В брошюре содержится краткий информационно-разъяснительный и методический материал о реализации реформы ЖКХ в Москве, а также организации и проведению общих собраний по выбору способа управления многоквартирными домами – кульминационного момента реформы ЖКХ. Хотя при написании материала использован практический опыт Москвы, книжка может быть полезна и для жителей других регионов в силу типичности рассматриваемых в ней проблем.

Брошюра не претендует на полноту рассматриваемого материала. Этот пробел будет восполняться дополнительными изданиями.

Оглавление

1	Предисловие
2	Что такое реформа ЖКХ и ее первые шаги в Москве
3	Почему спешили с выбором ДЕЗов
4	Кого мы выбрали
5	Как мы выбрали ДЕЗы
6	Какой договор управления не следует подписывать
7	Что такое общее имущество и как им управлять
8	Как создать инициативную группу по проведению собрания
9	Какие существуют способы управления домом
10	Что будет, если собственники не выберут способ управления
11	Какой способ управления домом выбрать
12	Как выбрать управляющую организацию
13	Какие существуют мифы о ТСЖ
14	Чем привлекательно квартальное ТСЖ
15	Зачем собственникам помещений нужна земля
16	Нужно ли ждать капитального ремонта дома
17	Стоит ли приватизировать квартиру
18	Почему так важно сохранять собственное жилье
19	Как относится к планам органов власти поддержки ТСЖ

1. Предисловие

До сих пор специалисты спорят, нужна ли была нам такая приватизация жилья, которая породила массу бедных собственников. Нам же представляется, что школа частного собственника российскому человеку очень нужна. Для подавляющего большинства россиян, проживающих в многоквартирных домах, эти дома могут стать и уже становятся такой школой. Став собственником квартиры и получив в собственность долю общего имущества в таком доме, граждане стали ее учениками. У них в руках есть жилищный капитал. Чем закончится обучение и как распорядятся этим капиталом собственники, покажет время. Однако закончить школу собственника гражданину России нужно и вот почему.

Почти сто лет назад великий русский философ Николай Бердяев в своей книге «Судьба России», изданной в Москве в 1918 году, писал: «Государственное овладение необъятными русскими пространствами сопровождалось страшной централизацией, подчинением всей жизни государственному интересу и подавлением свободных личных и общественных сил.

Россия – самая государственная и самая бюрократическая страна в мире; все в России превращается в орудие политики.

Почвенные слои наши лишены правосознания и даже достоинства, не хотят самодеятельности и активности, всегда полагаются на то, что другие все за них сделают.

Русская душа ушиблена ширью, она не видит границ, и эта безгранность не освобождает, а порабощает ее. И русский народ – самый аполитичный народ,

В русском народе поистине есть свобода духа, которая дается лишь тому, кто не слишком поглощен жаждой земной прибыли и земного благоустройства.

Западно-европейский человек чувствует себя сдавленным малыми размерами пространства земли и столь-же малыми пространствами души. Он привык возлагаться на свою интенсивную энергию и активность. Всюду он видит границы и всюду ставит границы». Но великий мыслитель верил в Россию и ее граждан, поэтому писал: «…мировая роль России предполагает пробуждение в ней творческой активности человека, выход из состояния пассивности и растворенности».

Вполне возможно, что исторический смысл реформы ЖКХ как раз и состоит в том, чтобы россияне, наконец, увидели свои границы и установили их. И границы эти увидели в самом дорогом для себя, в самом важном для жизни - в своем доме, в своей земле. Ощутили, наконец, себя хозяевами и дома, и земли, и государства, а не перекладывали эту ответственность на государство, на чиновника.

И когда нам говорят, что государство перекладывает на нас ответственность за содержание нашего жилища, это не так. Это история возложила на нас такую ответственность.

2. Что такое реформа ЖКХ и ее первые итоги в Москве

Реформа ЖКХ, о которой так много и долго говорили, которую использовали в своих интересах разные политические силы, которой пугали неискушенных граждан и которую неоднократно откладывали, фактически состоялась в Москве в конце 2006 года. Она прошла в бешеном темпе, всего за каких-то три месяца, с массовыми нарушениями многих положений законодательства, и без особого шума в средствах массовой информации. И как предсказывали специалисты завершился данный этап в интересах планировавших и осуществлявших ее чиновников.

Так, в ответе от 12.12.2006 г. первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы Аксенова П.Н. на запрос депутата Московской городской Думы, координатора фракции «Яблоко-Объединенные демократы» Митрохина С.С., в частности, говорится, что
«… в городе 35 тыс. многоквартирных домов. Из них в около 25 тыс. имеется собственность города Москвы, в менее 100 домах все помещения находятся в собственности города, а еще в около 3,5 тыс. более 50% жилых помещений находится в собственности города. По информации из административных округов способ управления выбран в 22 тыс. 542 домах. В том числе в 1319 домах собственники выбрали в качестве способа управления ТСЖ, в 19218 – ГУП ДЕЗ, в 1753 – негосударственные управляющие организации, в 2 –негосударственное управление.

Почему, говоря о реализации реформы, мы приводим отчетные цифры о проведенных собственниками помещений общих собраний? Дело в том, что выбор способа управления многоквартирным домом, то есть появление многих частных заказчиков жилищно-коммунальных услуг в каждом доме вместо ранее существовавшего одного государственного заказчика на территории целого района – государственного унитарного предприятия дирекция единого заказчика (ДЕЗ) – это и есть кульминационный момент реформы ЖКХ. В этом ее суть - в изменении правоотношений в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ).

Реформа ЖКХ применительно к конкретному многоквартирному дому – это практическое осуществление Собственниками своего права на управление многоквартирным домом путем проведения общих собраний по вопросам выбора способа управления и непосредственного управления домом.

К сожалению, в различных официальных документах органов власти до сих пор определения основных понятий реформы ЖКХ существенно отличаются друг от друга. И специалисты продолжают спорить на этот счет. Это дает возможность местным властям по-своему толковать эти понятия и затрудняет проведение информационно-разъяснительной и пропагандистской работы с гражданами.

Так, начиная с 1997 года в средствах массовой информации усиленно разрабатывалась тема о достижении 100% оплаты предоставляемых услуг как цели реформы ЖКХ. Нередко целью реформы называли и развитие рыночных отношений, конкуренции в сфере ЖКХ. Это ошибочные представления. Конечно, за услуги мы должны платить столько, сколько продавец за них просит на рынке услуг. Однако, говоря о нашем долге за услуги, забывали сказать что же мы за наши платежи получаем. Ведь содержание и ремонт дома – это не только мытье лестниц и вывоз мусора, а еще около 150 работ, которые в течение года должны выполняться с той или иной периодичностью. Несколько лет назад в восьми регионах страны специалисты провели обследование соотношения перечня и качества предоставляемых услуг и величины оплаты за их пользование. Везде оказалось что граждане платят сто процентов за то, что получают. К сожалению, в Москве результаты таких обследований, если они и проводились, не были представлены широкой общественности.

Оплата услуг «полным рублем» - необходимое условие реформы, но не ее цель.  Не может быть целью реформы и создание цивилизованного рынка услуг. Рынок услуг ЖКХ (услуг управления домом, содержания и ремонта общего имущества собственников помещения, услуг электро- и газоснабжения, водоотведения (канализации), водо- и теплоснабжения) – это средство, способ достижения цели реформы – комфортных условий проживания. Дело в том, что комфортные условия жизни можно создать отдельным гражданам и в условиях административной системы управления. Однако для жителей большинства домов только развитие конкуренции на рынке услуг может привести к снижению их стоимости и одновременно к повышению качества.

Как видно из вышеприведенных цифр, в подавляющем числе домов выбор собственниками помещений был сделан в пользу все тех же ДЕЗов – то есть организаций, которые не могли эффективно управлять домами, да, собственно, никогда и не были управляющими организациями как таковыми.

Подлинное управление каким-либо имуществом возможно только самим собственником или его официальным представителем. И такое управление предполагает наличие конкретной цели. Что касается жилого дама, то очевидной целью его управления является сохранение потребительских качества помещений дома на длительный срок (увеличение срока жизни дома), а также улучшение этих качеств, что в конечном счете приводит к увеличению жилищного капитала (стоимости квадратного метра площади). В этом и состоит подлинная цель реформы ЖКХ – в сохранении жилища и улучшении условий проживания.

В ЖКХ три основных субъекта: 1)органы власти, 2) поставщики ресурсов и производители услуг - предприятия ЖКХ (ресурсоснабжающие, управляющие и обслуживающие жилые дома организации) и 3) потребители ресурсов и услуг (собственники помещений в домах). Если при советской власти основным субъектом этой тройки были органы власти, потому что они распоряжались жилыми домами, создавали и управляли предприятиями ЖКХ, а также вносили основные средства за предоставляемые услуги, то к моменту принятия Жилищного кодекса Российской Федерации ситуация качественно изменилась. Основным субъектом ЖКХ стали частные собственники помещений. В их распоряжении находится уже более половины площади в жилых домах, и одновременно они же оплачивают более половины стоимости всех услуг.

Поэтому основное противоречие, которое должна была разрешить реформа ЖКХ состоит в наличии преимущественно частной формы собственности на жилые помещения в многоквартирных домах и сохранении административной формы управления этой собственностью без поручения со стороны частных собственников. У частного собственника помещения в доме не было договора на управление его собственностью с управляющей организацией (в московском варианте - с ДЕЗом).

Определение реформы ЖКХ можно сформулировать так:
Подлинная жилищно-коммунальная реформа, то есть реформа, совершаемая в интересах большинства граждан России – это существенное, поэтапное изменение правовых и общественно-экономических отношений в данной сфере с целью улучшения условий проживания людей, повышения разнообразия и качества жилищных и коммунальных услуг путем перехода от преимущественно административно-командных методов управления к рыночным за счет развития самоуправления граждан в жилищной сфере, создания жилищных объединений различных организационно-правовых форм, выступающих заказчиками услуг и осуществляющих свою деятельность за счет эффективного использования общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и их личных средств.

3. Почему спешили с выборами ДЕЗов

31 октября в самый разгар скоротечной кампании по выбору способа управления многоквартирными домами в городе Мэр Москвы Лужков Ю.М., выступая в прямом эфире телеканала ТВЦ, заявил:
«Выбор управляющих компаний для многоквартирных домов будет вестись в спокойном режиме и без жестких сроков… Я не понимаю, откуда эта гонка и кому она нужна. После 1 января 2007 года ничего не изменится. Мы сохраним действующую систему обслуживания многоквартирных домов…».

Однако спокойствие выборной кампании было только внешним, поскольку газеты преимущественно молчали, а вот конечная цель, поставленная градоначальником, была достигнута поистине в жесткие сроки.

Официальный старт выборной кампании был дан после совместного письма от 18 сентября 2006 года №7-51-177/6 заместителя начальника Правового управления Правительства Москвы Коршуновой О.И. и руководителя Центра законотворчества Москвы Илькиной Н.А. в адрес первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы Аксенова П.Н., в котором авторы полагали необходимым инициировать проведение общих собраний в максимально возможном количестве домов, в которых имеется собственность города Москвы. Аксенов П.Н. отреагировал на письмо поручением: «Для руководства и исполнения» в адрес заместителей префектов по ЖКХ, а те, в свою очередь, соответствующими поручениями в адрес глав управ районов.

Уже через две недели в интервью газете «Тверская 13» от 3 октября Аксенов П.Н.сообщает:
«... жители 20% жилых домов выбрали управляющую компанию… работа у нас в Москве идет очень активно, здесь задействованы и службы Комплекса городского хозяйства, и префектуры, и районные управы, и муниципальные собрания. Я как руководитель Комплекса городского хозяйства всегда требую конкретной информации о ходе работы…».

Через два с половиной месяца способ управления был выбран уже в 65% многоквартирных домов города. В чем же была причина такой беспрецедентной гонки? Вот как это объясняет сам Аксенов П.Н. в ответе от 21 декабря на очередной депутатский запрос:
«Действия управ районов по организации проведения собраний собственников и подписанию договоров управления не противоречат действующему законодательству и направлены на то, чтобы обезопасить собственников помещений от недобросовестных управляющих организаций, которые в отсутствие каких-либо требований, определяемых федеральным законодательством, могут быть признаны победителями конкурсов»(Ред. выделено мной).

Значит местные органы власти нам «помогли» выбрать «родные» ДЕЗы, в целях нашей же безопасности. О подобных отписках ответственного чиновника обычно говорят как о даче заведомо ложной информации.

Во-первых, четкие требования по проведению открытых конкурсов по выбору управляющих организаций были установлены еще в начале прошлого года постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 года №75.

Во-вторых, по мнению самого Аксенова П.Н., хорошо знающего подведомственные Комплексу городского хозяйства ДЕЗы, работой большинства из них он был неудовлетворен. Так, на вопрос того же корреспондента «Тверской 13» о том, что по большому счету работа ДЕЗ многих не устраивала, руководитель Комплекса городского хозяйства говорит:
«Да, к сожалению, это так. Образцово-показательных ДЕЗ все-таки маловато для Москвы – я могу назвать двадцать подобных ДЕЗ, а всего их в столице 123. И на все остальные ДЕЗ, кроме названных мной двадцати, я бы, как говорится, еще посмотрел и подумал, стоит ли выбирать их в качестве управляющей компании».

На запрос депутата, о том, какие конкретно ДЕЗы Аксенов П.Н. считает хорошими а какие плохими, в ответе от 21 декабря сообщается:.
«…полагаю нецелесообразным публиковать такой список, поскольку в соответствии с ч.1 ст.165 Жилищного кодекса РФ органы государственной власти и местного самоуправления должны обеспечивать равные условия для деятельности управляющих организаций, а конкретизация мнения, высказанного в публикации, может быть использована для давления на собственников при выбору управляющей организации».

Вот так, применительно к частным компаниям можно говорить о требованиях лицензировании, сертификации их деятельности, получения финансовых гарантий, а по отношению  к «тухлым» ДЕЗам это совершенно не нужно. Они все равны, потому что «родные» чиновнику и «привычные» гражданам.

Характерно, что нам постоянно говорили, что альтернативы ДЕЗам нет, поскольку не развит рынок управления жилищным фондом. На неоднократные депутатские запросы получить список частных управляющих организаций или опубликовать его, чтобы ознакомить тех, кто хотел сделать свой выбор, давались отписки отрицательного содержания. И это при том, что в это время в городе по официальным данным  действовало не менее 140 частных компаний, то есть больше, чем ДЕЗов.

Очевидно, что у чиновников просто нет желания развивать рынок ЖКХ, но есть другое желание – сохранить свое право монопольного влияния на подчиненные им ДЕЗы.

В итоге собственников помещений оставили без всякого выбора.

О причинах такого поведения чиновников говорилось в некоторых средствах массовой информации так:
«ЖКХ достаточно лакомый кусок. А ДЕЗы, понимая, что далеко не все из них могут пройти открытый конкурс после 1 января 2007 года по выбору управляющей компании, поскольку не отвечают установленным Правительством РФ критериям и, не желая рисковать с переносом сроков, торопятся закрепить свои позиции до конца этого года. Территориальные же органы власти, связанные с ДЕЗами не только беспокойством за сохранение достойных условий проживания, помогают им остаться на существующих позициях».

4. Кого мы выбрали

Интересный вывод сделала Контрольно-счетная палата Москвы, доклад которой был заслушан в начале 2007 года на совместном заседании двух комиссий Мосгордумы:
«Существующий порядок планирования бюджетных показателей, а также учета и отчетности по расходованию бюджетных средств на покрытие убытков теплоснабжающих организаций не обеспечивает получение достоверной информации о предоставляемых услугах по передаче тепловой энергии населению и их стоимости...данные о …количестве фактически поставленной тепловой энергии, суммах предъявленных ОАО «Московская энергетическая компания» к оплате и фактически оплаченных за счет средств городского бюджета, не совпадают».

Если перевести с витиевато-канцелярского на простой русский, это означает, что тепла дали населению меньше, чем получили за него бюджетных денег.

И какой же вывод сделали депутаты-единороссы? Вот он:
«Учитывая спорный характер обсуждения вопроса, к его рассмотрению в будущем необходимо вернуться».

Это правильно, разобраться в этой «нестыковочке» давно бы надо, но весь юмор в том, что такие доклады и точно такие же выводы делаются депутатами не первый раз. А мутная вода в части эффективного использования бюджетных средств так и остается мутной.

Почему мы говорим о тепловой энергии в связи с ДЕЗами? Потому что ДЕЗы имеют непосредственное отношение к обеспечению московских домов тепловой энергией, заключая договоры на ее поставку с теплоснабжающими организациями.

Необходимо отметить, что ДЕЗы и сами получают бюджетные дотации на содержание и ремонт жилых домов, исчисляемые несколькими миллиардами рублей. Вот только куда идут эти деньги, собственники помещений домов определенно не знают.

Характерно, что Москва фактически единственный регион России, где подобные дотации в сферу ЖКХ остались. И это при том, что Москва – самый крупный донор федерального бюджета. И в городе также около 20% населения – вполне состоятельные люди. А ведь городские бюджетные дотации идут всем: и бедным и богатым. Кого же дотирует город? Во всяком случае сами чиновники и созданные ими управляющие, обслуживающие и ресурсоснабжающие организации не остаются в накладе. Примерно треть городского бюджета идет на сферу ЖКХ. Недаром московское чиновничество – самое коррумпированное в России, а Россия в этой части занимает лидирующие позиции в мире.

Чем же так милы ДЕЗы чиновнику? На этот вопрос прямо отвечает руководитель Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы» Кескинов А.Л. в статье «Кто будет управлять домами?» отраслевой газеты Комплекса городского хозяйства Москвы «Московская среда» №8 за 15-21 марта 2006 г.:
«Поверьте мне, на сегодняшний день ДЕЗ – не самая плохая управляющая организация. И еще раз напоминаю: ДЕЗ – управляемая структура. Не знаю ни одного директора ДЕЗа, который бы не выполнил распоряжения районного руководства. ДЕЗ – в перспективе акционерная структура – заинтересован в управлении жилищным фондом. У него есть определенный потенциал, навыки. Думаю, что собственники в большинстве своем выберут ДЕЗы. И как руководитель Департамента ЖКХиБ заинтересован, чтобы так было…».

Вот это самое важное – «ДЕЗ - управляемая структура». Только управляемая чиновником, но не собственниками, как того требует закон. Согласен с руководителем ответственного за реформу ЖКХ департамента в оценке ДЕЗ и заместитель председателя комиссии по городскому хозяйству и жилищной политике Московской городской Думы Скобинов В.П. Вот что он сказал на заседании Правительства Москвы 28.03.2006 г., выступая с содокладом после уже упомянутого Кескинова А.Л.:
«Теперь, кстати, и вопрос – а кто будет управлять жилищным фондом в городе? Кому будет доверено право распоряжаться средствами бюджета, средствами москвичей? Можно ответить, что это собственники решают сами, на общем собрании, но, учитывая инертность москвичей в вопросах управления жилым фондом, показателем этого может служить количество созданных ТСЖ в Москве, без помощи городских властей не обойтись…Есть ли сегодня в системе жилищно-коммунального хозяйства организации, которым граждане доверяют? Есть, и как ни странно – это ДЕЗы. Да, их критикуют, их ругают, но верят им, так как за ДЕЗами стоит Правительство Москвы, а значит никто не обманет, не обворует. Так же у дирекции накоплен большой опыт в управлении жилищным фондом…»(Ред. подчеркнуто мной).

В этом и заключается суть всей гонки с выборами ДЕЗов – оставить за ними право распоряжаться средствами бюджета и средствами граждан. Вместе с тем в высказываниях депутата есть маленькая нестыковочка. Если верить Аксенову П.Н., то в городе на 1 хороший ДЕЗ приходится 5 плохих. Скобиной В.П. тоже хорошо это знает, однако это не согласуется с выводом, что ни органы власти, ни ДЕЗы «не обманут» и «не обворуют». Разве плохая работа ДЕЗ – это не воровство? А нежелание назвать плохие ДЕЗы – не обман?

Что же касается накопленного ДЕЗами большого опыта управления жилищным фондом, то с этим можно согласиться лишь с натяжкой. Настоящего опыта управления отдельными многоквартирными домами, который как раз больше всего и интересует собственников помещений, у ДЕЗов нет. Они никогда не занимались пообъектным учетом поступавших и расходуемых на конкретный дом средств, не составляли бизнес-планов управления отдельными домами. У ДЕЗа никогда не было договора управления жилищным фондом ни с органами власти, перечисляющим им бюджетные дотации, ни с собственниками помещений. Дома же у ДЕЗов находятся не в управлении, а на балансе. А это большая разница. Попробуйте запросить у ДЕЗа расчет полученных и израсходованных на отдельный дом средств. Никогда не получите.

Обо всех так называемых «достоинствах» ДЕЗов можно подробно прочитать в постановлении Правительства Москвы от 25.09.2001 г. № 865 «О ходе реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства в г. Москве и перспективах ее развития».

Вот лишь некоторые выдержки из этого документа:
«Сохранение существующего монополизма ДЕЗ влечет за собой поддержание высокого уровня затрат, а соответственно и стоимости на данные услуги». «В большинстве случаев ресурсоснабжающие организации навязывают ДЕЗ условия о несоразмерно высоких неустойках…». «ДЕЗ принимают платежи нанимателей, не получив на это полномочия наймодателя и вопреки условиям договоров найма». «Отсутствие договорных отношений с нанимателями и с Департаментом муниципального и жилищной политики ставит ДЕЗ в положение лица, «действующего в чужом интересе без поручения». «В этих условиях жилищные предприятия не имеют серьезных экономических стимулов оптимизации расходов на развитие жилищно-коммунального хозяйства, снижения нерациональных затрат и повышения качества жилищно-комунального обслуживания населения». «Из-за отсутствия необходимых (стабильных) доходов от результатов своей деятельности ДЕЗ не могут полностью и своевременно расплачиваться с подрядчиками и коммунальными организациями по своим обязательствам (Ред. вот откуда у них долги и боязнь из-за них не попасть на конкурс по выбору управляющих организаций). Это вынуждает ДЕЗ «договариваться» со своими контрагаентами об отсрочке платежей и неприменении к ним санкций. В ряде случаев такая ситуация приводит к вынужденному «ответному» снисходительному отношению ДЕЗ к нарушениям параметров качества предоставляемых услуг, что явно противоречит интересам города и потребителей».

Да, мы привыкли исправно платить квартплату, не спрашивая за что мы платим. Но хорошая ли это привычка? А знает ли большинство москвичей, что в отношении выбранных ими ДЕЗов уже разрабатывается конкретный порядок их акционирования, то есть превращении в чисто коммерческие структуры. Один из вариантов акционирования ДЕЗ путем передачи выполняемых ими госфункций в ЕИРЦ и созданием государственных информационно-инженерных служб описан в проекте постановления Правительства Москвы «О первоочередных мерах по реализации Жилищного кодекса Российской Федерации в городе Москве», который был направлен на согласование в декабре 2006 года Комплексом городского хозяйства, другой вариант - в проекте постановления «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации» в январе текущего года. В последнем варианте ЕИРЦ уже не участвуют в реорганизации, а вот из ДЕЗов госфункции уходят во вновь создаваемые на основе кадрового и имущественного ресурсов существующих ДЕЗ в государственные предприятия инженерные службы районов. Оставшиеся же после реорганизации куски ДЕЗ будет акционироваться.

Читатель может спросить нас, а зачем же тогда собственников помещений районные власти и сами ДЕЗы до сих пор активно побуждают заключать договоры управления с этими самыми ДЕЗами, да еще на три года? Ведь ДЕЗ в процессе реализации плана акционирования может быть признан банкротом, или же станет чисто коммерческой организацией, которую тут же может купить другая коммерческая структура? К сожалению, мы этот вопрос вместе с читателем можем лишь переадресовать в Комплекс городского хозяйства, который никак не хочет разработать и утвердить реальную программу проведения реформы ЖКХ в городе и работать в соответствии с ней, а не делать отдельные, не связанные с собой шаги, оформляя их распорядительными документами разных ведомств. Такие программы давно разработали многие регионы России, но не сделала Москва, которая, кстати, фактически одна не отчитывается ежегодно перед федеральным правительством о ходе реформы ЖКХ. Да, и как отчитываться. Нет ни программы, ни реформы.

Читатель может задать вопрос, а что же это еще за негосударственные организации, которые кроме ДЕЗов москвичи выбрали в качестве управляющих в 1753 домах? Как правило, это бывшие РЭУ или ГРЭПы, то есть подрядные организации, которые обслуживают наши дома, но успевшие уже стать коммерческими и решившие стать управляющими. Очевидно, что решение о их выборе состоялось также не без ведома местных властей. Не имея опыта управления, внеся в качестве уставного капитала 8-10 тысяч рублей, но получив мощную поддержку со стороны управ районов, они также оказались победителями при выборах.

Вы скажете, а что в этом плохого. Просто разница между подрядной обслуживающей жилищный фонд организацией и управляющей примерно такая же как между пьяным рабочим и директором завода.

5. Как мы выбрали ДЕЗы

2 ноября на отчетно-выборной конференции московских единороссов московский Мэр, являющийся сопредседателем высшего совета партии «Единая Россия», касаясь реализации Жилищного кодекса РФ в части выбора способа управления домами, в частности сказал:
«Столица будет переходить на новую схему не после Нового года, а по мере готовности и если Госдума примет федеральный закон об ответственности управляющих компаний. Здесь мы и будем завоевывать свой авторитет у народа, в отличие от других партий. Москва не остановится перед нарушением федеральных законов, чтобы не растерять доверие народа».
Вот так, если нельзя, но очень хочется, то можно жить не по законам, а по понятиям.

Итак, начатая в середине сентября чиновниками Комплекса городского хозяйства Москвы совместно с управами районов и префектурами работа по организации и проведению выборов способа управления домами успешно завершилась в декабре 2006 года. Власть, использовав весь административный ресурс, сохранила свою монополию на управление жилищным фондом в городе Москве. При этом чиновников ничуть не смутили ни недостаток необходимой правовой и методической базы, ни отсутствие массовой информационно-разъяснительной работы с москвичами. Пользуясь неготовностью людей, они обманом и угрозами навязали нам те же ДЕЗы и подрядные организации.

Нарушения при выборах носили организованный, массовый, типичный, явный и грубый характер. О прямой причастности Комплекса городского хозяйства к данной «работе» говорится и в официальном ответе Мэра Москвы на мой запрос от 25 октября:
«…Правительством Москвы были приняты меры по активизации работы с собственниками помещений по выбору способа управления многоквартирными домами. С этой целью в сентябре текущего года первым заместителем Мэра Москвы в Правительстве Москвы Аксеновым П.Н. проведены совещания в каждом административном округе с участием префектов округов и глав управ районов, на которых были даны разъяснения о практическом внедрении нового порядка управления жилищным фондом»(Ред. выделено мной).

В общественной приемной партии «Яблоко» зафиксировано только телефонных обращений по фактам нарушений более 300. На самом деле их было намного больше. Специально выделенный телефон в течение двух месяцев звонил беспрерывно. Однако дозванивались самые терпеливые. Направлялись обращения и в другие структуры как городские, так и федеральные. Только в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы поступило около двух тысяч письменных обращений. Однако большинство граждан не писали и не звонили, понимая что установленная в городском хозяйстве «вертикаль власти» свои позиции так просто не отдаст.

Вот, например, как агитировали за выборы «своей» управляющей организации местные власти в районе Щукино. В листовке, для пущей убудительности собственноручно подписанной рукой главы Управы района Мироновичем М.А. и руководителя Муниципального образования района Крупниным С.П., в частности, можно прочитать: «Подавляющее большинство жителей отдают предпочтение управлять своим домом ГУП ДЕЗ района Щукино.
В связи с тем, что Дирекция единого заказчика Щукино (ДЕЗ «Щукино») в своей организационно-правовой форме является Государственным унитарным предприятием и в соответствии с ЖК РФ не имеет права выполнять функции Управляющей компании, на ее базе образовано ООО «Управляющая компания Дирекция единого заказчика района Щукино». В штат данной компании вошли лучшие специалисты района, знающие район Щукино и его особенности. 14 летний опыт работы коллектива компании на нашей территории и появление с ней договорных отношений гарантирует Вам качественное обслуживание, бесперебойное обеспечение коммунальными услугами, а также позволит избежать возникновение стрессовых и чрезвычайных ситуаций.
В случае если до 01.01.2007 г. Вами не будет принято решение и не заключены договора на управление, то Ваш дом в соответствии с ЖК РФ будет выставлен на конкурс по выбору управляющей компании. В этом случае управлять Вашим домом будет сторонняя организация, что не гарантирует качественного обслуживания и может привести к непредвиденным последствиям».

Нет возможности перечислять все «хитрости» местных властей, побуждающих жителей района сделать выбор по их подсказке. Однако заметим лишь, что вновь созданная «ООО» - это новая организация, а не старый ДЕЗ, и у нее нет 14-и летнего опыта управления жилищным фондом. А потом, если она такая надежная и опытная, почему на конкурсе победит не она, а непременно некая сторонняя организация. Ведь конкурс проводят местные органы власти. Они то знают, какая организация лучше. Как говорится «врите, да не завирайтесь».

Или вот еще одна подобная «агитка». Уже в Хорошевском районе. В листовке, подписанной безымянной инициативной группой жителей с контактным телефоном управы района говорится:
«Предварительный опрос собственников нашего дома показал, что большинство из них в целом положительно оценивают работу коллектива ООО «Орлеон-Грин» на территории микрорайона и считают наиболее приемлемым способом управления – это управление управляющей компанией в лице ООО «Орлеон-Грин» - организации, которая является правоприемником ГУП «РЭУ-40» на нашей территории. Очень важно, что избрание ООО «Орлеон-Грин» управляющей компанией поддерживается исполнительной властью района, округа и города».

Опять ложь во всем. Так, «ООО «Орлеон-Грин» не может быть правоприемником РЭУ-40, потому что последнее не ликвидировано, а выходило на конкурс подрядных организаций в 2006 году вместе ООО «Орлеон-Грин». Никакого легитимного опроса среди жителей, показавшего поддержку ООО «Орлеон-Грин», в микрорайоне не было. А вот то, что власти района и округа действительно поддерживают новоявленную фирму с уставным капиталом 10 тыс. рублей – это факт. С этой целью глава Управы Козлов Ю.М. приглашал к себе и ветеранов района, и в газете «Хорошевка» выступал, и на местном телевидении покрасовался.

Или, пожалуйста, еще выдержка из письма жителей дома 24, корп.2 по ул. Новороссийская (печатаем с сокращениями):
«28.09.06 г. в наших домах было проведено собрание жильцов по выбору способа управления …кустовым методов общее на 5 14-этажных 8-подъездных домов в рабочее время в 18.00 час. На данном собрании присутствовало 30 человек из примерно 2 тыс. квартир.
Не представившийся человек начал бойко раздавать какие-то документы со словами: «Подписываем на последней странице и отдает мне, крайний срок завтра!». Раздавали пачку в одни руки для подписания за весь подъезд: «Кто из…дома…подъезда? Возьмите за всех!». Впоследствии выяснилось, что это техник-смотритель из какого-то «Спецремсервиса» от ДЕЗ «Люблино». На просьбу объясниться в ответ мы услышали: «Для особо интересующихся объясняю, что по новому Жилищному кодексу с 1.01.07 г. мы с Вами переходим на договорные отношения. Каждый из Вас должен заключить с нами индивидуальный договор на оказание услуг по управлению домом.
Если Вы этот договор не подпишите, то 1 января 2007 года Ваш дом перестанет обслуживаться, не будет вывоза мусора, уборки, воды, электричества, то есть Вам не будут оказываться коммунальные услуги! Так что подписываем и сдаем!».

А вот информация с сайта Вести-Москва от 29.01.2007г.:
«В ноябре 2006-го года в нашеи доме произошло заочное голосование за «Управляющую организациюТимирязевская»,- говорит Игорь Пешков, член инициативной группы дома 33, корпус 1 по Дмитровскому шоссе. «Глава управы Палкин В.И.собрал всех ответственных по домам и подъездам и объявил, что такая компания создается. Борьба за голоса жителей была поставлена на широкую ногу. Объявления на подъездах, дворники в качестве агитаторов и жесткие беседы со старшими по домам. Валентин Прошкин, старший по дому 4 по ул. Астрадамкая объясняет: «Глава управы сказал, что есмли мой дом не проголосует за ООО «Управляющая компания Тимирязевская», то наш дом пойдет на аукцион». Однако жителям удалось выяснить, что учредители Управляющей компании не москвичи, а жители Нальчика, Уренгоя и Тверской области и уставной капитал компании всего лишь 10 тысяч рублей.»Люди, которые вроде бы входили в счетную комиссию и подписывали итоги, на самом дел не являлись даже инициативной группой. Все три человека, входящие в счетную комиссию по нашему дому конкретно подписали заявление в прокуратуру», - объясняет Сузанна Солнцева. Мы опасаемся, что эта компания соберет с нас деньги и потом потеряется». Далее выяснилось, люди, которые указаны в счетной комиссии, не работали в ней, а указанные подписи и телефоны- других людей».
В официальном ответе префектуры написано, что раз жители выбрали управляющую компанию, то теперь проблему может решить только суд, а судиться они не могут, поскольку сами за компанию голосовали. Круг замкнулся.»

Почему же и управа района и префектура САО так рьяно поддерживали сомнительную управляющую компанию? Очень просто. Ее генеральным директором оказалась бывшая руководительница местного ДЕЗа – Людмила Теряева.

В общем в районах города на полную катушку использовался административный ресурс и бюджетные средства, чтобы поддержать «свою» компанию. Но такая поддержка – это прямое лоббирование интересов частной фирмы и нарушение федерального закона. Так, в пункте 1, части 1, статьи 165 Жилищного кодекса РФ говорится, что
«… органы местного самоуправления обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовой формы».

О фактах нарушений знают все. Так, председатель Московской городской Думы Платонов В.М. на заседании Комиссии Думы по городскому хозяйству и жилищной политике при указании представителей Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы и Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы на массовость нарушений лишь риторически воскликнул: «Что же мы делаем?». А на заседании депутатов Думы в ответ на выступление депутата Митрохина С.С. на эту тему предложил «не искать виновных».

Это очень удобная формула: если нарушений и виновных много, и к тому же они свои-чиновники, то нет и вины и виновных. Кто не согласен – в суд. Правда, он «басманный» или «преснеский». В общем-чиновный. Несколько запросов Митрохина С.С. в адрес руководителей города с просьбой создать городскую комиссию для проверки фактов нарушений при выборе способа управления завершились отписками. Правда, позднее одна такая комиссия была создана, но лишь после обращения на телевидение нескольких инициативных групп жителей и размещения информации на сайте Вести-Москва. Получив информацию, Мэр поручил комиссии провести проверку по фактам противодействия создания товариществ собственников жилья в двух административных округах: Северном и Северо-Западном.

Итогом проверки явилась резолюция Мэра в адрес префектов административных округов о формальном отношении к вопросам создания товариществ собственников жилья с указанием разобраться с приведенными фактами и наказания виновных. Однако скорее всего не накажут, поскольку содержание акта проверки комиссии никакой особой вины проверяемых не показывает.

Какие конкретно нарушения имели место.
Это: инициирование общих собраний в форме заочного голосования не собственниками помещений, а работниками управ районов, ДЕЗов, подрядных организаций; лоббирование чиновниками своих управляющих структур: тех же ДЕЗов и успевших приватизироваться РЭУ; противодействие инициативе собственников помещений сделать собственный выбор, например, создать ТСЖ (непредоставление помещений для работы, информации о собственниках, дискредитация ТСЖ); отсутствие в бланках решений состава счетной комиссии или включение в нее не собственников помещений; предложение голосовать за конкретную организацию, а не за предлагаемые ей условия договора управления; непредоставление официальной информации об итогах голосования; отсутствие у города Москвы как собственника помещений оформленных в установленном порядке прав на свои помещения; отсутствие во многих домах утвержденных перечней общего имущества, что дает возможность представителям города произвольно считать своими голоса и по помещениям, относящимся к объектам общего имущества, невывешивание итогов голосования за личными подписями членов счетной комиссии. Кроме того, нередко людей запугивали и обманывали, побуждая голосовать.

Что же делать, если собственники хотят опротестовать проведенные выборы? Обращаться с заявлением в межрайонную прокуратуру или районный суд. Образцы заявлений приводятся на сайте…

6. Какой договор управления не следует подписывать

В подавляющем большинстве домов собственники помещений выбрали управляющую компанию по ее названию, а не по конкретным условиям, на которых она согласна работать. С точки зрения закона, чтобы подписать договор управления с такой компанией необходимо еще провести одно собрание, на котором принять решения по существенным условиям такого договора. В противном случае можно не подписывать договор управления.

Кроме того, если собственники помещений сами не могут сформулировать свои условия договора, то эти условия можно попросить у предполагаемой управляющей организации. Если она предлагает подписать договор, в котором не за полнены многие позиции, следует воздержаться от его заключения.

Если вам навязывают управляющую организацию, то потребуйте заполнения в договоре приложения, в котором описывается состав и состояние общего имущества. Это один из самых важных элементов такого договора. Состав и состояние общего имущества собственников помещений – это предмет будущего управления, то, чем собирается управлять предполагаемая управляющая компания. Если нет предмета управления, то не может быть и предмета договора об управлении. Причем важен не только состав общего имущества, но и его состояние. Этим договаривающиеся стороны фиксируют момент, с которого начинаются договорные отношения. Это позволит через отчетный год проанализировать изменение состояния общего имущества, то есть оценить результативность работ по управлению общим имуществом. Такой анализ позволит собственникам на очередном собрании принять решение о продолжении или прекращении договорных отношений с управляющей организацией. Документ о проведении обследования технического состояния элементов общего имущества дома должен быть датирован сроком не позднее 5 лет.

Вторым важнейшим элементом договора управления является наличие заполненного приложения о перечне и стоимости предоставляемых управляющей организацией жилищных и коммунальных услуг. Только правильно описав состав и состояние общего имущества можно точно оценить затраты на его содержание и ремонт.

Хорошей основой для оформления договора управления является примерный договор, утвержденный распоряжением Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 15.08.2006 г. № 05-14-243/6-1. Однако в настоящее время правильно заполнить такой договор заполнить весьма трудно, поскольку в большинстве домов не определен состав общего имущества и нет актуальных данных об их техническом состоянии.

Кроме того, следует помнить, что подписание индивидуального договора управления каждого собственника с управляющей организацией не дает возможность надежно защитить права этого собственника. Такой договор означает управление не конкретным имуществом каждого собственника, а его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Если отдельный собственник даже представит свои претензии по качеству содержания общего имущества, управляющая организация может их проигнорировать, аппелируя к мнению других собственников, которые не выражают таких претензий. По этой причине весьма проблематична и судебная перспектива таких претензий. Даже если собственнику удастся расторгнуть свой договор, это ничего не изменит, поскольку аналогичные договоры у большинства собственников будут действовать, следовательно, решающим будет мнение большинства. Кроме того, отдельному собственнику сложно судиться с состоятельной управляющей организацией и нанять надежного и профессионального адвоката. Все эти проблемы снимаются, если собственники помещений коллективно защищают свои интересы, подписав один на всех договор управления и выбрав для этих целей своих представителей, например, в лице председателя правления ТСЖ.

7. Что такое общее имущество и как им управлять

Кроме частной собственности в виде квартиры, комнаты или нежилого помещения, собственники всех помещений многоквартирного дома (жилых и нежилых) обладают и другим видом собственности, а именно, общим имуществом или долевой собственностью, либо, как она называется в ЖК РФ – долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома. Общее имущество Собственников - это все то, что делает возможной совместную жизнь многих Собственников на одной территории, под одной крышей, за одними стенами дома.

Как сказано в статье 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности:
- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- крыши;
- ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;
-механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства;
- иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Доля каждого собственника в общем имуществе пропорциональная площади его помещения в доме. Однако эта доля не выделима в натуре. Она как бы везде и нигде конкретно. Раз это так, то отдельный собственник не может управлять своей долей самостоятельно, не затрагивая при этом права и законные интересы других собственников. Поэтому для реализации своего права управления общим имуществом собственники должны договариваться между собой, принимая решения на общих собраниях собственников. Такие собрания могут быть в традиционной форме путем совместного присутствия собственников в одном месте и в одно время или принимая участие в заочном голосовании,, заполняя одинаковые бюллетени для голосования по вопросам повестки дня собрания и сдавая их в установленное место и время членам избираемой счетной комиссии.

8. Как создать инициативную групп по проведению собрания

Чтобы организовать и провести общее собрание собственников помещений, необходимо его инициировать, создав инициативную группу. Хорошо подобранная инициативная группа – главный залог успеха решения поставленных на собрании вопросов.

Однако очень часто, когда приходится говорить с жителем дома о необходимости организоваться всем жильцам для выбора способа управления домом, можно услышать типичный ответ: «Нет, у нас это не получится. У нас народ пассивный. Много пожилых людей. Каждый занят своим делом. У нас нет профессионалов по управлению домом». На самом деле фактор пассивности присущ подавляющему числу людей. Однако в любой совокупности собственников помещений обязательно найдется три процента тех, кто может стать инициативной группой по организации общего собрания собственников. Конечно, вероятность нахождения этих активистов возрастает при увеличении количества домов в группе, которую первичные инициаторы хотят объединить для совместной защиты своих интересов.

В соответствии с законом инициаторами общего собрания собствненников помещений быть:
- любой Собственник или его официальный представитель,
- группа Собственников или группа Собственников и их официальных представителей (инициативная группа).

Необходимо помнить, что представителем города Москвы по жилым помещениям, находящимся в государственной собственности является работник Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, а по нежилым – представитель Департамента имущества города Москвы. Если в одном доме есть государственные жилые и нежилые помещения, то от города может быть один представитель, например, жилищного департамента. Причем, каждый официальный представитель города должен иметь доверенность, оформленную соответствующим образом. Ни работники префектур, ни работники управ районов, ДЕзов, подрядных организаций не имеют права в настоящее время представлять интересы города по государственным помещениям.

Возьмем самый сложный случай, когда в доме нет группы инициаторов собрания, а за его инициацию берется Собственник, не имеющий опыта созыва собрания и работы с людьми. Лучше всего работать не одному, а постараться собрать инициативную группу. Почему? Во-первых, потому, что доверия и уважения к деятельности группы лиц со стороны остальных Собственников будет больше, а во-вторых, будет легче и быстрее решать множество необходимых организационных вопросов. Кроме того, инициативная группа Собственников – более точный индикатор настроений и интересов всех Собственников в доме. Совещание и принятие решений в группе - это уже мини собрание и первая ступенька к полномочному общему собранию Собственников.

Желательно, чтобы в инициативную группу вошли известные в доме, уважаемые и обладающие авторитетом Собственники, при этом преимущественно постоянно в нем проживающие. Это могут быть граждане, занимающие активную жизненную позицию и известные своей защитой общественных интересов жителей, неоднократно обращавшиеся в органы власти с жалобами и предложениями, в том числе по жилищно-коммунальным вопросам, использования жилых, нежилых помещений, придомовой территории, пользующиеся уважением старшие по дому и подъездам, члены домкомов, советов территориальных общин, правлений ТСЖ, ЖК и ЖСК, местных общественных организаций, депутаты муниципальных собраний.

В инициативной группе всегда полезны Собственники,которые обычно одними из первых приходят на весенний субботник по уборке двора и посадке зеленых насаждений или звонят в диспетчерскую о неисправности домофона, лифта, отсутствии света в доме, нарушении работы коллективной телевизионной антенны, наличии мусора и грязи в подъезде, делают замечания нарушителям общественного порядка. Важно, чтобы каждого члена инициативной группы знало еще несколько человек в доме. Это может быть любитель животных, автолюбитель, сторонник и пропагандист здорового образа жизни, занимающийся бегом или делающий физзарядку в ближайшем сквере или парке, регулярно играющий там же в шахматы или шашки, футбольный болельщик и т.п. Инициаторы собрания должны уметь не только говорить, но и слушать, быть людьми образованными и воспитанными.

Первоначальный размер инициативной группы может быть 3-5 человек. В последующем размер группы может быть увеличен. Желательно, чтобы в нее вошли Собственники, проживающие в квартирах, расположенных в разных подъездах дома. Этим будет обеспечено неофициальное представительство интересов Собственников по подъездам и тем самым исходно снят вопрос об ущемлении интересов Собственников подъездов, не представленных в инициативной группе.

Одним из подходов к формированию инициативной группы может быть формирование ее по принципу знакомства одних Собственников с другими. Другим подходом может быть сбор желающих путем обращения первичного инициатора ко всем Собственникам с помощью объявления или опросного листа с последующим дополнительным отбором инициативной группы из числа кандидатов, то есть высказавших желание работать в группе. Объявления можно разместить на подъездах или разнести (как и опросные листы) по почтовым ящикам.

С первых дней своей публичной работы члены инициативной группы должны заявить о себе как другим собственникам дома, так и районным органам власти. Это может быть листовка и заявление. Во всех распространяемых печатных материала, на собраниях члены инициативной группы должны представляться, называя свои фамилию, имя и отчество, а также адрес дома и номер квартиры проживания. Обязательно указывать контактный телефон и при наличии адрес электронной почты. Интересует собственников помещений также место работы членов инициативной группы.

Чем чаще и качественней инициаторы собрания будут давать информацию о своей работе, тем больше будет доверие к ним со стороны других Собственников и тем успешней пройдет подготовка и само собрание. На первом заседании инициативной группы необходимо:
- выбрать старшего группы;
- разработать план подготовки и проведения собрания,
- распределить обязанности между членами инициативной группы (в том числе договориться, кто будет хранить документацию, писать тексты информационных листков, делать тираж рассылаемой собственникам информации, осуществлять его рассылку и т.д.), согласовать место и время следующего заседания группы;
- решить, кто и что должен сделать к следующему заседанию.

Для сохранения сплоченности членам инициативной группы желательно собираться не реже одного раза в неделю. Также не реже раза в две недели инициативная группа должна собирать локальные собрания по подъездам, домам (если их несколько) или размещать информационные листки на подъездах или (лучше) в почтовые ящики.

Регулярное информирование собственников помещений дома о своей работе или последних новостях в городе по вопросам реформы ЖКХ – второе важное условие успешности подготовки и решений общего собрания собственников помещений.

Информационно-разъяснительная работа должны занимать основную часть времени и материальных затрат у инициативной группы. Поскольку требуется большой объем печатного материала инициативная группа должна найти источники тиражирования печатного материала. Желательно, каждый дом имел один-два таких источника. Здесь помощь может оказать и будущая управляющая организация.

Следует помнить, что информационно-разъяснительная работа занимает не менее 3-х месяцев, причем желательно эту работу спланировать так, чтобы она не совпала с дачным сезоном. Если в Вашем доме начала работать по подготовке общего собрания неизвестная группа лиц, потребуйте у них показать паспорт, копию свидетельства на право собственности, уточните место работы, адрес проживания и контактный телефон. Не верьте на слово всем, кто уклоняется от предоставления данных о себе, а тем более не подписывайте с их подачи никакие документы.

9. Какие существуют способы управления домом

В соответствии с законом собственники помещений обязаны до 1 января 2008 года выбрать и реализовать (то есть принять дом в управление или заключить договор с управляющей организацией) один из следующих способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.

Почему «обязаны»? Потому что, вместе с правом иметь имущество в собственности, физическое и юридическое лицо имеет и обязанности, а также ответственность по его надлежащему содержанию с тем, чтобы это имущество не нанесло вреда здоровью или имуществу как самого Собственника, так и здоровью и имуществу других людей.

10. Что будет, если собственники не выберут способ управления

Если в установленный законом срок собственники помещений не выбрали способ управления своим домом или не успели реализовать его, не стоит переживать, что ваш дом останется без тепла, воды, света, газа и обслуживания. В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Федерального закона от 29.12.2006 г. №251 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 18 Федерального закона « О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома сохраняются до момента возникновения таких обязательств у новых организаций (управляющих организаций, выбранных по конкурсу или по решению общего собрания собственников, или после регистрации ТСЖ и передаче ему дома в управление). Причем, лица или организации, принявшие на себя обязательства по управлению домом, должны будут в свою очередь заключить договоры на обеспечение дома жилищными и коммунальными услугами до момента прекращения действия ранее заключенных соответствующих договоров.

За них это сделают органы местного самоуправления (в городе Москве - территориальные органы исполнительной власти - управы районов), выбрав на открытом конкурсе управляющую организацию поскольку они, в свою очередь, обязаны нести ответственность за безопасность граждан в целом, а в данном случае - за безопасность проживания в многоквартирных домах.

Конкурс должен проводиться в соответствии с постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом». Конкурс проводится на право заключения договоров управления многоквартирным домом либо несколькими домами. В последнем случае общая площадь жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности не должна превышать 100 тыс. кв. метров и такие дома должны быть расположены на граничащих земельных участках, между которыми могут располагаться земли общего пользования.

К участию в конкурсе не допускаются претенденты, которые, в том числе имеют задолженность по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за последний завершенный отчетный период в размере свыше 25 процентов балансовой стоимости активов за отчетный период, а также имеют кредиторскую задолженность за этот же период свыше 70 процентов балансовой стоимости активов претендента.

С компанией - победителем конкурса все собственники дома обязаны (в том числе и в судебном порядке) заключить индивидуальные договоры управления на условиях, установленных органами местного самоуправления.

Ясно, что таким образом условия договора навязываются собственникам и они могут им не нравиться, но это расплата за отсутствие активности и организованности в период, когда собственники могли выбрать способ управления самостоятельно.

Однако и в этом случае огорчаться не стоит. Во-первых, свой способ управления можно попытаться выбрать не только до 1 января 2008 года, но и позднее, вплоть до завершения процедуры конкурса. Во-вторых, в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2006 г. №251 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 18 Федерального закона « О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», собственники помещений в одностороннем порядке праве отказаться от исполнения договора управления по истечении каждого последующего года со дня заключения договора, а также, в любое время, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. Решение об отказе в исполнении договора управления принимается общим собранием собственников.

Очевидно, что не всегда решение собрания будет достаточным для расторжения договора управления, поскольку такое решение управляющая организация может оспорить в суде.

11. Какой способ управления домом выбрать

Этот вопрос собственники задают особенно часто. Они считают, что, если есть выбор, значит есть и наилучший способ управления. На самом деле решающее значение играет не выбраны собственниками способ управления, а сами собственники. Если они плохо организованы, не взаимодействуют друг с другом, с избранными ими лидерами или органами, если безразличны к состоянию дома и территории, не осуществляют ежедневный контроль за выполнением условий договора, не интересуются принимаемыми, например, правлением ТСЖ решениями, не хотят знать, куда идут их платежи, то ничто им не поможет поддерживать дом в хорошем состоянии. Главное условие успеха управления домом – профессионально подготовленные и порядочные лидеры и постоянная активность всех собственников.

Если бы сегодня какой-либо из трех предлагаемых законом способов управления обладал явными преимуществами по сравнению с другими, то он уже был бы давно преобладающим в стране. Однако сегодня у нас больше всего жилищных и жилищно-строительных кооперативов, поскольку они создавались еще в советское время при поддержке органов власти (в Москве их около 2300). На втором месте стоят товарищества собственников жилья (в городе их около 1900. Начало их появления относится к 1993 году). Частные управляющие компании управляют несколькими сотнями домов. Непосредственное управление за последние месяцы выбрали в городе собственники только двух домов. Однако это не значит, что именно в такой последовательности расположен и рейтинг различных способов управления.

У каждого способа управления есть свои особенности применения, достоинства и недостатки. Однако не стоит думать, что, избрав, например, непосредственное управление, собственники при прочих равных условиях будут меньше платить за выполнение обязанностей по управлению. Ведь для непосредственного управления тоже необходимо выбирать или нанимать группу лиц, которые бы ежедневно занимались данной работой. И за нее нужно платить.

Однако необходимо хорошо запомнить, что при любом способе управления наилучшие результаты по управлению домом будут там, где собственники будут лучше организованы. При любом способе управления в доме должна быть слаженная организационная структура взаимодействия собственников между собой. Необходимо стремиться к тому, чтобы каждый собственник выполнял определнные обязанности в этой организации. И чем больше собственников в доме, чем больше домов объединены между собой, тем разветвленней должна быть структура их взаимодействия. Со стороны собственников должны быть ответственные не только по домам и подъездам, но и по этажам.

Управление домом со стороны собственников может быть непосредственным и опосредованным или доверительным. Непосредственное управление со стороны Собственников предполагает осуществление ими тех или иных управленческих функций самостоятельно. Опосредованное управление связано с передачей Собственниками части управленческих функций другому или другим лицам (физическому или юридическому). Эти лица (лицо) могут быть из числа Собственников, тогда они избираются на собрании. Избрав выборный орган управления общим имуществом в виде правления или выбрав из своей среды управляющего, Собственники могут создать юридическое лицо, например, товарищество собственников жилья, тогда оно становится их собственной управляющей организацией.

А могут пойти по другому пути. Управление многоквартирным домом может быть доверено посторонним лицам, не входящими в число Собственников конкретного дома. Это может быть либо наемный управляющий или сторонняя управляющая организация. В этом случае с данными лицами Собственники заключают договор управления.

Если Собственники создают собственную управляющую организацию, то договор управления с ней не заключается, а она действует на основании устава, который принимается общим собранием Собственников.

Необходимо иметь в виду, что обычно на практике Собственники одного и того же дома одновременно используют как непосредственное, так и опосредованное управление им. Например, в случае товарищества собственников жилья (ТСЖ) часть функций управления, обычно наиболее важных, осуществляется Собственниками непосредственно в виде решений Собственников, принимаемых исключительно на общем собрании (это высший орган управления); другая функций управления осуществляется опосредованно через избранное правление, а еще часть выполняет лично председатель правления, а также ревизионная комиссия, контролирующая финансовую деятельность правления.

Как видно, Собственники могут создать сложную систему управления в виде ТСЖ, однако она позволяет достаточно просто и реально каждому Собственнику участвовать в управлении домом. Нужно иметь в виду, что Собственники не всегда создают юридическое лицо, например ТСЖ, для самостоятельного осуществления полного объема управленческих функций. Часть этих функций, опять-таки по договору, может быть передана сторонней управляющей организации или наемному управляющему. ТСЖ в этом случае оставляет за собой также часть функций управления, например, сбор финансовых средств Собственников. Во всех случаях передачи определенных функций управления другим лицам Собственникам следует за собой оставлять такую важнейшую функцию управления как контроль деятельности управляющей организации или управляющего. В противном случае могут возникнуть проблемы с качеством управления.

Выбор способа управления домом зависит от конкретной ситуации, от особенностей многоквартирного дома и его Собственников: от технического состояния дома, состава проживающих, наличия в доме профессионально-грамотных и энергичных лидеров, сплоченного, значительного по количеству и работоспособного актива Собственников.

Например, если среди Собственников нашелся хороший менеджер и к тому же экономист или бухгалтер, имеющий время и желание заняться финансовыми вопросами эксплуатации дома, Собственникам может оказаться более выгодным нанять его на выполнение функций управляющего, а не нанимать человека со стороны. Если среди Собственников подберется целая группа профессионально подготовленных лиц, имеющих желание и возможность заниматься управлением домом, можно создавать ТСЖ для выполнения функций управления в полном объеме самостоятельно. Если в доме нашлись ответственные лица, но они не достаточно профессионально подготовлены, или же есть хорошие специалисты, но не имеющие достаточного времени на управление домом, то также можно создавать ТСЖ, передав по договору часть функций управления сторонней профессиональной управляющей организации или управляющему.

Необходимо знать, что в любом случае, когда Собственники не выполняют все функции управления самостоятельно, а передают их другим лицам, свое исходное право на управление общим имуществом они не теряют.

Хотя в Жилищном кодексе РФ описывается только три способа управления многоквартирным домом, на практике их возможно больше.
1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. Собственники не создают юридическое лицо. Какие здесь возможны варианты:
1.1. Работу по организации деятельности Собственников осуществляет единственный инициатор или инициативная группа. При решении всех вопросов Собственники достаточно часто собираются на общие собрания или проводят заочное голосование. Заключая договоры с подрядными организациями все или большинство Собственников ставят свои подписи в качестве одной стороны. Каждый Собственник имеет право осуществлять контроль за деятельностью подрядных организаций и по вопросам качества выполняемых работ обращается непосредственно в эти организации. Расчеты по платежам за жилищные и коммунальные услуги, капитальный ремонт осуществляет наемный бухгалтер или единый информационно-расчетный центр по договору с Собственниками. Бухгалтер нанимается также по договору. Открыть счет для сбора средств на капитальный ремонт дома Собственники не могут, поскольку не создали юридическое лицо. Где хранить собираемые средства? В личном сейфе одного из Собственников? Опасно. Формально каждый может влиять на качестве всех потребляемых услуг, однако практически это малоэффективно, потому что «один в поле не воин».
Организационно схема реальна лишь при незначительном числе Собственников (до 10). При большем их числе становится громоздкой, управление домом становится негибким, неоперативным, что в свою очередь проводит к дополнительным проблемам, необходимости проведения новых общих собраний и т.д. В конечном счете эффективность управления и соответственно качество жилищно-коммунальных услуг снижается. При такой схеме управления, если в доме много Собственников, действенность их влияния на управляющего или управляющую организацию при наличии претензий к качеству услуг может оказаться незначительной, поскольку управляющая организация всегда может уклониться от выполнения тех или иных работ указанием на то, что другие Собственники по данному вопросу претензий не высказывают. Поэтому все нижеследующие схемы управления, построенные на передаче Собственниками части своих полномочий выборному лицу или группе лиц из числе Собственников и особенно при создании Собственниками юридического лица (ТСЖ или другого жилищного объединения), более эффективны при выполнении контрольных функций.
1.1. При значительном числе Собственников для выполнения функций управления возможно на общем собрании выбрать из своей среды одного специалиста (в качестве доверенного лица) или нескольких Собственников (создав как бы правление без образования юридического лица). При этом остальные Собственники должны дать выбранным лицам доверенности на представление их интересов при заключении договоров с подрядными организациями, бухгалтером или ЕИРЦ. Заключая договор, доверенное лицо, записывая себя в качестве оной стороны, указывает в качестве основания своих полномочий решение общего собрания о выборе представителя Собственников и полученные доверенности от других Собственников. Выбор подрядных организаций, составление условий договора – это компетенция общего собрания. В остальном схема аналогична предыдущей. Упрощается лишь процедура подписания договоров. Однако доверенное лицо не может само принимать решения по управлению общим имуществом. Все решения опять-таки принимаются общим собранием.
1.2. Собственники, не имея возможности найти в своих рядах профессионального управляющего, нанимают его со стороны (по контракту) или заключают договор управления с управляющей организацией. Этот случай отличается от случая 1.2., когда собственники управляют непосредственно, но через свое (своих) доверенное (ых) лицо (лиц) тем, что в данном случае Собственники заключают договор управления, передавая, таким образом, функции управления другому лицу, а в случае 1.2 функции управления остаются за Собственниками, которые не заключают договор с доверенным лицом, а лишь дают ему доверенность на право подписи от их имени различных документов (оговоренных по предмету и условиям), в том числе договоров. По данному варианту договор с управляющим и управляющей организацией может подписывать в качестве одной стороны каждый Собственник или доверенное лицо (лица).
2.1. Жилищное объединение текущее управление осуществляет самостоятельно через свои выборные органы. Договоры со сторонними лицами подписывает председатель правления объединения. Контроль за выполнением работ осуществляет правление и Собственники, которые, однако, свои претензии по предоставлению жилищно-коммунальных услуг направляют не в адрес подрядных организаций, а в избранное ими правление. Достоинством схемы является оперативность управления, возможность непосредственно и эффективно влиять на качество предоставляемых услуг.
1.2 ТСЖ или другое жилищное объединение, создаваемое в доме, привлекает наемного управляющего или управляющую организацию. В этом случае возможны два варианта.

Первый вариант. ТСЖ практически все управленческие функции передает управляющему или управляющей организации, заключая с ними договор управления и оставляя за собой минимум функций, например, контрольную и по сбору средств Собственников. Наемный управляющий или управляющая организация заключают договоры с подрядными жилищными организациями на содержание и текущий ремонт дома и ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг. Претензии по качеству работ Собственники предъявляют ТСЖ, которое на основании договора управления эти претензии проверяет и передает управляющей организации, а та, соответственно, - подрядным организациям, ответственным за выполнение тех или иных работ.

Второй вариант, когда ТСЖ часть функций управления оставляет за собой, а часть передает сторонней организации. При этом ТСЖ может самостоятельно выполнять и ряд работ по содержанию и ремонту дома, привлекая или не привлекая для этого подрядные организации.

Если дом – это новостройка, где не так много существенных недоделок, и его техническое состояние удовлетворительно, любой управляющей организации (ТСЖ, частной, самим собственникам) экономически выгодно заниматься управлением такого объекта. Работ по текущему ремонту дома немного, следовательно, не много и затрат, а собрать с Собственников можно достаточно и без особого труда (если в доме основной объем помещений находится в частной собственности, то Собственники в таких домах, как правило, - состоятельные люди). Проблемы с капитальным ремонтом в таких домах также не актуальны (в смысле срочности его проведения). Состав Собственников также более или менее однороден. Это обстоятельство облегчает проведение информационно-разъяснительной работы среди проживающих.

Если дом относится к старой застройке, и в нем много лет не проводился ни капитальный ремонт, ни реконструкция, демографический и имущественный состав Собственников неоднороден, то в этом случае, по крайней мере на период проведения капитального ремонта и реконструкции, нужна «крепкая рука» в виде ТСЖ или другого жилищного объединения, каждодневная работа по проведению информационно-разъяснительной работы, составлению и реализации бизнес-плана. Не факт, что в случае сложившейся застройки и достаточно изношенного фонда, если Собственники выберут способ управления с помощью сторонней частной управляющей компании, то легко ее найдут. Большинство коммерческих организаций сегодня рассчитывают на получение значительной и быстрой прибыли; им интересен бизнес в условиях, как говорят, «коротких денег»: вложил средства и быстро в течение 1-2 лет получил возврат с приличной прибылью. Такую компанию может привлечь интерес, не лежащий непосредственно в сфере управления многоквартирным домом (с целью улучшения условий проживания Собственников), а исключительно собственный, например, по размещению рекламы на доме, использованию нежилых помещений и придомовой территории, допустим, для сооружения объекта торговли.

Одним из важнейших преимуществ создания ТСЖ как коллективного органа, представляющего интересы всех Собственников, является их эффективная деятельность по защите прав жителей дома при намерении территориальных органов исполнительной власти предложить придомовую территорию некой фирме под застройку или вообще снести дом, изъяв земельный участок, занимаемый им под предлогом наличия государственной или муниципальной нужды. В этом случае инициативной группе жителей нет необходимости под каждым письмом в органы власти собирать подписи других жильцов, показывая, таким образом, масштаб, то есть и силу протеста. Как правило, такие конфликты носят затяжной характер, поэтому переписка насчитывает десятки обращений. В суд ходить, собирая свидетелей, тоже не просто. Не каждый решится лично встретиться с представителем могущественного застройщика. Другое дело – ТСЖ. Письма подписывает один председатель правления или несколько его членов. И это не их инициатива, а работа, предусмотренная уставом ТСЖ. В суде председатель правления тоже чувствует себя спокойно, потому что знает, что представляет интересы всех Собственников, и они его в обиду не дадут.

По какому пути пойдут территориальные органы власти, защищая интересы города Москвы как собственника жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, а также участвуя в организации и проведении общих собраний, обучении лиц, управляющих многоквартирными домами или имеющих намерение управлять ими? Ответ на него как бы почти очевиден – по пути полного бездействия с тем, чтобы Собственники к 1 марта 2006 года не смогли выбрать способ управления и реализовать его. Это даст им возможность провести открытый конкурс и навязать Собственникам «свою» управляющую организацию. Однако практика уже показывает, что дело обстоит не совсем так. Идет активная работа по побуждению собственников к выбору ДЕЗов в качестве управляющих организаций. В чем тут дело? А в том, что, если Собственники не соберутся на собрание и не сделают сами выбор, то они будут вынуждены заключать договор управления с управляющей организацией, выбранной территориальными органами власти и на их условиях. При этом некоторые Собственники начнут протестовать, отказываться подписывать навязываемый им договор, а те, кто подпишет, будут продолжать писать жалобы в органы власти на плохую работу «назначенной» управляющей организации. Все это – головная боль, социальное напряжение, опасно. Как избежать этих проблем, но предложить Собственникам тот же самый ДЕЗ, который уже записан в число участников открытого конкурса? Очень просто. Немного поработать с Собственниками через своих доверенных людей как среди Собственников (старшие по домам и подъездам, члены некоторых домкомов, созданных по инициативе органов исполнительной власти) и в конце концов собрать Собственников на общее собрание, где и провести решение по выбору «родного» ДЕЗа. После такого выбора вряд ли какой Собственник будет возмущаться и писать письма в управу района на плохую работу ДЕЗа. Оттуда ответят просто: «Сами выбрали организацию, заключили договор, поэтому мы здесь ни при чем». Создание ТСЖ избавит Собственников от такого поворота событий. Поэтому Собственникам нужно быть очень бдительными в отношении инициирования и инициаторов собрания. Не стоят ли за этой активностью интересы чиновников и хорошо управляемого ими ДЕЗа?

12. Как выбрать управляющую организацию

В настоящее время это самый животрепещущий вопрос, обсуждаемый на страницах прессы и часто задаваемый гражданами в адрес органов исполнительной власти. Очевидно, что Собственники хотят, чтобы в их доме стало лучше, но боятся, чтобы не получилось «как всегда».

В этом вопросе в городе крайне мало опыта, продолжительного по времени и разнообразного по условиям применения, да и тот, который есть, весьма односторонен, поскольку несколько десятков частных управляющих организаций, которые появились за последние несколько лет на рынке услуг управления, работают преимущественно в домах-новостройках, где за эти услуги Собственники платят заметно больше, чем тем же ДЕЗам.

Для начала Собственники должны определиться в главном для них вопросе: чего они хотят в смысле отношения цены за услуги управления, содержания, ремонта общего имущества и качества этих услуг.

Вот три наиболее общих варианта ответа на этот вопрос:
- ничего менять не нужно, пусть и дальше управляет ДЕЗ; хоть и качество работ невысокое, но плата за них вполне устраивает, зачем рисковать, выбирая новую организацию, не будем спешить;
- нужно выбрать частную управляющую организацию, которая бы предоставила услуги более высокого качества и естественно за более высокую цену, чем нынешний ДЕЗ. Кстати, на этих же условиях можно попробовать договориться и с ДЕЗ;
- следует выбрать небольшую частную фирму, которая бы, не улучшая качество услуг, запросила бы за них меньшие деньги, чем ДЕЗ.

Если Собственники выбрали свой вариант ответа, то можно переходить к практическим вопросам, где найти подходящую организацию.

Во-первых, в городе примерно в 4 тысячах домов созданы жилищные объединения граждан (ТСЖ, ЖСК, ЖК), из которых около 400 управляют своими домами самостоятельно. Таким образом, вместе с частными управляющими организациями весь городской рынок предоставления услуг управления ограничивается не более 500 организациями. Неоднократно проводимые в городе социологические опросы показали, что жители домов, в которых активно действуют жилищные объединения, в среднем чаще дают положительные ответы на вопрос об удовлетворенности качеством предоставляемых услуг, чем жители домов, управляемых ДЕЗами. Поэтому для начала необходимо осмотреться рядом со своим домом: нет ли подходящего ТСЖ, правление которого согласилось бы за предлагаемую вами цену взять и ваш дом в управление.

Но прежде, чем ходить в правление этого жилищного объединения, зайдите в подъезд, пройдите по лестницам, осмотрите двор, поговорите с жителями дома (желательно опросить не менее десятка человек разного возраста), во что такое управление им обходится, чем они довольны и чем не довольны. Если все увиденное и услышанное в общем вас устроит, заключайте договор с ТСЖ. Дело в том, что некоторые ТСЖ, ЖК и ЖСК не только не уступают ДЕЗам в опыте работы, но и превосходят их, поскольку нередко им приходилось работать в условиях более худших, чем ДЕЗам. Кроме того, ни у одного ДЕЗа нет опыта управления отдельным домом. Они ведь всегда управляли жилищным фондом всего района. А это 300-500 многоквартирных домом. Разница большая. Одно дело, когда каждая сотня рублей на счету, а другое, когда ворочаешь десятками миллионов рублей.

Если по соседству нет подходящего жилищного объединения, поищите рядом дома, управляемые частными управляющими организациями. Желательно, чтобы эти дома были похожи на ваши, как говорят, «типовые», с близким к вашему дому годом постройки. Опять-таки, для начала соберите «субъективные» данные, поговорив с жителями этих домом и посмотрев все своими глазами. Одним из важных вопросов, который не стоит упускать, является выяснение существующей между жителями дома и управляющей организацией системы информационного взаимодействия. В том числе: как быстро и насколько качественно выполняются заявки граждан, насколько внимательно и вежливо обращаются с гражданами, приходящими на личный прием, какая, где и насколько регулярно размещается информация о своей деятельности и др. Для получения еще более надежных данных зайдите в управу района и узнайте, сколько было жалоб из этих домов за последний год к ним поступила в пересчете на тысячу человек и сравните это число с соответствующими данными по вашему дому. Зайдите в диспетчерскую службу управляющей организации и поинтересуйтесь содержанием книги заявок жителей, сравнив эти записи с аналогичными по вашему дому, но уже в диспетчерской ДЕЗа. Для еще большей надежности обратитесь с просьбой в государственные надзорные органы (жилищную инспекцию, административно-техническую инспекцию, санитарно-эпидемиологический надзор и пожарный надзор) о предоставлении информации о фактах нарушения управляющей организацией (как интересуемой вас частной, так и «родным» ДЕЗом) действующих норм и правил эксплуатации жилищного фонда. Опять-таки вас должно интересовать как количество выданных предписаний о выявленных нарушениях, так и содержание этих нарушений, например, за последний год. В заявлении необходимо указать адреса соответствующих домов ДЕЗа и частной управляющей организации.

Конечно, важным критерием при выборе управляющей организации является стаж ее работы на рынке услуг. Большой стаж обычно предпочтительней, чем небольшой. Однако в последнее время будут активно появляться новые управляющие организации, не имеющие большого стажа работа. Не стоит сразу их исключить из списка претендентов. Поинтересуйтесь, что за специалисты у них работают, где работали раньше, кто учредитель фирмы. Если это бывшие работники ДЕЗов и ГРЭПов (РЭУ), то ясно, что они не новички и имеют опыт работы по эксплуатации домов. Поговорите с ними лично, выясните, почему они ушли из этих организаций и чего бы хотели на новом месте.

При разговоре с представителями управляющей организации о цене услуг управления, содержания и ремонта дома вас должны насторожить как высокие, так и низкие цены по сравнению с теми, что имеете в своем доме сегодня вы. Выясните причину этих цен, поинтересуйтесь из каких расходов складывается калькуляция цены. Задайте вопросы по наиболее значительным цифрам. Если первые контакты с предварительно выбранной вами управляющей организацией оказались вполне благоприятными, не торопитесь заключать договор управления. Соберите аналогично описанному способу информацию еще о 2-3 организациях, сравните все «за» и «против» и уже тогда выносите проект решения инициативной группы по выбору управляющей организации на общее собрание Собственников. Если все-таки сомнения в правильности выбора остаются, заключайте договор управления на минимальный срок – год. Если через год поймете, что не ошиблись, увеличивайте срок договора. Если ошиблись – расторгайте договор.

Существенным недостатком выбора управляющей организации по сравнению с ТСЖ и непосредственным управлением дома Собственниками является то, что деньгами Собственников на нужды управления, содержания и ремонта дома, а также предоставления коммунальных услуг распоряжаются уже не они сами, а другое юридическое лицо и воздействовать на это лицо в смысле целевого и эффективного использования этих средств сложнее. А уж если управляющую организацию выбрали не Собственники, а территориальные органы власти, навязав Собственникам те условия договора управления, которые они посчитали нужными, проводя открытый конкурс по выбору такой управляющей организации, то возможности такого воздействия еще больше уменьшаются.

Наконец, остается открытым вопрос гарантии сохранения управляющей организацией средств, направляемых Собственниками на капитальный ремонт. Не каждый дом может накопить эти средства за 1-5 лет (срок действия договора управления). И вот Собственники решили сменить управляющую организацию, а эти средства находятся на ее счету. Как они будут передаваться другой управляющей организации или ТСЖ, которое решат создать Собственники? Не ясно. Или если управляющая организация разорится, самоликвидируется либо возьмет кредит в банке и исчезнет, где тогда искать деньги? Другое дело с ТСЖ, которое как юридическое лицо может открыть специальный счет на эти цели и ежегодно отчитываться о его состоянии перед Собственниками. Очевидно, гарантий сохранения средств в этом случае больше.

Иногда, сравнивая разные способы управления, говорят о таком минусе ТСЖ и управляющей организации, как возможность отключения в подаче ресурсов в целый дом (вода, тепло, свет, газ и др.) при наличии задолженности по оплате за них у одного из Собственников дома. Такой прогноз делается с учетом того, в этом случае потребителем услуг является не каждый отдельный Собственник, поскольку не он заключает договор на предоставление услуг, а ТСЖ или управляющая организация. А если кто-то свою долю за услуги в ТСЖ и управляющую организацию не заплатил, то они, в свою очередь, не смогут рассчитаться с ресурсоснабжающей организацией и таким образом пострадают все, когда в дом перестанет подаваться тот или иной ресурс. А вот при непосредственном управлении домом каждым Собственником в подобной ситуации пострадает сам неплательщик, отключат ресурс только ему, а остальные такой проблемы даже не заметят.

Действительно, в соответствии со статьей 2 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» «в жилищном секторе потребителями товаров и услуг…в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов являются в многоквартирных домах товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы, управляющие организации, которые приобретают указанные выше товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном многоквартирном доме, или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений».

Однако подобные «минусы» ТСЖ и управляющей организации не имеют под собой практической основы, потому что любое юридическое лицо, берущееся за управление многоквартирным домом, всегда имеет определенный резерв средств на подобные ситуации, поскольку даже в развитых странах 5% неплательщиков – это типичная картина. С другой стороны, когда «каждый за себя», а все живут под одной крышей – это как-то не совсем уютно. Для того ТСЖ и создается, в частности, чтобы быть коллективной защитой всех Собственников. Может ли один Собственник договориться с монополистом Мосводоканалом о снижении стоимости тарифа на воду? Вряд ли. А вот товариществам собственников жилья, если они объединяться в городской союз и станут монополистом-заказчиком услуг, это будет вполне даже по плечу.

13. Какие существуют мифы о ТСЖ

Усилиями территориальных органов власти, работников ДЕЗов и подрядных организаций, которые не хотят терять свои монополию на управление и обслуживание жилищного фонда, в том числе с помощью средств массовой информации сложился преимущественно негативное представление о ТСЖ. Да, есть в некоторых ТСЖ, ЖК, ЖСК примеры нецелевого использования собираемых средств, грубости членов правления по отношению к рядовым собственникам, различных правонарушений, плохого ведения хозяйства. Это так.

Однако в целом по городу неоднократные социологические опросы неизменно показывают, что в домах, где действуют жилищные объединения, условия жизни лучше. Главное, что в таких домах жители могут сами реально влиять на свои выборные органы, добиваясь лучшей результативности их деятельности. Сегодня же повлиять на работу ДЕЗа практически невозможно.

Вокруг ТСЖ создано и создается много мифов, чтобы отвернуть от их создания жителей. Например, говорится, что при создании ТСЖ обязательно резко возрастет квартирная плата. Это не так. Действительно необходимы определенные расходы на управленческий персонал ТСЖ (оплату работы председателя правления, бухгалтера), однако подобные расходы есть и в ДЕЗе. Сейчас они входят в статью содержания и ремонта дома. Возможно они ниже, чем в ТСЖ, поскольку ДЕЗ эксплуатирует большой объем жилищного фонда, однако в ДЕЗе много средств используется нецелевым образом. Если же ТСЖ замкнет на себя все финансовые потоки, правильно ими распорядится и проконтролирует расходование, то даже без изменения сегодняшнего размера платежей можно добиться лучшего качества услуг.

Недоброжелатели ТСЖ также придумывают небылицы о том, что при создании ТСЖ малоимущие граждане не станут получать положенные им льготы и жилищные субсидии. Нет, указанные средства являются государственной социальной помощью гражданам, которая оказывается всем имеющим на нее право, независимо от выбранного способа управления домом.

Сочиняются также сказки о том, что ТСЖ не получает бюджетных дотаций на жилищно-коммунальные услуги, которые сегодня положены в городе всем гражданам в пределах норматива занимаемой площади. И это неправда. В городе отработан порядок передачи дотаций ТСЖ.

Нередко можно услышать, что после создания ТСЖ его председатель и правление могут собрать деньги и исчезнуть. Однако такая возможность есть и у частной управляющей компании, и у директора ДЕЗа. Только вот на практике подобные случаи маловероятны. Конечно, если собственники будут оставаться малоактивны и полагаться лишь на выбранный актив, эффективного управления домом не будет, по крайней мере пока не сложится профессиональный рынок управления и обслуживания домов. И вот почему. В правление ТСЖ выбираются собственники помещений, которые привязаны к своей собственности. Они на виду у своих соседей. А на счету ТСЖ можно собрать средства только за текущий месяц, которые по договорам необходимо немедленно перечислять другим организациям. Большие средства на счетах ТСЖ не собираются и долго не хранятся.

Также маловероятен случай банкротства ТСЖ. Вообще взять кредит ТСЖ в банке не просто. Необходим залог. А что может заложить ТСЖ? Все его имущество ограничивается только тем, что приобретено на целевые взносы и используется для целей управления: мебель, компьютер, канцелярские товары, другая оргтехника. Под это имущество банки кредит не дают. Под общие нужды заложить свою квартиру только может кто-то из членов правления. Но это его личные проблемы. А вот, чтобы заложить общее имущество собственников, например, нежилое помещение, необходимо решение каждого собственника. А это практически невозможно.

Конечно, есть и реальные проблемы у ТСЖ. Нередко налоговые органы взимают с них налог на прибыль и НДС. Однако это проблема несовершенства законодательства. Поскольку ТСЖ – некоммерческая организация и у ней не может быть, распределяемой между учредителями, а услуги ТСЖ не предоставлет , а лишь обеспечивает их предоставление, то указанные налоги не должны взиматься. Однако в Налоговом кодексе РФ ТСЖ не указаны как организации, освобожденные от уплаты налогов. Вместе с тем, соответствующую поправку в законодательство депутат Митрохин С.С. направил в Государственную Думу РФ. Кроме того, в сегодняшней практике грамотный бухгалтер сам сможет решить эту проблему.

14. Чем привлекательно квартальное ТСЖ

Если вы живете в доме с преимущественно не состоятельными людьми и если ваш дом не изолирован от других домов, а расположен в жилом микрорайоне типичных домов с типичным заселением, то целесообразно создавать жилищное объединение в группе домов. Это так называемые квартальные или кустовые товарищества собственников жилья.

Чем привлекательны такие объединения:
- меньше управленческие затраты;
- ниже стоимость жилищно-комунальных услуг, поскольку они предоставляются оптом;
- проще найти управляющую организацию, поскольку ей также более выгодно брать в управление большой объем жилого фонда;
- легче сформировать инициативную группу собственников помещений для проведения общего собрания и сформировать профессиональное правление жилищного объединения;
- выше эффективность управления, поскольку ресурсы общего имущества распределены в разных домах неравномерно. В каких-то домах те или иные возможности есть, в каких-то нет (нежилые помещения для получения дополнительных доходов, размещения управленческого персонала и работников обслуживающей организации, проведения собраний; возможность размещения рекламы на стенах и крыше, возможность надстройки домов, наличие удобной придомовой территории для размещения парковок, строительства гаражей и др.).

Классическим вариантом такого объединения является квартальное в рамках территории, обслуживаемой нынешней подрядной организацией. На такой территории есть и диспетчерская, и помещение для работы с населением. Квартальное ТСЖ может оформить право заказчика-застройщика на своей территории и заниматься в рамках ее капитальным строительством, реконструкцией и капитальным ремонтом зданий в том числе по схеме «волнового переселения», когда на свободной территории вначале строится новый дом, а в него переселяются жители ветхого, который реконструируется или сносится с последующим новым строительством.

Квартальные ТСЖ, объединяясь в районные ассоциации, постепенно смогут выполнять все больше и больше функций местного самоуправления. А соответственно городские ассоциации будут серьезно влиять на решение общегородских вопросов.

Когда говорят, что создать квартальное ТСЖ сложнее, чем ТСЖ в одном доме, то это верно лишь частично, потому что все равно для решения всех вопросов необходимо проводить общее собрание в каждом отдельном доме и силами актива данного дома. То есть вопросы кворума для проведения общего собрания одного дома и группы домов примерно одинаковой степени сложности и затрат.

Вопрос снижения управляемости на большой территории и потери связи выборного органа с отдельными собственниками не будет острым, если в правлении и ревизионной комиссии будет представительство от каждого дома; и в нем будет также свой выборный орган в виде совета дома или домкома.

15 Зачем собственникам помещений нужна земля

Неоднократно в средствах массовой информации руководители Департамента земельных ресурсов города Москвы высказывали недоумение по поводу многочисленных обращений граждан по вопросам оформления в городе Земельных участков в частную собственность, в том числе в общую собственность собственников помещений: «А зачем, собственно, москвичам нужна земля?», -восклицали они. Недоумение, полагаем, наигранное, но вот что по этому поводу говорят руководители жилищных объединений.

Во-первых, земельный участок как часть общего имущества собственников необходим для нормальной эксплуатации дома. Как можно жителям заниматься благоустройством территории, сооружать и обслуживать детсткие, спортивные площадки, решать вопросы озеленеия, парковки машин, установки временных гаражей, тех же «ракушек», если земля чужая (городская). Сегодня собрали средства на эти цели, а завтра городские власти решили по-своему и все снесли или потребовали за аренду своей территории оплату.

Во-вторых, оплачивать расходы на уборку территории, ее благоустройство можно только при наличии границ этой территории, ее площади.

В-третьих, если земельный участок собственников помещений не оформлен, то по действующему городскому закону любой дом ( в том числе и новый) можно снести практически по любым основаниям, например, в связи с новым строительством или развитием территории. Если же земля оформлена, то изъятие жилого помещения собственника возможно только путем изъятия земельного участка. Последнее, в свою очередь, возможно только при наличии государственной или муниципальной нужды, то есть в исключительных случаях.

В-четвертых, сегодня при сносе дома собственник помещения получает компенсацию, в которую не входит стоимость земельного участка. А именно стоимость земельного участка – самая большая составляющая такой компенсации.

В-пятых, обладая правом собственности на земельный участок и внося налог (сегодня в размере около 60-80 рублей в месяц), собственники помещений могут получать дополнительные доходы от его использования сторонними лицами (например, для парковки автомашин). Если, скажем под вашим участком проходят какие-то коммуникации и сторонние лица имеют право ограниченного пользования вашим земельным участком (наличие сервитута), то собственники участка могут договориться об оплате такого пользования или снижении платы за те ресурсы, которые передаются с помощью этих коммуникаций.

В-шестых, наличие земельного участка дает возможность собственникам помещений при окончании срока службы дома самим построить на этом же месте новый дом, не переживая при этом по поводу района отселения. При этот точно также как городские власти дом строится путем привлечения средств инвестора, а жители свою долю вносят в виде земельного участка.

Сегодня основной причиной практически всех градостроительных конфликтов, связанных с так называемой «точечной застройкой» является отсутствие оформленных собственниками помещений прав на свои земельные участки. Жители говорят «строят в нашем дворе», рубят «наши деревья». Однако у жителей есть право на земельный участок, но оно должно быть оформлено, установлены границы земельного участка, который доложен получить кадастровый номер. Причем нередко жители не могут отстоять свои права именно из-за этого.

Как видно, значение права на землю дает большие преимущества. По этой причине можно сравнить реформу ЖКХ с земельной реформой в городе. Не случайно также заместитель директора института Генерального плана Москвы Олег Баевский назвал свою статью в еженедельнике «Квартирный ряд» (15-20 декабря 2006 г,) «Межевание – пропуск в гражданское общество». Сегодня, кстати, формирование земельного участка хоть и хлопотное, но вполне реальное дело. Более 150 земельных участков собственники уже оформили.

16. Нужно ли ждать капитального ремонта дома

Большинство читателей ответят на этот вопрос отрицательно, но будут не правы и вот почему. Конечно, хотелось бы каждый дом брать в управление после того, как его капитально отремонтируют. Тогда и затраты на техническое содержание и текущий ремонт будут ниже. Этот так. Хотя жилищный кодекс РФ определил ответственность за проведение капитального ремонта дома за собственниками помещений, органы местного самоуправления могут также выделять на эти цели бюджетные средства. В настоящее время понимание того, что капитальный ремонт необходимо оставить за органами власти, есть на всех ее уровнях и этот вопрос будет скорее всего решен в ближайшее время.

Так что же делать собственникам? Ждать, когда ремонт будет произведен? Нет, конечно.

По оценкам экспертов в России требуют капитального ремонта примерно 60% жилых домов одновременно и на его проведение требуется примерно два федеральных бюджета средств. Здравый смысл говорит о том, что нельзя все средства бюджета направлять только на эти цели, отказываясь от финансирования здравоохранения, образования, армии и других направлений. То есть на ремонт можно выделать только часть бюджета.

Следовательно и все дома, нуждающиеся в ремонте, нельзя отремонтировать в один год. Следовательно, будет и практически существует очередь домов на проведение ремонта. На сколько лет? Давайте посчитаем. Вот официальные цифры по Москве, озвученные на заседании Правительства Москвы 28.03.2006 г., где первым вопросом был вопрос «О планировании капитального ремонта жилищного фонда города Москвы на 2007-2009 годы».

В городе примерно 205 млн. кв. метров жилья. За пять лет в городе снесли более 4 млн. км. метров домов так и не дождавшихся капитального ремонта. Капремонта уже давно требуют около 20 млн. то есть почти 10 процентов. Каждый год в эту категорию попадают дома общей площадью 1млн. кв.метров. Сколько же ремонтируется? По плану за пять лет должно было быть отремонтировано с отселение 180, 6 тыс. кв. м., фактически – 73 тыс. кв. метров, то есть 40,4%. С 2003 по 2005 годы необходимо было провести комплексный капитальный ремонт 34-х домов, а отремонтировали один. По данным Мосжилинспекции в городе более 2,5 тыс. жилых строений, общей площадью более 9 млн. кв. метров находятся в аварийном и неудовлетворительном состоянии. За год с небольшим поступило 28 тысяч писем москвичей по проблемам ремонта домов.

Очевидно, что дома ветшают быстрее, чем ремонтируются. Поэтому очередь домов на проведение ремонта пока только увеличивается, а не сокращается. Хотя за последние пять лет объем финансирования работ капитального характера увеличился в более чем 3 раза с 4,9 млрд. руб. до 16,5 млрд. руб., это лишь уменьшило темпы образования очереди. Как же проводился до сего времени ремонт? Как правило, без предварительного обследования технического состояния домов и нередко без составления проектно-сметной документации. Правительство планировало объемы работ, а префектуры уже потом составляли адресный список, который затем опять менялся. По какому принципу, разобраться не просто. При этом в договорах, заключаемых с подрядчиками, гарантийный срок на проведенные работы составляет всего 1-2 года. То есть через год-два опять нужно ремонтировать. Характерно, что за пять лет 46% выделенных средств или 30 млрд. рублей были израсходованы на работы, не вошедшие в плановые показатели, а были потрачены на так называемые прочие работы. При этом постановления Правительства о проведении ремонта в домах снимаются с контроля без какого-либо анализа их выполнения. Из года в год одни и те же дома переносятся из одного постановления в другое.

Представляется, что чиновникам сегодня не выгодно ремонтировать дома, а выгодней доводить их до аварийного состояния и сносить, занимаясь точечной застройкой. Изменится ли ситуация к лучшему в будущем? Вряд ли. Даже если конкретный дом дождется своей очереди на ремонт, это не значит, что его сделают качественно (ведь гарантия выполнения работ 1-2 года). Часть денег просто спишут на «прочие работы», в том числе и в «карман». А шанс повторно попасть в список нуждающихся у такого дома не велик.

Что же делать? Брать дом в управление в любом состоянии, оформлять земельный участок и решать вопросы капитального ремонта самостоятельно, добиваясь от органов власти тех или иных уступок за счет выполнения их обязательств по проведению капитального ремонта.

Во-первых, собственники помещений могут надстроить свой дом на 1-2 этажа, пригласив инвестора, с условием проведения капитального ремонта дома. При этом первый этаж можно отселить на один из вновь сооружаемых, и сделав его нежилым, сдавать в аренду.

Во-вторых, можно потребовать у чиновников нежилые и жилые помещения, находящиеся в собственности города, за долги, связанные с непроведенным капитальным ремонтом, оформив их как общее имущество собственников помещений. И за счет доходов от этих помещений проводить ремонт.

В-третьих, можно попробовать договориться с чиновниками о передаче во временное пользование городских нежилых помещений, находящихся в доме, для получения средств на тот же ремонт.

В-четвертых, есть вариант потребовать от властей в зачет непроведенного ремонта дополнительный земельный участок. Привлечение инвестора для застройки этого участка даст средства на проведение ремонта.

В-пятых, если органы власти так нерационально тратят деньги на ремонт, то может быть их лучше положить в банк, из которого собственники помещений могли бы брать беспроцентный кредит на проведение ремонта, обеспечивая его взятыми у города помещениями.

Наконец, в- шестых, активно заниматься ресурсосбережением, экономя средства на проведение ремонта.

В общем, лучше не ждать, а хозяйствовать. Конечно, для решения этих задач нужны специалисты. Но они есть в городе. Можно найти и своих. И это проще сделать, если объединяться собственники нескольких домов.

17. Стоит ли приватизировать квартиру

На одном из семинаров в Москве немецкие специалисты, проводившие реформу ЖКХ на землях бывшей ГДР, никак не могли понять, почему у них частных собственников жилых помещений не более 30%, и это в основном богатые люди, а у нас в стране их уже более 70% и число это очень быстро растет.

На самом деле ответ достаточно прост: у них сегодня государство более социальное, чем у нас. Немцу государство надежно дает большой и достойный перечень социальный гарантий, у нас же граждане вынуждены преимущественно надеяться на себя, поэтому в большинстве своем стараются хранить деньги «в чулке», а не в банке. А как иначе? Последний пример – односторонний отказ государства от обязательства производить капитальный ремонт домов. Для большинства преимущественно не богатых россиян приватизированная квартира – та же заначка на «черный день».

Кроме того, в соответствии с действующим законодательством у владельца неприватизированной квартиры-нанимателя помещения по закону меньше прав, чем у Собственника.

Во-первых, он не имеет права продать занимаемую квартиру и при необходимости купить более дешевую, а также передать ее по наследству, подарить, заложить.

Во-вторых, наниматель не имеет права голоса на общем собрании Собственников и поэтому не может реально влиять на улучшение условий проживания в доме.

В-третьих, ограничены права нанимателя по сравнению с Собственником при вселении в занимаемое помещение членов его семьи и при обмене помещения. Так, в соответствии с частью 1 статьи 70 ЖК РФ, если площадь соответствующего жилого помещения составит менее учетной нормы, то наймодатель может запретить нанимателю вселение других граждан и даже членов его семьи (эта норма не касается только несовершеннолетних детей).По шести пунктам статьи 73 ЖК РФ наймодатель может запретить нанимателю и обмен жилыми помещениями.

В-четвертых, местная власть, являющаяся Собственником занимаемого нанимателем помещения, в любой момент может его выселить по решению суда на основании любого их четырех пунктов части 4 статьи 83 ЖК РФ, в том числе и за невнесение платы за жилищные и коммунальные услуги в течение 6 месяцев. Причем в соответствии с частью 1 статьи 91 в трех случаях такое выселение осуществляется без предоставления другого жилого помещения (то есть на улицу). Это такие случаи как использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей и бесхозяйственное обращение с жилым помещением. Учитывая, что закон детально не описывает содержание эти трех случаев, а также нынешнее состояние судебной системы и низкий, как правило, имущественный уровень потенциальных выселяемых, то им будет трудно защищать свои права.

В-пятых, при переселении нанимателя не учитывается стоимость земельного участка, входящего в состав общего имущества Собственников, что в условиях Москвы имеет существенное значение.

С другой стороны, из приватизированной или приобретенной на первичном или вторичном рынке жилья квартиры либо ставшей собственностью по другим основаниям можно выселить (статья 32 ЖК РФ) только в исключительных случаях. Эти случаи описаны в статье 446 ГПК РФ и в статье 49 Земельного кодекса Российской Федерации (в которой подпункт 2, пункта 1 изложен в редакции Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ): «Статья 49. Изъятие. В том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд
1. Изъятие, в том силе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:
а) выполнением международных обязательств Российской Федерации;
б) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:
объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
объекты использования атомной энергии;
объекты обороны и безопасности;
объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;
линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность естественных монополий;
объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов;
иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами Российской Федерации.
в) Условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд устанавливаются статьей 55 настоящего Кодекса».

Нередко, сравнивая положение Собственников и нанимателей, указывают на то, что по закону Собственники дополнительно должны платить не только за содержание и ремонт общего имущества, но и за капитальный ремонт дома, а также в скором будущем и налог на недвижимое имущество, а наниматели нет. Однако, также по закону (часть 1 статья 154 ЖК РФ) в соответствии с договором найма наниматель должен вносить плату за наем жилого помещения, плату за содержание и ремонт жилого помещения (которая зависит от условий проживания), включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также плату за коммунальные услуги. С точки зрения платежа, формально разница в пользу нанимателя по двум вещам: он не должен платить за капитальный ремонт общего имущества и налог на недвижимое имущество. Однако вряд государственный собственник, который точно так же как и собственник частный, должен вносить плату за капитальный ремонт, будет сдавать жилое помещение внаем себе в убыток, не взимая прямо или косвенно затраты на такой ремонт с нанимателя. Ведь далеко не все сегодняшние наниматели – люди малоимущие. Во-вторых, налог на недвижимое имущество вряд ли будет в ближайшее время большим (закон его еще не определил), по крайней мере, для Собственников старого жилья, которых в настоящее время большинство. Законодатель также должен будет учитывать и низкие доходы у многих граждан. Мифы о массовом выселении за неуплату квартплаты или налога на недвижимость сочиняются в политических целях и не имеют ничего общего с реальной жизнью. Органы власти не рискнут отнять собственность у многих граждан за неуплату налога на недвижимость. Это стало бы подарком оппозиционным партиям и политическим самоубийством партии власти. Кроме того, в соответствии в пунктом 2 части 1 статьи 165 ЖК РФ органы местного самоуправления могут предоставлять бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов. Таким образом, различие в плате за жилищные и коммунальные услуги Собственника и нанимателя при прочих равных условиях может оказаться незначительным. А прав у Собственника, очевидно, больше. Но за дополнительные права, за свободу, естественно, нужно что-то платить. Поэтому пусть каждый решает сам, что ему в данном случае дороже: свобода или деньги.

18. Почему так важно сохранять собственное жилье

В соответствии с Жилищным кодексом РФ получить бесплатное жилье могут теперь только малоимущие граждане. Однако в Москве такие граждане смогут это сделать только после того, как получат жилье 180 тысяч семей, ставших в очередь до введения в действие этого закона, то есть до 1 марта 2005 года. А эта очередь, по оценкам специалистов исчезнет примерно через 20 лет. За это время многое может измениться. Купить новое жилье большинство граждан также не могут даже при получении бюджетных субсидий.

Значит нужно сохранить и улучшить то жилье, которое есть. Привести его в порядок и, рационально используя свои и бюджетные средства, замедлить его ветшание.

Учитывая сказанное было бы целесообразно изменить приоритеты в федеральное целевой программе «Доступное жилье», сделав упор на сохранении и восстановлении существующего жилья путем самоорганизации собственников помещений.

И такой пример в истории Москвы уже был в 20-годы прошлого века, когда органы власти, подняв флаг кооперативного движения, содействовали созданию в городе 8 тысяч жилищных товариществ, которые всего за два года восстановили 20% помещений, выведенных их жилого фонда в период Гражданской войны и «военного коммунизма». Однако кроме широкомасштабной пропаганды этого движения, власть реально стимулировала деятельность товариществ, передавая в их распоряжение восстановленные ими квартиры и нежилые помещения, давая льготы на приобретение строительных материалов и другое. Была бы, как говорится, политическая воля.

19. Как относиться к планам органов власти поддержки ТСЖ

28 декабря 2006 года в самой популярной газете «Московский комсомолец» была опубликована развернутая статья Мэра Москвы Лужкова Ю.М. «Что делать и чего не допустить? Наболевшие вопросы жилищно-коммунальной реформы».

Статья носит программный характер и касается мер по поддержке органами власти усилий собственников помещений по созданию и деятельности товариществ собственников жилья. Данное направление признается приоритетным при проведении реформы ЖКХ в городе. Знаменательно, что статья вышла сразу после того, как был направлен на согласование проект постановления Правительства Москвы о среднесрочной программе развития ТСЖ.

Нельзя сказать, что мэр дал зеленый свет какому-то новому направлению в работе органов исполнительной власти. Правительство Москвы уже боле 13 лет работает в направлении поддержки инициатив собственников помещений по созданию ТСЖ. Изданы десятки распорядительных документов. Более 6 лет действует Комплексная городская программа формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья. Несколько лет функционирует и Координационный совет при Правительстве Москвы по развитию самоуправления в жилищной сфере, возглавляемый мэром Москвы.

А 4 года назад, еще до выхода Жилищного кодекса РФ в распоряжении Мэра Москвы от 13 мая 2002 года «О мерах по развитию самоуправления граждан в жилищной сфере как инструмента реализации жилищно-коммунальной реформы в интересах населения» задача по созданию благоприятных условий для организации и эффективной деятельности объединений граждан в жилищной сфере различных организационно-правовых форм по управлению и обеспечению эксплуатации жилых комплексов недвижимого имущества была названа ключевым звеном жилищно-коммунальной реформа и важнейшим направлением работы органов власти.

Все это так. Но большинство из намеченного осталось на бумаге, потому что, как неоднократно говорилось в официальных документах», данное направление так и не стало приоритетным в деятельности территориальных органов власти. На самом деле декларируемая поддержка на практике оборачивалась мощным противодействием. На одном из заседаний вышеназванного координационного совета один из его членов- руководитель ТСЖ на вопрос мэра о возможной помощи в работе сказал, что главная помощь была бы в том, чтобы нам не мешали работать.

Поэтому, конечно, статья Мэра как всегда актуальна и безусловно важна. Только давно бы пора от слов перейти к делу и поскорее. А начать нужно не с планов на будущее, а с анализа сделанного. Выяснить, кто и чем мешает. Убрать вначале барьеры. А затем построить реальные планы. И не в отрыве от общественности, а вместе с профессионалами –управленцами, руководителями ТСЖ, ЖК и ЖСК. Именно они должны разработать проект программы и предложить его на рассмотрение Правительству. А чтобы и эти планы не остались на бумаге, следовало бы действительно разработать и подписать «общественный договор» органов власти Москвы с представителями жилищных объединений и руководителями предприятий ЖКХ. Мэр говорит о таком договоре, но имеет в виду некий символический, виртуальный договор. Необходим же реальный.

Как показала практика реализации реформы ЖКХ в Москве, реформа не идет в интересах москвичей, они не привлекаются к разработке планов реформы и их реализации. Чиновника не стараются информировать собственников помещений о целях и задачах реформы, правах и обязанностях по управлению домами, а наоборот дезинформируют, желая и в дальнейшем оставить их пассивным субъектов при проведении мероприятий.

Такое положение необходимо менять в корне. Собственник помещения должен стать главным субъектом реформы ЖКХ.

Гуменюк Вячеслав Степанович