственность, установленную законодательством РФ.

Также Исполнитель несет ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу Потребителя и совместно проживающим с ним лиц вследствие непредоставления жилищно-коммунальных услуг или предоставления жилищно-коммунальных услуг ненадлежащего качества, независимо от его вины.

Исполнитель освобождается от ответственности за ухудшение качества жилищных/коммунальных услуг, если докажет, что оно следствие обстоятельств непреодолимой силы. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязательств со стороны контрагентов Исполнителя или действия (бездействие) Исполнителя, включая отсутствие у Исполнителя необходимых денежных средств.

13. Благоустройство и обслуживание придомовых территорий

Наряду с градостроительными, архитектурными, техническими аспектами важное значение для формирования высоких архитектурно-художественных, функционально-планировочных, социально-бытовых, санитарно-гигиенических и экологических качеств городских территорий в целом, и территорий жилой застройки в частности, имеет благоустройство территорий. Жилье не может считаться комфортным, если окружение здания не благоустроено.

Жилые территории являются частью селитебной зоны города и предназначены для организации жилой среды, где осуществляются бытовые процессы, отдых, обслуживание, хозяйственные функции, с обеспечением населению максимальных удобств при рациональном использовании ресурсов и городских земель. Этот принцип реализуется путем формирования жилых комплексов разного территориального уровня. В современном городе можно выделить следующие основные структурно-планировочные образования жилых территорий:
– участки жилой и смешанной жилой застройки;
– группы (кварталы) жилой и смешанной жилой застройки;
– микрорайоны;
– жилые районы.

Участки жилой и смешанной жилой застройки наиболее характерны для центральных районов городов с преимущественно исторической застройкой, а также встречаются на территориях общественных центров и при магистральных территориях. Размер таких территорий в границах домовладений обычно не превышает 1 га. В функциональном плане эти территории разделяют на застроенную часть и придомовую, включающую территорию зеленых насаждений с площадками для игр и отдыха; спортивные площадки; стоянки для временного хранения автомобилей и гаражи-стоянки; подъезды к зданиям.

Группы (кварталы) жилой и смешанной застройки формируются аналогично участкам жилой и смешанной жилой застройки, но могут быть и как первичные структурные планировочные элементы в составе микрорайонов на небольших (до 500 га) межмагистральных территориях. Этот тип жилых территорий, расположенных в центральных районах городов, в общественных центрах и на примагистральных территориях преимущественно застроен жилыми домами довоенного периода или модернизированными, реконструированными зданиями. Застройка в основном располагается вдоль красных линий прилегающих улиц по всему периметру кварталов центральных районов города. Современные жилые микрорайоны застройка представлена обычно типовыми жилыми зданиями.

Размер жилых групп обычно не превышают 8–10 га. Здесь выделяются участки жилой и смешанной жилой застройки, участки детских дошкольных учреждений, зеленые насаждения жилых групп, участки объектов приближенного (первичного) культурно-бытового обслуживания, стоянки и гаражи-стоянки для автомобилей, проезды к жилым и общественным зданиям.

Жилой микрорайон – территория площадью не более 30 га, включает: группы жилой и смешанной застройки, участки школ, объектов культурно-бытового обслуживания, повседневного обслуживания, коммунальных объектов, а также территории с зелеными насаждениями (сады, скверы), гаражами-стоянками, улицами и проездами.

Территория жилого района в среднем 60–75 га, но в крупных городах может быть и 250 га. Функциональная организация жилого района предусматривает выделение в пределах его территории функциональных элементов: микрорайонов и территорий общего пользования с участками объектов периодического пользования, спортивных и коммунальных сооружений, зеленых насаждений районного значения (парки, скверы, бульвары), участков гаражей-стоянок, улиц, площадей, автомобильных стоянок.

Следует отметить также ряд аспектов, определяющих практические градостроительные требования к системе внешнего благоустройства:
– активизация общественных форм жизнедеятельности в пределах жилых территорий определяет потребность новых форм организации досуга населения, формирования системы открытых пространств в жилых районах, микрорайонах, кварталах, жилых группах и даже на отдельных участках жилой застройки;
– создание комфортных условий для отдыха и осуществления социально-бытовых функций вблизи жилья, так называемого приближенного или первичного и повседневного обслуживания, требует зонирования и благоустройства территории жилой застройки с учетом демографического состава населения, степени его подвижности, структуры свободного времени, видов деятельности, качества жилищного фонда;
– ландшафт местности, природно-климатические условия, градостроительная ситуация и положение жилых территорий по отношению к другим функциональным элементам городского плана влияют на выбор номенклатуры элементов благоустройства и характер их взаимосвязей;
– система благоустройства способствует улучшению санитарно-гигиенического и экологического состояния территории жилой застройки не только на момент строительства и реконструкции, но и в период ее эксплуатации.
Благоустройство жилых территорий является комплексной, многоаспектной задачей. Понятие “благоустройство” включает комплекс мероприятий:
– по инженерному благоустройству (инженерной подготовке и инженерному оборудованию, искусственному освещению), социально-бытовому благоустройству (совершенствованию системы социально-бытового обслуживания населения);
– по внешнему благоустройству (озеленению, организации движения транспорта и пешеходов, оснащению территории малыми архитектурными формами и элементами благоустройства).

В комплекс мероприятий по благоустройству входят также работы, связанные с оздоровлением окружающей среды, улучшением санитарно-гигиенических условий территорий жилой застройки, обеспечивающие ее экологическое благоустройство.
Благоустройство объекта – это, прежде всего, проектирование системы благоустройства, реализация благоустроительного проекта, содержание и техническая эксплуатация, ремонт и реконструкция.

Проектирование благоустройства осуществляется любой проектной организацией, имеющей лицензию и получившей заказ на выполнение этой работы.

Вопросы содержания и эксплуатации системы благоустройства, а также вопросы текущего и капитального ремонта элементов благоустройства решаются организациями и предприятиями, имеющими соответствующую лицензию. Организация работы может осуществляться с использованием различных схем:
– все виды работ ведет одна подрядная организация, имеющая технические возможности и подготовленный персонал;
– основную деятельность по содержанию и эксплуатации системы благоустройства осуществляет одна подрядная организация, а часть работ (например, отдельные виды работ по уходу за зелеными насаждениями или ремонт дорожных покрытий проездов и т. п.) ведет по договору подряда или субподряда одна или несколько специализированных организаций.
Критерием комфортности принятых решений по благоустройству следует считать их соответствие нормативным показателям, обеспечивающим:
– полноту предоставления услуг в сфере социально-бытового благоустройства;
– номенклатуру малых архитектурных форм и планировочных элементов, размеры и доступность планировочных элементов благоустройства;
– требуемые санитарно-гигиенические и экологические условия.

На эксплуатируемых жилых территориях основные вопросы, связанные с инженерной подготовкой, т. е. защитой территорий от неблагоприятных природных воздействий и вопросы по приспособлению “неудобных” участков для градостроительных целей, как правило, решены. Поэтому эксплуатационные организации часто решают проблемы улучшения организации поверхностного стока, нарушенного в результате изменения (повышения) планировочных отметок лотков проезжих частей прилегающих улиц и внутриквартальных проездов после неоднократного ремонта дорожных покрытий, а также из-за нарушений в функционировании водоотводящих систем (загрязненности или недостаточной пропускной способности дождеприемных решеток, неправильного их расположения после реконструкции улично-дорожной сети и др.). В процессе реконструкции очень часто происходят изменения в трассировке и начертании внутриквартальной сети переулков и дворовых пространств, по которым ранее отводились дождевые стоки.

Комплекс мероприятий по водоотведению должен отвечать двум основным положениям: 1) максимальное обеспечение прежде всего естественного стока дождевых вод посредством вертикальной планировки поверхности; 2) создание возможности водоотведения с использованием специальных инженерных систем на территориях, где естественный сток по каким-либо причинам не возможен.

Естественный водоотвод обеспечивается в случае, когда уклон поверхности территории, лотков проезжих частей, площадок, территорий зеленых насаждений составляет не менее 4–5%. В процессе эксплуатации возможно появление бессточных мест, особенно в районах исторической застройки, за счет неравномерности накопления культурного слоя, который может быть даже выше горизонтальной гидроизоляции наружных стен жилых зданий, что способствует подтоплению подвальных помещений, коррозии инженерных коммуникаций и разрушению фундаментов. Это вызывает необходимость устройства внутриквартальных систем дождевой канализации открытого и закрытого типа.

Искусственное освещение – один из важнейших элементов благоустройства территории. Оно служит для решений утилитарных, информационных, сигнальных и архитектурно-художественных задач в темное время суток, обеспечивая нормальную видимость для пешеходов и транспортных средств, ориентацию на территории жилой застройки, формирование художественного восприятия застройки. Освещение в жилой застройке должно предусматривать два режима функционирования – вечерний и ночной.

Требования к освещенности жилых территорий ниже, чем для магистральных улиц с интенсивным движением. Для пешеходных и транспортных коммуникаций в пределах жилой застройки нормируется средняя горизонтальная освещенность: для пешеходных аллей, дорог и тротуаров – не менее 4 лк; внутренних и служебно-хозяйственных проездов, автостоянок, хозяйственных площадок и площадок для мусоросборников – не менее 2 лк; для прогулочных дорожек и площадок отдыха – не менее 1 лк.

Выбор осветительных приборов и установок должен учитывать обеспечение нормированных показателей освещенности и создание комфортных зрительных условий для пешеходов и водителей на улицах и проездах, открытых стоянках автомобилей, на детских игровых и спортивных площадках и площадках для отдыха взрослого населения, на пешеходных дорожках и хозяйственных площадках. Освещение территорий дворов и микрорайонов не должно мешать жителям, должно быть декоративно-художественным при освещении зеленых насаждений, малых форм, при организации подсветки фасадов зданий, скульптур и других элементов благоустройства.

Осветительные установки должны быть сомасштабны человеку и по дизайну вписываться в архитектурную среду жилой застройки.
Социально-бытовое благоустройство территории заключается в обеспечении жилых территорий социально значимыми объектами приближенного (первичного) и повседневного культурно-бытового обслуживания (КБО) населения.

Эксплуатирующим организациям следует обеспечивать в пределах жилых территорий хотя бы минимально необходимый уровень обеспеченности социально значимыми объектами КБО и совместно с городскими управами, учреждениями управления городским имуществом регулировать процессы сохранения и модернизации культурно-бытового обслуживания населения жилых комплексов.

Предприятиям и учреждениям по эксплуатации необходимо следить за функционированием объектов торгово-бытового назначения. Часто они размещаются не только в отдельно стоящих зданиях и сооружениях, но и во встроенно-пристроенных помещениях, а также в первых этажах жилых зданий. Шум от погрузочно-разгрузочных работ, несвоевременная уборка мусора, беспорядочное хранение тары – это все отрицательные факторы, нарушающие комфортность проживания, снижающие уровень благоустройства территорий.

Внешнее благоустройство территории включает в себя мероприятия: содержание и ремонт системы озеленения территории, транспортных, и пешеходных коммуникаций, малых архитектурных форм, планировочных и объемных элементов благоустройства, игрового и спортивного оборудования, садово-парковой мебели.

Сохранность зеленых насаждений, правильный и своевременный уход является неотъемлемым требованием по их содержанию.
Зеленые насаждения в зависимости от характера их использования в пределах жилых территорий подразделяют на сады/скверы, бульвары, насаждения вдоль улиц и озелененные дворы, а также озеленение в пределах школьных и дошкольных учреждений и общественно-торговых центров повседневного пользования.

Минимальная норма зеленых насаждений на 1 жителя в пределах жилых территорий составляет 5–7 м2. В современных жилых районах и микрорайонах этот норматив практически повсеместно обеспечивается путем создания озелененных своеобразных микросадов при каждом жилом доме или объединением свободных участков при группе жилых домов в один сравнительно крупный зеленый массив – сад микрорайона, который устраивают в микрорайонах муниципального строительства из расчета 3,0 м2/чел, используя для этого территории пустырей, оврагов, незастроенные участки, неудобные для освоения под жилую застройку. В составе сада предусматривают спортивные плоскостные сооружения из расчета 1,0 м2/чeл, детский игровой городок – 1,0 м2/чел, озелененные территории (газоны, цветники, посадки деревьев и кустарников) – 0,5 м2/чел и площадки для отдыха взрослых и садово-парковые дорожки из расчета 0,5 м2/чел. При расположении сада микрорайона вблизи школьных участков создаются условия формирования физкультурно-оздоровительных комплексов для совместного использования плоскостных сооружений, закрытых спортивных залов, плавательных бассейнов жителями микрорайона и школой, позволяющих активизировать занятия спортом жителей, повысить эффективность использования спортивных сооружений.

Основными видами зеленых насаждений, используемыми в пределах жилых территорий, являются газоны, цветники, деревья и кустарники.

Газоны по своему назначению, способам создания и содержания подразделяют на партерные, обыкновенные, луговые, спортивные, мавританские или “цветущие” и специальные. Цветники в пределах жилой застройки могут формироваться в виде партеров, клумб, рабаток, массивов, групп, одиночных посадок и высаживаться в цветочные вазы. При размещении деревьев и кустарников на территории жилой застройки используют различные приемы: одиночные посадки, групповые, рядовые посадки, массивы.

Формирование системы озеленения на стадии строительства происходит в строгом соответствии с проектом благоустройства территории. Однако практика показывает, что в процессе эксплуатации жилых территорий система зеленых насаждений претерпевает значительные изменения по сравнению с проектными решениями. Содержание и эксплуатация объектов озеленения должно осуществляться с учетом “Правил по созданию, охране и содержанию зеленых насаждений в городах РФ”.

Значительные отклонения в озеленении и благоустройстве в процессе эксплуатации наблюдаются часто на придомовых территориях при несогласованных посадках, пересадках, вырубке зеленых насаждений; вытаптывании газонов, кустарников, цветников, если их местоположение не учитывает сложившуюся сеть пешеходных коммуникаций. В условиях высокого уровня автомобилизации (350-400 автомобилей на 1 тыс. жителей) значительная часть свободных пространств, в основном газонов и площадок, придомовых территорий загромождается припаркованными автомобилями из-за отсутствия мест для их хранения. Палисадники жилых домов дополнительно озеленяют жильцы первых этажей без учета проложенных в их границах подземных коммуникаций, что вызывает не только разрушение самих инженерных коммуникаций, но и фундаментов и отмосток зданий, снижение инсоляции жилых помещений первых трех-четырех этажей жилых зданий. Поэтому, осуществляя эксплуатацию придомовых территорий, следует руководствоваться нормативами размещения зеленых насаждений.

Содержание зеленых насаждений должно учитывать специфику экологического состояния жилых территорий города. Регламент содержания предусматривает следующие основные мероприятия:
– регулярный полив зеленых насаждений с обеспечением соответствующих норм и кратности;
– дождевание и обмыв крон деревьев и кустарников с применением моющих средств для удаления пыли и грязи;
– внесение органических и минеральных удобрений;
– рыхление почвы, удаление сорной растительности, мульчирование и отепление;
– санитарную, омолаживающую, формовочную и топиарную обрезку крон, стрижку “живой” изгороди;
– посадку и пересадку деревьев и кустарников;
– валку сухих, аварийных и потерявших вид больных деревьев и кустарников;
– регулярный покос газонов; опосадку цветов;
– обработку ядохимикатами, пестицидами и гербицидами.

Все мероприятия по содержанию зеленых насаждений должны осуществляться в строгом соответствии с технологическими картами производства работ.

К планировочным элементам благоустройства относятся площадки различного назначения: для активного и тихого отдыха взрослых и детей, игровые, спортивные, хозяйственные и протяженные планировочные элементы – пешеходные аллеи, бульвары, оздоровительные и прогулочные трассы, велодорожки. В современной жилой застройке значительную роль занимают объемные элементы благоустройства, которые можно разбить на три группы:

1) культурно-бытового назначения (беседки для отдыха, телефонные автоматы, киоски, павильоны);

2) торгового назначения (павильоны и киоски по продаже печатной продукции, продуктов первой необходимости, летние небольшие кафе);

3) транспортного назначения – павильоны и навесы на остановках.

Каждая жилая группа должна включать планировочные элементы благоустройства со специальным оборудованием:
– площадки для отдыха (кратковременный отдых, тихий отдых, настольные игры);
– детские игровые площадки (для детей разных возрастов: до 3 лет, 4–6 лет, 7–12 лет);
– комплексные, общественные пространства многофункционального назначения (для всех возрастных групп населения) формируются при наличии территории и в зависимости от конкретных условий участка;
– площадки хозяйственного назначения (для сушки белья, чистки одежды и ковров, мусоросборников);
– площадки для выгула собак;
– стоянки для автомашин.

Размещение площадок по отношению к жилой застройке и другим планировочным элементам осуществляется с учетом обеспечения их доступности, безопасности функционирования, учета шумовых характеристик, создаваемых этими площадками.
Детские игровые площадки размещаются в непосредственной близости от жилых зданий. Со стороны площадок другого назначения или проездов и автостоянок детские площадки должны иметь зеленую полосу шириной не менее 5 м. Рядом с площадками для младших школьников рекомендуется устраивать плескательные бассейны, площадь которых не входит в площадь детских площадок.

Выходы на площадки следует организовывать с пешеходных дорожек, а не с проездов или улиц с движением транспорта. Площадки не должны быть проходными, запрещается делать входы на детские площадки через гостевые автостоянки около домов.

Рельеф площадок должен соответствовать требованиям сброса дождевых вод, покрытия площадок должны быть беспыльными, а после дождя или полива быстро высыхать.

Среди зеленых насаждений в пределах площадок рекомендуется устраивать велосипедные дорожки шириной 1,2–1,5 м, которые не должны приближаться к проездам ближе 5 м.

Зеленые насаждения вокруг детских площадок должны размещаться с учетом обеспечения их инсоляции в течение 5 часов светового дня, для чего с восточной стороны деревья высаживаются не ближе 5 м от края площадки. С северной и западной сторон они могут подходить вплотную к краю площадки.

Детские игровые площадки должны освещаться в вечернее время и носить функциональный и декоративный характер, осветительные установки могут быть встроенными в малые формы.

Колористическое решение детских игровых площадок может выделяться на общем фоне благоустройства и являться яркими цветовыми акцентами.

Площадки для отдыха взрослого населения не должны располагаться ближе 15 м от жилых домов и примыкать к проездам. Они отделяются от проездов озелененной полосой не менее 5 м. Площадки не должны быть проходными. Их рекомендуется размещать в местах, где можно организовать видовые точки на искусственные и естественные водоемы, памятники архитектуры, другие привлекательные элементы ландшафта. При проектировании площадок нужно обеспечить инсоляцию 1/2 территорий площадки в течение светового дня.

Освещение площадок для отдыха должно функционировать в одном режиме в течение вечера. Оно проектируется, как правило, встроенным в элементы оборудования площадок.

Спортивные площадки целесообразно размещать при группах жилых домов, у торцов зданий или на расстоянии не менее 25 м от окон жилых домов.

Хозяйственные площадки. В их состав входят: площадки для сушки белья, проветривания одежды, контейнерные площадки. Площадки для сушки белья и проветривания верхней одежды должны в течение дня полностью освещаться солнцем и проветриваться, должны хорошо просматриваться из окон дома жителями и не должны примыкать к площадкам другого назначения и проездам. Вход осуществляется с пешеходных дорожек и тропинок. Оборудование площадок для сушки белья и проветривания верхней одежды представлено столбами, вкопанными в землю, с крюками для натягивания между ними веревок. Расстояние между ними должно позволить натянуть стандартную веревку (20 м) между ними. Покрытие площадок выполняется из плитки или может быть нежесткое и даже грунтовое (уплотненный грунт).

Хозяйственные площадки рекомендуется примыкать к глухим стенам ТП, ЦТП и другим инженерным сооружениям.

Покрытия хозяйственных площадок для установки мусоросборников должны быть асфальтовыми, позволяющими периодически смывать остатки мусора с площадки. Конструкция асфальтовых покрытий аналогична конструкции покрытий проездов, чтобы мусоровозы имели возможность заезжать на площадку. Вокруг площадок с трех сторон необходимо устройство стенки высотой 1,0–1,2 м из кирпича, стандартных железобетонных элементов, в виде живой изгороди с тем, чтобы не допускать попадания мусора на прилегающую территорию. Не допускается их примыкание к площадкам другого назначения. Эти площадки должны быть затенены в течение всего дня.

Оборудование площадок для мусоросборников составляют бачки и контейнеры. Площадь на 1 бачок – 0,75–1,5 м2, на 1 контейнер – 2–3 м2. Между рядами контейнеров и бачков по краям площадки оставляется проход не менее 0,75 м.

В пределах жилых территорий при возможности необходимо устраивать специальные площадки для выгула собак. Конфигурация площадки произвольная. Предпочтительнее их устраивать в виде полос шириной 10–12 м с дорожкой для владельцев собак, длина полосы произвольная, с учетом возможностей территории. Расстояние от окон жилых и общественных зданий до площадки должно быть не менее 40 м и не менее 50 м от участков детских учреждений. Площадки должны быть оборудованы ограждениями, табличками, надписями об их назначении и правилами пользования, контейнерами для мусора. Освещение площадок для выгула собак должно обеспечивать нормативные показатели и функционировать в течение вечера.

Сеть пешеходных дорожек должна быть рационально организована. Если она определена нерационально, жители стихийно определяют более рациональные трассы пешеходных коммуникаций. В этом случае эксплуатирующим организациям целесообразнее закрепить сложившуюся ситуацию путем устройства вдоль этих направлений пешеходных дорожек, тротуаров с твердым или специальным покрытием.

Все пешеходные дорожки на территории жилой застройки делятся на главные, соединяющие основные функциональные зоны жилых территорий, и второстепенные, обеспечивающие связи в пределах одной функциональной зоны.

Ширина основных пешеходных трасс рассчитывается, исходя из интенсивности пешеходного движения, и составляет 2,25–3,0 м. Ширина одной полосы 0,75 м. Ширина второстепенных дорожек обычно 0,75–1,5 м. Пешеходные аллеи, дорожки и тропинки, как правило, должны быть одинаковой ширины на всем протяжении. Разрешается их уширение, в основном, для установки на них скамеек для отдыха.

Покрытия дорожек и площадок разного назначения на жилых территориях микрорайонов и кварталов могут быть двух категорий:
– твердые покрытия (литой асфальт, песчаный асфальт, плитки разных размеров), применяемые для основных пешеходных коммуникаций и дорожек с интенсивным пешеходным движением (более 100–150 чел/ч);
– нетвердые покрытия (гравийная крошка, уплотненный грунт, газон), используемые для организации второстепенных пешеходных связей.

Дорожки к остановкам общественного транспорта, школам, детским садам, магазинам и другим учреждениям культурно-бытового и коммунального обслуживания, должны иметь твердые покрытия, обеспечивающие пользование ими в любое время года и в любую погоду.

Сеть внутриквартальных проездов должна обеспечивать удобную транспортную связь жилых и общественных зданий с прилегающей сетью городских улиц и дорог. Трассировка внутриквартальных проездов должна соответствовать условиям организации движения транспорта и противопожарным требованиям.

Проезды в пределах жилых территорий делят на основные и второстепенные. Основные проезды обеспечивают подъезд к группам жилых домов и общественным зданиям и сооружениям. Они должны иметь ширину не менее 5,5 м, обеспечивая возможность двустороннего движения автотранспорта. Второстепенные проезды обеспечивают подъезд к каждому жилому дому; к этой категории относятся и вспомогательные противопожарные проезды. Второстепенные проезды устраивают шириной от 3,5 до 5,5 м в зависимости от этажности зданий.

При проездах шириной 3,5 м необходимо через каждые 100 м предусматривать разворотные площадки размером 6 х 15 м. Тупиковые проезды должны заканчиваться разворотными площадками размером 12 х 12 м, или кольцом с радиусом по оси проезда не менее 10 м, или Т-образным разворотом. Использование разворотных площадок для остановки и хранения автомобилей не допускается.

Со стороны жилых домов проезды должны иметь тротуар, с внешней стороны должна оставаться техническая полоса для складирования снега при уборке его с проездов.

Трассировка внутриквартальных и внутримикрорайонных проездов должна обеспечивать возможность механизированной уборки проездов в летнее и зимнее время. Для этого в их пределах не должно быть “мертвых зон”, недоступных для мусороуборочных машин. Минимальные радиусы поворотов по внутренней кромке основных проездов должны быть не менее 10 м, второстепенных -не менее 8 м.

Конструкции дорожных проездов выполняют усовершенствованного капитального типа, для пожарных проездов – усовершенствованного облегченного типа при условии обеспечения расчетной нагрузки от пожарных машин 20 т на ось.

Стоянки для временного хранения автомобилей должны предусматриваться на каждую жилую группу, – это так называемые “гостевые” стоянки, которые рассчитываются ориентировочно на 10% от расчетного количества автомобилей данной жилой группы (280-300 автомобилей на 1 тыс. жителей). В современных микрорайонах возможна также организация стоянок для временного хранения автомобилей внутри жилых групп, которые следует располагать на расстоянии не менее 10–15 м от фасадов жилых и общественных зданий, удобно связывая их с сетью основных проездов.

Места для постоянного хранения автомобилей могут быть организованы в виде открытых стоянок и гаражей различного типа – надземных, наземных, полуподземных и подземных. Расстояние до гаражей и открытых стоянок для постоянного хранения автомобилей от жилых и общественных зданий не должно быть менее 25 м.

Для инвалидов разрешается устанавливать гаражи боксового типа в пределах жилых территорий с радиусом обслуживания 50 м, располагая их к торцам ТП, ЦТП и прочим сооружениям инженерного обслуживания микрорайона. Расчетное количество боксов определяется, исходя из норматива 5 боксовых гаражей на 1 тыс. жителей.

Использование многоэтажных гаражей позволяет максимально экономить жилые территории. На территории жилой застройки строительство многоэтажных гаражей вместимостью более 300 машино-мест требует дополнительного обоснования.

Малые архитектурные формы можно разделить на 5 основных групп:
– малые формы утилитарного назначения массового использования – урны, скамьи, ограждения, указатели, номерные знаки домов, лестницы, подпорные стенки и т. п.;
– малые формы декоративного назначения – декоративные стенки, трельяжи, фонтаны, беседки, вазы для цветов, скульптуры;
– малые формы игрового и физкультурного назначения, игровые элементы детских площадок – качели, карусели, бумы, песочницы, стенки для лазания, катальные горки и т. п. ;
– малые формы для площадок отдыха для взрослых – перголы, питьевые фонтанчики, столы и др.;
– оборудование спортивных площадок – сетки со столбами, баскетбольные щиты, ворота для хоккея, столики для настольного тенниса и др.

Использование малых архитектурных форм утилитарного назначения может быть многократным. Установка декоративных малых архитектурных форм должна учитывать их специфику.

Содержание малых архитектурных форм должно предусматривать их нормальную эксплуатацию. Садово-парковая мебель, малые архитектурные формы и оборудование должны иметь хороший внешний вид: быть окрашены, содержаться в чистоте и находиться в исправном состоянии. Их цветовое решение должно вносить в городскую застройку жизнерадостный колорит и разнообразие. При эксплуатации детских площадок необходимо уделять особое внимание качеству, чистоте и экологичности песка. Рекомендуется применение песка без вредных примесей, солей тяжелых металлов, примесей глины. Песок в детских песочницах должен меняться 2-3 раза в год. Конструктивные элементы оборудования детских, спортивных, хозяйственных и площадок для отдыха должны отвечать требованиям прочности, надежности и безопасности при эксплуатации.

Наряду с инсоляцией жилых помещений обязательно должна инсолироваться и территория жилой застройки. Нормы и правила обеспечения инсоляции на жилой территории прежде всего касаются мест, непосредственно используемых населением: детских игровых площадок, пешеходных дорожек и аллей, площадок для отдыха, хозяйственных площадок и др. Они учтены на стадии разработки проектов застройки, но в процессе эксплуатации за счет дополнительной посадки или, напротив, вырубки деревьев, переноса площадок, корректировки трасс пешеходных путей нарушаются.

Аэрация жилых территорий обеспечивается не только климатическими факторами, но и определенными приемами их планировки и застройки, озеленения и благоустройства. Все мероприятия по регулированию ветрового режима должны быть направлены на создание благоприятных скоростей ветра в пределах жилой застройки от 0,5 до 5,0 м/с и прежде всего на участках детских дошкольных и школьных учреждений, зон отдыха, в направлении пешеходных коммуникаций. Одним из наиболее эффективных приемов формирования оптимальных ветровых режимов является комплекс мероприятий, включающий создание ветрозащитных полос, или наоборот, аэрационных зеленых коридоров для усиления проветривания, создание условий для горизонтального и вертикального проветривания, посредством подбора ассортимента зеленых насаждений, создание искусственных открытых водоемов, обеспечивающих формирование микроциркуляции воздушных масс, снижение доли твердых покрытий и др.

В целях снижения загрязнения атмосферного воздуха отопительные котельные, работающие на твердом и жидком топливе, необходимо переводить на газ и предусматривать их вынос с жилых территорий в коммунальные районы при проведении реконструкции жилых микрорайонов и кварталов.

Значительную долю (до 87%) загрязнения атмосферного воздуха в пределах жилых территорий вносит автотранспорт. Для защиты населения от воздействия выхлопных газов автомобильного транспорта можно рекомендовать мероприятия административно-организационного (запрещение или ограничение движения, в частности, грузового), инженерно-транспортного (организация непрерывного движения) и градостроительного характера (устройство пыле- и газозащитных зеленых полос вдоль напряженных транспортных артерий). Непросматриваемые полосы древесно-кустарниковых насаждений, устойчивых к воздействиям выхлопных газов автомобилей и пыли, существенно (до 10%) снижают уровень загазованности примагистральных территорий.

Следует учитывать, что массовая парковка и хранение автомобилей на придомовых территориях особенно ухудшает состояние приземного (до 2 м) слоя атмосферы, что пагубно сказывается на здоровье детей и пожилых людей. Основными эколого-ориентированными мероприятиями в этом случае могут стать меры административного характера, запрещающие парковку, и предложения по строительству подземных, многоярусных гаражей, позволяющих решить эту проблему.

На зашумленность межмагистральных территорий, в пределах которых располагаются жилые территории, в значительной части оказывают приемы их планировки и застройки. Зонирование застройки по отношению к источнику шума с организацией вдоль транспортной магистрали в первом эшелоне учреждений культурно-бытового, торгового и коммунального назначения, административно-хозяйственных предприятий позволяет снизить уровень шума на 10–25 дБА и разместить в пределах зоны акустического комфорта с уровнем шума до 55 дБА значительную часть жилых зданий, детские дошкольные и школьные учреждения. Однако воспользоваться только территориальными разрывами и зонированием для создания оптимального шумового режима на территории застройки невозможно, так как зона дискомфорта примагистральных территорий простирается на сотни метров. В этом случае следует дополнительно использовать размещение специальных шумозащитных полос, позволяющих обеспечить дополнительно снижение уровня шума на 2–5 дБА.

Особенно сложные проблемы улучшения экологического состояния в районах со сложившейся застройкой, где практически невозможно их решить без комплексной реконструкции кварталов, путем преобразования старой переуплотненной застройки в современные жилые образования, обеспечивающие комфортные условия проживания.

14. Санитарное содержание мест пользования в многоквартирном доме и придомовой территории

Соблюдение нормативных требований по содержанию лестничных клеток и мусоропроводов в жилых домах обеспечивается организацией, обслуживающей жилищный фонд.

Работы по уборке лестничных клеток включают: влажное подметание и мытье лестничных площадок и маршей, кабин лифтов, обметание пыли с потолков, влажную протирку (стен, дверей, плафонов, подоконников, оконных решеток, перил, шкафов для электрощитков и слаботочных устройств, почтовых ящиков), мытье окон, подметание и мытье площадки перед входом в подъезд. Эти работы зависят от вида оборудования, находящегося на лестничной клетке: при отсутствии оборудования; при наличии мусоропровода; лифта; лифта и мусоропровода.

Периодичность основных работ, выполняемых при уборке лестничных клеток

Виды работ	Виды оборудования на лестничных клетках
	оборудование отсутствует	мусоропровод	лифт	мусоропровод и лифт
Влажное подметание лестничных площадок и маршей нижних 2-х этажей	Ежедневно
Влажное подметание лестничных площадок и маршей выше 2-го этажа	2 раза в неделю		1 раз в неделю
Влажное подметание мест перед загрузочными клапанами мусоропроводов	–	Ежедневно	–	Ежедневно
Мытье лестничных площадок и маршей	2 раза в месяц		1 раз в месяц
Мытье пола' кабины лифта	–	–	Ежедневно
Влажная протирка стен, плафонов и потолков кабины лифта	–	–	2 раза в месяц
Мытье окон	1 раз в год
Уборка площадки перед входом в подъезд. Очистка металлической решетки и приямка	1 раз в неделю
Влажная протирка стен, дверей, плафонов на лестничных клетках, оконных решеток, чердачных лестниц, шкафов для электросчетчиков, слаботочных устройств, почтовых ящиков, обметание пыли с потолков	1 раз в год
Влажная протирка подоконников, отопительных приборов	2 раза в год

Работы по обслуживанию мусоропроводов включают: профилактический осмотр, удаление мусора из мусороприемных камер и их уборку, уборку загрузочных емкостей и стволов мусоропровода, устранение засоров и мелких неисправностей.

В случае обнаружения во время осмотров мусоропроводов повреждений и неисправностей (неплотность крепления клапанов, выпадение резиновых прокладок, нарушения действия вентиляции, образование трещин в штукатурке возле клапанов и т. д.) должны приниматься меры по немедленному их устранению.

Мусор из стволов мусоропровода собирают в различные мусоросборники: переносные дворовые мусоросборники (вместимостью 80-100 л); контейнеры (вместимостью 400–800 л) и бункеры.

Сборники с мусором транспортируются из мусороприемных камер во двор на специальную площадку, которая должна располагаться в стороне от движения людей, вдали от детских площадок и окон и содержаться в чистоте.

Вывоз мусора осуществляют по системе “опорожнения” (когда мусор из переносных мусоросборников перегружают в кузов мусоровозов) или “сменной” системе (когда контейнеры с мусором вывозятся контейнерными мусоровозами к месту их выгрузки, где их моют, дезинфицируют и в чистом виде возвращают в домовладение).

Периодичность основных работ, выполняемых при обслуживании мусоропроводов:

Виды работ	Периодичность
Профилактический осмотр мусоропроводов Удаление мусора из мусороприемных камер Уборка мусороприемных камер Уборка загрузочных клапанов мусоропроводов Мойка сменных мусоросборников Мойка нижней части ствола и шибера мусоропровода Очистка и дезинфекция всех элементов стволамусоропровода Дезинфекция мусоросборников Устранение засора	2 раза в месяц Ежедневно Ежедневно 1 раз в неделю Ежедневно 1 раз в месяц 1 раз в месяц 1 раз в месяц По мере необходимости

Работы, выполняемые при уборке территорий, различают в зависимости от сезона.

Зимняя уборка включает подметание и сдвигание снега; устранение скользкости; удаление снега и снежно-ледяных образований. В осеннее время помимо обычных работ производят подметание и сгребание листьев, очистку от мусора территорий, на которых зимой предполагается складировать снег. Весной, помимо обычных работ, расчищают канавы для стока талых вод к люкам и приемным колодцам сети и т. д.

Работы по очистке от мусора и промывке урн, указателей улиц и номеров домов производят независимо от сезона.

Уборочные территории подразделяют по видам покрытий: усовершенствованные (асфальтированные, брусчатые), неусовершенствованные (щебеночные, булыжные) и без покрытий.

Территории по интенсивности пешеходного движения подразделяют на классы: I – до 50 чел/ч; II – от 50 до 150 чел/ч; III – от 150 до 500 чел/ч; IV – от 500 до 2000 чел/ч; V – свыше 2000 чел/ч.

Интенсивность пешеходного движения определяется по полосе тротуара шириной 0,75 м по пиковой нагрузке утром и вечером (суммарно с учетом движения пешеходов в обе стороны).

В зависимости от вида атмосферных осадков принято единое для всех территорий деление года на два периода: холодный, когда выпадают осадки преимущественно в виде снега, и теплый, когда выпадают осадки преимущественно в виде дождя.

Сбор и удаление твердых и жидких бытовых отходов в соответствии с санитарно-гигиеническими требованиями осуществляют по планово-регулярной системе согласно утвержденным графикам.

Периодичность удаления бытовых отходов устанавливает санэпидстанция, исходя из местных условий, в соответствии с правилами содержания территорий населенных мест.

На объектах обслуживания должны быть созданы необходимые условия для сбора отходов и работы спецавтотранспорта. Режим работы спецмашин устанавливают из условий ежедневной эксплуатации машин.

Бытовые отходы вывозят по маршрутным графикам, предусматривающим последовательный порядок передвижения спецмашин.
Порядок сбора и удаления твердых бытовых отходов (ТБО) определяется местными условиями. Основные системы сбора и удаления ТБО:
– система сменяемых мусоросборников (контейнерная): ТБО вывозят с территорий домовладений в места обезвреживания в стационарных металлических контейнерах емкостью 0,75 м3 мусоровозом М-30, а взамен оставляют порожние чистые контейнеры.
При контейнерной системе контейнеры моют в местах разгрузки, не снимая с машины;
– система несменяемых мусоросборников: ТБО из контейнеров перегружают в мусоровоз, а сами контейнеры остаются на месте. Для работы по этой системе применяют мусоровозы, специальное оборудование которых обеспечивает механизированную погрузку ТБО из стационарных контейнеров в кузов мусоровоза.

Удаление ТБО на свалки (полигоны) следует рассматривать как вынужденное решение проблем, в принципе противоречащее экологическим и ресурсным требованиям. Ведь многие отходы часто выбрасываются уже после разового использования. ТБО содержат весьма ценные компоненты (металлы, пластмассы, органические вещества), а также являются потенциальным энергетическим источником.

Поскольку свалки все дальше удаляются от города, а бесконечно плечо вывоза ТБО увеличиваться не может, становится весьма актуальной промышленная переработка ТБО.

Именно промышленная переработка, решающая в совокупности вопросы обезвреживания, утилизации и ликвидации твердых отходов, представляет собой кардинальный путь решения этой проблемы. Не случайно в странах Европейского сообщества запланирован к 2010 г. отказ от полигонного захоронения ТБО, за счет их вовлечения в промышленную переработку. Задачи промышленной переработки: уменьшение объема и массы отходов, рациональная утилизация отходов. Но создание отрасли промышленной переработки ТБО больших капитальных вложений.

Исходя из реальной экономической ситуации в стране, целесообразно поэтапное решение проблемы ТБО.

Уплотнение ТБО в стационарных устройствах на мусороперегрузочных станциях (МПС) позволяет оптимальную загрузку транспорта при вывозе ТБО на большие расстояния, уменьшить количество собирающих мусоровозов и снизить расходы на удаление ТБО. ТБО на МПС, расположенные в черте города, доставляются собирающими мусоровозами.

Из технологий уплотнения ТБО, используемых на МПС, наиболее прогрессивна технология контейнерного компактирования – об этом свидетельствует отечественная и европейская практика.

Весьма важны прогрессивные решения. Например, масштабное внедрение технологически безопасной сортировки ТБО на предприятиях, задействованных в сфере санитарной очистки города, обеспечивает экономический эффект (за счет ресурсосбережения) и одновременно - экологический эффект (за счет сокращения количества отходов). Если при этом сократить количество мусоровозов, вывозящих остаточные отходы (например, за счет их транспортировки в уплотненном виде), то в какой-то степени решается и транспортная проблема.

Реализация вторичной продукции может дать сотни миллиардов рублей. А, главное, мы будем снимать наши экологические проблемы.

ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОПРОВЕРКИ :
1. Какой орган осуществляет Государственный контроль за технической эксплуатацией многоквартирных домов и каковы его функции?
2. Каковы основные требования к жилищу в многоквартирном доме?
3. Каковы требования к безопасности жилища?
4. Что входит в систему технической эксплуатации многоквартирных домов?
5. Как составить годовой план управления многоквартирного дома?
6. Как планировать проведение ремонтов многоквартирного дома?
7. Как организовано предоставление коммунальных услуг?
8. Как осуществляется техническое обслуживание и содержание помещений в многоквартирном доме?
9. Как осуществить контроль качества жилищно-коммунальных услуг?
10. Как осуществляется благоустройство и обслуживание придомовой территории?
11. Каковы требования к санитарному содержанию мест пользования в многоквартирном доме и придомовой территории?